다세대주택등 공동주택의 공용부분을 불법개조하거나 구조변경하여 임대를 하는 경우가 종종 있습니다. 이러한 공용부분을 임차한 임차인이 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있은지 살펴 보겠습니다.
문) 갑이 임차한 주택이 속해 있는 연립주택은 모두 19가구로 구성된 공동주택
지층 대피소 452.83㎡는 19가구 소유자들의 합의에 따라 공유지분 비율에 따라 사실상 분할되어 주거용으로 개조
갑은 그중 24㎡가 임차주택에 할당되어 방 1칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸으로 개조(전유부분의 층,호수인 2층 204호에 대응 지층 204호로 불림)
갑은 1994. 6. 12. 보증금 2,000만원에 임차, 그 무렵 입주, 1994. 7. 1. ‘서울특별시 관악구 봉천동 00연립 나동 204호로 전입신고
을은 1996. 4. 9. 설정된 근저당권에 기한 경매에서 낙찰 받고 1999. 8. 5. 대금 완납
을의 주장 : 갑은 지층 204호를 명도할 의무가 있다.
갑의 주장 : 주택임대차보호법상 대항력을 갖추었으므로 명도할 의무가 없다.
1. 집합건물의 공용부분을 임차한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부
가. 주거용 건물
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 국민 주거 생활의 안정을 보호함을 목적으로 합니다.
나. 주거용 건물의 판단 기준
주거용이나 비주거용이냐의 판단은 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 건물의 현황·용도 등에 비추어 실질적으로 판단하여야 합니다. 사회통념상 건물이라고 판단되는 것인 이상 그 종류 및 구조가 어떠한지 그리고 허가 및 등기가 있는지 여부를 불문한다 할 것입니다.
본래 비주거용 건물을 개조하여 주거용으로 사용하는 경우에도 주택임대차보호법이 적용됩니다.
다. 집합건물의 공용부분을 임차한 경우
집합건물의 경우 지하실 등 공용부분은 전유부분의 부가물 또는 종물로서의 성격을 갖는데 주택임대차보호법은 건물의 일부에 대한 임대차의 경우에도 적용되므로 집합건물의 공용부분에 대한 임대차의 경우에도 그 공용부분이 실질적으로 주거용으로 사용되는 한 주택임대차보호법이 적용된다 할 것입니다.
2. 갑이 대항력을 갖추었는지 여부
가. 공용부분과 대항력
건물이 구분소유권의 대상인 전유부분과 그 이외의 공용부분으로 구분되는 집합건물에 있어서, 공용부분은 전유부분에 대한 부가물 또는 종물인 성격을 갖는 것으로서 구분소유자의 전유가 아니라 전원의 공유에 속합니다.
공용부분에 대한 공유지분은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 전유부분에 대한 처분에 따르며 따라서 거래의 대상은 전유부분이고 공용부분은 독립적인 거래의 대상이 되지 못합니다.
거래의 안전을 위하여 공시방법으로서 마련된 주민등록이 그 공시방법으로서의 기능을 제대로 수행하기 위해서는 공용부분이 아닌 전유부분에 주민등록이 되어 있어야 할 것입니다.
따라서 공용부분에 대한 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 부여받기 위한 요건인 주민등록을 마쳤는지 여부는 임차인이 어떤 공용부분에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지가 아니라 전유부분에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 기준으로 하여야 합니다.
나. 갑이 대항력을 갖추었는지 여부
갑이 ‘서울특별시 관악구 봉천동 00연립 나동 204호’한 전입신고는 이 사건 주택의 전유부분 주소로 한 전입신고로서 적법하고, 따라서 갑의 전입신고는 위 지층 204호에 관한 임대차의 공시방법으로서도 유효하다 할 것입니다.
그러므로 갑은 1순위 근저당권이 설정되기 이전에 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖추었다 할 것입니다.
비교판례
갑은 서울 서초구 00동 소재 지하 1층, 지상 2층의 다세대주택 중 102호 취득
위 다세대 주택은 102호 포함 모두 6세대로 구성되어 있으나, 6세대의 소유자들은 2층과 지붕 사이의 공간에 1개층을 증축하여 방 6개(각 방에는 화장실 1개씩 딸려 있다)를 설치한 다음 각 301호 내지 306호로 명명하여 1개 호실씩을 위 각 세대의 부속건물로 사용, 102호에 할당된 호실은 305호
을은 서울 서초구 00동 궁정빌라 305호로 전입신고
305호로 되어 있는 주민등록으로는 102호에 포함되어 그와 일체를 이루고 있는 임차부분에 관하여 그 임대차 사실을 공시하는 주택임대차보호법상 적법한 주민등록이 된 것으로 볼 수 없다.
변호사 김덕은