주택임대차보호법상 대항력
갑은 2014. 12. 4. 광주 소재 A아파트 보증금 7,000,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차
2013. 1. 10. A아파트 갑 전입신고 2014. 2. 9. B아파트로 갑 주민등록 이전 A아파트 갑 동거남 을 전입신고 거주 2015. 11. 22. A아파트 병 근저당권에 기해 임의경매신청, 경매개시결정 기입등기 2015. 12. 7. A아파트 갑 전입신고 2016. 10. 16. 을 전출 2017. 1. 4. 갑 소액임차인 5,000,000원 배당, 근저당권자 병 22,571,470원 배당
병은 갑이 이 사건 임의경매신청이 등기된 2016. 11. 22. 이후인 같은 해 12. 7.에야 A아파트에 전입신고를 하였고, 사실혼 배우자인 을의 전입신고는 대항력을 발생시키지 않는다고 주장하면서 배당에 대한 이의를 제기하였습니다. |
1. 주택임대차보호법 제3조 제1항
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
임차인이 주택을 인도 받고 주민등록을 마치면, 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생하게 됩니다. 쉽게 말해 7월 10일 오전 11시에 임차한 주택에 이사하고, 오후2시에 전입신고를 하였다면, 7월 11일 0시부터 대항력이 발생하는 것입니다. 이사하는 것과 전입신고 모두가 필요하므로, 이사는 7월 10일에 했지만 전입신고를 7월 15일에 하였다면, 그 다음날인 7월 16일 0시부터 대항력이 발행하게 됩니다.
2. 주택의 인도
주택의 인도는 직접점유 뿐만 아니라 가족과 같은 점유보조자에 의한 점유(민법 제195조)나 다른 사람에게 전대를 하여 그 전차인을 통해 간접점유(민법 제194조)도 가능합니다. 또한 점유보조자는 가족관계뿐만 아니라 친구 등과 같은 지인도 가능하고 사실혼 관계에 있는 사람도 점유보조를 통해 임차인이 대항력을 가지게 됩니다.(전주지방법원 2007. 8. 17. 선고 2007가단1120 판결)
3. 주민등록
주민등록은 임차인이 직접 자신의 명의로 주민등록을 하는 것이 원칙입니다. 임차인이 직접 임대차목적물을 점유하지 않고 점유보조자나 간접점유의 방법으로 점유하는 경우에 주택임대차보호법상 대항력을 갖출 수 있는 적법한 주민등록은 임차인의 주민등록인지 점유보조자나 직접점유자의 주민등록이어야 하는지에 대해 학설이 대립되고 있습니다.
4. 관련판례
이에 대해 대법원은 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다는 전제하에, 주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우 대항력을 상실하지 않는다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338)
주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상 전입신고 기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸하지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존손한다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509)
대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 ‘당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자’가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645)
5. 전대차에 관해 임대인의 승낙이 없는 경우
임차인이 임대인으로부터 승낙을 받지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우라도 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 임대인은 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없고 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있습니다.(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950)
주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐만 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법, 유효한 것이라고 평가되는 경우에는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민들록을 마치고 있다고 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실을 충분히 공시될 수 있으므로 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로서 적법, 유효하게 유지, 존속한다고 보아야 합니다.(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64355)
(ex. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 경우, 임대회사의 부도로 임대회사와의 연락도 단절되고 임대차보증금을 돌려받지 못하게 된 상황에서, 임차인이 타인에게 전대한 경우 등)
6. 결론
갑의 사실혼 배우자인 을의 주민등록도 주택임대차보호법상 대항력이 있는 유효한 주민등록이라 할 것이므로 피고는 대항력 있는 소액임차인으로서 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액보증금 우선변제권이 있어 피고에 대한 배당은 적법하다고 할 것이다.
7. 대항력이 발생하는 경우와 그렇지 않은 경우(판례)
가. 긍정하는 경우
① 임차계약 명의인을 제외하고 동거가족만 전입신고를 한 경우
② 가족의 주민등록은 남겨둔 채 임차인만 일시적으로 주민등록을 옮긴 경우
③ 임차인이 직접 살지 않더라도, 임대인의 승낙을 얻어 전차인(임차인으로부터 다시 임
대를 받은 사람)이 주택을 인도 받고, 주민등록을 마친 경우
④ 다가구용 단독주택(일반적으로 단독주택이라고 부르는 것)의 경우 지번만 표시한 경우
⑤ 공무원의 실수로 주민등록부가 잘못 작성된 경우
⑥ 적법하게 임차권이 양도되거나 전대된 경우, 양수인이나 전차인이 임차인의 전출신고일로부터 전입신고기간 내에 전입신고를 마친 경우
나. 부정하는 경우
① 임차인이 착오로 전입신고를 잘못하여 다른 지번에 주민등록한 경우
② A동 210호로 실제 표시된 연립주택을 임차하였는데, 그 건물이 등기부상 B동 210호
로 등기되어 있는 경우
③ 연립주택의 경우 동, 호수 등의 표시 없이 지번만을 신고하여 주민등록을 한 경우
④ 전입신고 전에 이미 저당권(가압류, 가등기, 처분금지가처분)이 설정된 경우
⑤ 임차인보다 후순위인 저당권자가 경매를 신청하였지만, 임차인보다 선순위인 저당권이 있는 경우 : 이런 경우 선순위 저당권도 함께 소멸하므로 경락인에게 대항할 수 없음