미국에서의 주택 구입 절차에 대해 간략히 정리하였습니다. (New Jersey의 경우입니다.)
1. 어떠한 집을 원하는지에 대한 정리
나중에 바뀌더라도 일반 자신이 어떠한 집을 원하는지 그 조건들에 대하여 정리하는 작업이 모든 절차의 시작이겠지요. 조건들에 대한 예들은 아래와 같습니다.
- 구입 목적 – 투자 또는 거주? 투자일 경우와 거주의 경우 고려사항이 많이 다를 수 있습니다.
- 주택의 형태 – 한국의 아파트같은 형태(Condo/Townhouse) 또는 개인주택(Single House)? 개인주택일 경우 단층집(Ranch) 또는 현대식 복층집(Colonial 등)?
- 규모 – 침실 및 화장실 갯수, 부엌 형태, 지하실 여부, 차고 등등
- 토지(Lot)의 크기 - 큰 마당 혹은 작은 마당?
- 출근 거리 – 직장까지 출근하는 데 걸리는 시간은 얼마나 걸리는지?
- 학군 및 지역 사회 – 자녀가 있어서 학군 좋은 곳이 필요한가요? 도시 또는 시골?
- 매입 가격의 범위 - 매입가격 범위는?
- 기타 – 홍수 다발 지역은 아닌지? 난방 시스템이 기름인지 가스인지? 큰길가, 철도가, 또는 공장지대 근처라서 소음이 큰지? 등등
2. 상세히 조사하기 - 다양한 집 구경
이제 원하는 집에 대한 더 확실한 그림이 그려졌으면 정해진 카테고리에 맞는 여러가지 집을 보게 되지요. 부동산 에이전트에게 도움을 청하시면 에이전트가 원하는 지역에 대한 세금, 학교, 부동산 가격, 여가편의 시설 등에 대한 정보를 제공해 줍니다. 이 때 원하시는 조건을 자세하고 명확하게 전달할 수록 매수자가 원하는 주택을 찾을 수 있는 가능성이 높아지죠. 하지만 때로는 원하는 조건들이 서로 상충되거나 100% 부합하지 않는 경우도 많기 때문에 전문가의 조언을 귀 기울여 들어 두실 필요가 있습니다.
3. 모기지 사전 승인(Pre-Approval) 받기
모기지 융자를 받으시는 경우에는 융자 회사로부터 사전 승인을 받는 것이 현명합니다. 사전 승인은 매수자가 제출한 서류에 근거하여 특정 조건에 따라 특정 액수의 융자를 모기지 융자 회사가 사전 승인 한다는 서류입니다. 사실 요즘은 매도자측에서 거의 100% 이 서류를 요구하므로 미리 준비해 두시는 편이 좋습니다.
4. 오퍼 제시
마음에 드는 주택을 찾았다면, 이제 오퍼 가격을 제시해야 합니다. 이는 서면으로 작성하며, 정말 진지한 오퍼인지 (혹 장난은 아닌지) 확인하기 위해 보통 계약금을 지불합니다. 지불한 계약금은 신탁 구좌(Escrow)에 맡겨집니다. 만약 매도자가 계약서에 합의한다고 서명을 하면, 이 계약금은 전체 거래 금액의 일부로 포함되고, 계약이 성사되지 않았을 시에는 (상황에 따라 다소 차이가 날 수도 있습니다만) 보통 매수자에게 환불됩니다.
5. 계약서 변호사 검토 및 사인하기
매수자와 매도자가 가격에 동의한다면, 계약서에 모든 조건과 발생할 수 있는 사항에 대해 명시하고 서명하게 됩니다. 주택 부동산 계약서는 매수자의 에이전트가 준비하고 보통 이후 3일간 (비지니스 데이) 양 측 변호사가 계약서를 검토합니다. (이 시기를 Attorney Review 시기라 부릅니다.)
6. Home Inspection
변호사 검토 (Attorney Review) 가 끝나고 나면 매수자는 바로 집을 검사(Home Inspection)할 준비를 하는데 에이전트와 상의해서 유능한 라이센스를 가진 검사관을 선정합니다. 홈인스펙션(Home Inspection)에는 구조상 문제 (Structure), 벌레 문제 (Termite) 라돈가스 문제(Radon Gas) 이 세가지를 기본으로 검사 하며 혹 구입하려는 집이 정화조(Septic)나 우물 물(Well), 기름 보일러(Oil)등의 문제가 있을 경우에는 따로 검사를 해야 하며 비용도 추가로 소요됩니다. 우물(Well) 검사는 매도자가 비용을 내고 검사를 하며 물이 이상이 없다는 서류를 증명해야 합니다.
- 구조상의 문제(Structural Problem)도 크게 두 개로 나눌 수 있습니다.
- 집을 지탱하는 기둥에 문제가 있어 집이 무너질 우려가 있다든지 지붕이 가라앉는 등 수리가 불가능한 것들을 의미합니다.
- 약간 손을 보면 되는 (Cosmetic) 문제들(예:가전 제품(Appliances)에 문제가 있는지, 에어컨디션, 수도, 난방로(Furnace) 등)에 대해서도 문제가 있는지 확인합니다. 너무 오래되어서 수명이 다 되었을 경우에는 매수자가 매도자에게 고쳐달라 요청할 수 있겠지만 매도자 측에서는 사용하는데 문제가 없었고 또 그 당시 문제가 없으면 수리를 거절할 수도 있습니다.
- 터마이트(Termite) 문제: Termite는 개미와 비슷한 종류로 나무를 갉아먹기 때문에 심한 경우 집이 무너질 수도 있습니다. 발견이 되면 매도자는 전문가를 불러서 소독을 하고 증명서를 매수자의 변호사에게 보내야 합니다.
