부동산 임대사업자가 꼭 알아야 할 47가지
나는 이 책을 펼쳤을 때 저자의 첫번째 메시지가 기억이 많이 남는다 “ 인간은 오로지 부동산을 통해서만 돈은 벌 수 있다고 해도 지나친 말이 아니다. 물론 많은 사람들이 활동하고 있는 것은 사실이다. 그러나 자세히 들여다면 모두 부동산이라는 공간에서 활동하고 생존하며 삶을 영위하고 있다. 생각해 보자 농부가 토지가 없으면, 제조업체가 공장이 없으면, 무역회사가 물류센터나 사무실이 없으면 의사가 병원이 없으면 골프장이 없으면 선생님이 학교가 없으면 어찌 되는가?
이를 시작으로 인간의 모든 삶은 모든 삶을 부동산과 연관되어 살아가고 있음을 애기하고 있다.
여기서는 임대사업수익율은 기본적으로 알고 있어야 하기 때문에 간단하게
계산방법을 알아보자
보증금 2천만원, 월임대료 50만원 가정시
연간대료수익 : 2천만원 * 2.5%(은행이자) = 50만원
임대료 50만원 * 12월 = 600만원 + 은행이자 50만원 =650만원
순영업소득 : 가능총소득(650만원 - 65만원(10%추정) = 585만원
투자가치 : 순영업소득 585만원 / 요구수익율 7%(가정) = 8,357만원
임대사업용 부동산매도가액이 8,357만원보다 높으면 고평가, 낮으면 저평가(매입)
실투자금액 : 8,357만원 – 보증금 2천만원 = 6,357만원
연간실적 투자수익율 : 585만원 /6,357만원 = 9.2%
저자는 주택임대사업부터 상가•숙박•기업부동산•특수분야 임대사업등을 설명하고 있다.
각 단원별 간단하게 요약하면
주택임대사업
부동산 임대사업중에서 가장 많이 차지하는 부분이다. 우리나라 가구 45%가 전세에 살고 있으며 850만 가구가 전세 및 월세로 살고있다. 앞으로는 전세가 보증부월세로 전환될 가능성이 높게 보고 있으며 주택임대사업은 상당히 안정적으로 보고있다.
2000년 전체가구의 35%에 불과하던 1-2인가구는 10년후 2010년에 전체가구의 절반에 가까운 48%로 급증했고 이런 추세는 향후 지속될 것으로 보고있다.
저자는 이런한 사회현상을 보고 주택임대사업자로 등록하여 노후를 준비하는 방법을 알려 주고 있다.
상가•숙박 임대사업
상가는 대표적인 수익형 부동산으로 고정적인 임대수익과 자본이득을 얻을수 있다.
세금측면에서도 주택보다 많은 혜택이 있어 주택 여러채 보다 상가1채가 유리점 多
상가는 업종에 따라 얼마든지 우량 임차인이 입점하여 월세상승 및 상가의 가치를 상승시킬 수도 있다.(유명한 학원 입점, 프렌차이즈 입점등)
기업부동산 입대사업
사무용빌딩
- 사무용 빌딩은 상가만큼 임대사업에서 많이 주목을 받고, 빌딩은 창업이나 기업활동이 주로 이루어져 임차인을 구하기가 쉽다.
스마트오피스 임대사업
오피스 공간을 작게 나누어 독립공간으로 만들고 복사기 등의 사무비품은 공용으로 사용한다. 적은 비용으로 창업하거나 이동하는 비즈니스가 잦은 기업가가 이용하기 좋다. 주로 사무공간으로 사용함으로 지하층도 괜찮음
오피스텔 임대사업
- 대표적인 임대사업의 유형이며 1억이내 투자금으로 월 50만원 내외의 임대료 받음.
-인근 지역의 공급상황 및 수요층분석을 통해 낮은 투자금액으로 투자
특수분야 임대사업
여기서는 일반인들이 잘 알지 못하는 분야이며 초기자금은 5억원에서 10억원까지 투입되며 지식과 경험,정보 부족에 따른 사업 리스크 때문에 선뜻 나서기가 쉽지 않다.
종류별로는 대물부동산 , 도시공원 개발에 따른, 관광농원, 주차장사업의 임대사업등 여러가지 있으나 이 부분은 개인들이 하기에는 경험 및 정보부족으로 다루지 않겠다.
끝으로 이 책을 통해 내가 느낀점은 부동산은 우리의 생활과 뗄레야 뗄 수 없는 관계로 우리가 태어나서 무덤에 들어갈 때 까지 따라다니며 연구해야 할 학문이라는 것을 다시 한번 느끼게 되었다.