주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 민법은 각 묵시의 갱신에 대해 규정하고 있습니다. 각 법은 요건, 효과, 묵시의 갱신 후 해지절차에 대해 다르게 규정하고 있습니다. 각 법의 차이점에 대해 정리해 봤습니다.
1. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차
제6조[계약의 갱신] ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
제6조의2[묵시적 갱신의 경우 계약의 해지] ① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
2. 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
3. 주임법, 상임법이 적용되지 않는 임대차
민법 제639조(묵시의 갱신) ① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
| 주택임대차보호법 | 상가건물임대차보호법 | 주임법, 상임법이 적용 안되는 경우 |
묵시적갱신 | 임대차 만료전 6개월~1개월전까지 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않은 경우 | 임대차 만료전 6개월~1개월전까지 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않은 경우 | 임대차기간 만료후 상당기간내에 이의하지 않은 경우 |
묵시적갱신의 효과 | 전임대차와 동일한 조건의 임대차 기간은 2년 | 전임대차와 동일한 조건의 임대차 기간은 1년 | 전임대차와 동일한 조건의 임대차 기간규정 없음 |
묵시적갱신된 후 해지절차 | 임대인은 2년이내 계약해지 불가 임차인은 언제든지 계약해지 가능 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나면 해지됨 | 임대인은 1년이내 계약해지 불가 임차인은 언제든지 계약해지 가능 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나면 해지됨 | 임대인, 임차인 모두 언제든지 해지통고 가능 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 지나면 해지됨 |
변호사 김덕은