- 가스 문제(Radon Gas): 주로 지하실을 검사하며 검사결과 4 pCi/L 이하가 나오면 정상으로 간주하며 4 pCi/L 이상일 경우 매도자가 가스를 없애는 기계를 설치해 주어야 합니다.(REMEDIATION) 4를 조금 넘었을 경우에는 매수자가 재검사를 요구할 수 있습니다. (비용은 매도자가 부담.)
- 정화조 (Septic): 하수도 시설이 되어 있지 않은 타운에서는 집 뒤나 앞쪽에 정화조를 묻고 보통 2년에 한번씩 청소를 해주고 관리를 합니다.
- 기름 보일러(Oil): Oil Tank가 땅속에 있는지 땅위에 있는지에 따라 다르며 땅속에 있을 때는 기름이 새어 땅이 오염 되어 있는지 철저하게 검사해야 합니다. 기름이 샜을 경우에는 매도인이 고쳐 주어야 합니다.
모든 홈인스펙션이 문제가 없이 끝난 경우에는 어려움 없이 진행되지만 양쪽이 서로 다른 의견으로 합의가 되지 않는 경우에는 홈인스펙션의 결과에 따라 이 싯점에 계약이 깨질 수도 있습니다. (Home Inspection Contingent)
7. Closing 준비
- 계약금 지급: 홈인스펙션이 끝나면 신탁 구좌에 있던 10% 계약금(Deposit)을 매도자의 변호사에게 보냅니다. 변호사 검토(Attorney Review) 기간이 끝나고 10일 이내에 전달하셔야 합니다.
- 융자 보증서류(Commitment Letter) 준비: 융자 신청과 함께 은행에서 발부해주는 보증서류(Commitment Letter)를 보통 가계약이 작성된 날부터 4주 이내에는 받으셔야 합니다. 계약을 할 때에 혹시 융자를 못 받을 경우를 대비해서 보통 매수자가 조건사항을 제시할 수 있습니다. (Mortgage Contingency) 매도자가 조건 사항을 받아 들일 경우에는 융자를 받지 못해 계약이 깨질 경우 매수자가 책임없이 모든 계약금(Deposit)을 돌려 받을 수 있으며 매도자가 그 조건사항을 받아 들이지 않을 경우에는 매도자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 융자 보증서류(Commitment Letter)가 나온 것이 확인되면 그 때부터 변호사는 집에 필요한 모든 서류작성에 들어갑니다.
- 집문서 확인 (Title Search): Title Insurance 회사에 보험을 들어야 합니다. (2,000불에서 4,000불 사이)
- 집 측량 (SURVEY): 도면과 지도로 땅을 확실하게 표시해 주는 작업입니다. 측량 비용은 땅 크기에 따라 가격이 조금 차이가 날 수 있습니다.
- 계약 마감하는 날(Closing Date)을 결정하고 융자받는 돈을 제외한 돈은 은행에 예금되어 있어야 합니다. 계약하는 날 나머지 돈은 은행에서 발급하는 은행 보증 수표(Certified Check)로 가지고 오셔야 합니다. 변호사가 매수자가 가지고 와야 할 돈 액수를 가르켜 드립니다.
8. 계약의 완료 (Closing)
- 이날은 모든 관계자들이 보통 매입자의 변호사 사무실에서 모여 필요한 지불을 완료하고 서류에 사인하는 날입니다. 보통 매입자, 매도자, 부동산 중개인, 변호사들, 그리고 주에 따라서는 융자 대출 회사의 관계자도 참여하는 경우도 있습니다.
- Closing 하기 몇시간 전에 구입한 집을 둘러보고 모든 것이 아무 이상없이 작동을 잘하고 있는지, 집은 깨끗하게 치워져 있는지를 확인합니다.
- 모기지를 받는 경우 매수자는 매도자보다 조금 일찍 가서 융자 대출 서류에 서명하고 모두 모이면 잔금에 대한 수표를 매도자에게 지불합니다.(이 때 재산세 등의 사항들에 대한 조정이 이루어짐) 동시에 매도자는 매수자에게 소유권을 이전하고 매수자는 새로 산 집의 키를 건네 받습니다. 모든 지불금에 대한 명세(Settlement Statement, RESPA)가 변호사에 의해 정식 서류에 기재되어 매수자와 매도자 측에게 전달됩니다.
- Closing날에 주택을 사는 가격보다 사실상 더 많은 돈을 내게 되는데 이것을 Closing Fee라고 합니다. 이 비용에 대해서는 다음 기회에 보다 자세히 설명하도록 하겠습니다.
9. 기타
- 부동산 에이전트 등으로부터 전기회사, 가스회사, 전화회사 등의 연락처를 받아서 명의이전합니다.
- 이삿짐 센타도 미리 결정을 하셔서 준비하시는 것이 비용을 절감하실 수 있습니다. 급하게 구하시게 되면 많은 비용이 들 수 있습니다.
- 집을 수리하실 예정이라면 혹 타운으로부터 인허가를 받아야 하는지 알아보시고 관련 업체들로부터 견적을 받으신 후 결정하시면 되겠습니다.
집을 찾는 과정에서부터 계약이 완료되는 시점(Closing Date)까지는 수주에서 수 개월까지 걸릴 수 있습니다. 이러한 과정이 진행되는 동안 정말로 많은 인내심이 요구됩니다. 주택 구입, 결코 쉬운 일이 아니겠지요.
*위의 내용과 순서들은 CASE 마다, 주(State)마다 다소 다를 수 있습니다.