상가의 경우 분양당시 분양계약서에 업종을 제한하는 특약을 하는 경우가 종종 있습니다. 이외에도 관리단 규약이나 상가번영회 회칙 등으로 업종을 지정하거나 제한하는 경우가 있습니다.
특히 약국의 경우가 업종을 제한하는 대표적인 경우입니다. 이러한 업종제한은 그 특약, 규약의 따라 그 제한 범위를 달리할 수 밖에 없는데요 구체적인 사안에 따라 판단을 하여야 합니다. 따라서 업종제한이 있는 상가를 분양받거나 임차를 하는 경우 이에 따른 유불리를 사전에 판단하여야 할 것입니다.
최근 약국 영업 독점권과 관련된 판결이 있었습니다.
A약사는 1988년경 서울 소재의 상가 101호를 임차해 약국을 차린뒤 이후 그 상가를 매수해 약국을 운영해 왔습니다. 당시 상가 분양계약서에는 '101호는 약국 업종으로 지정돼 타 점포 분양자가 같은 업종을 중복해 개업할 수 없다'고 명시되어 있었습니다.
그런데 2015년 이 상가 3층의 한 점포를 B씨 매수하면서 문제가 발생합니다. B씨가 자신이 매수한 3층의 상가를 약사인 C씨에게 임대를 한 것입니다. 약사 C씨가 3층 상가를 임차해 약국을 차렸기 때문입니다.
결국 A약사와 C약사는 약국의 독점영업권과 관련하여 분쟁이 발생하였고 A는 C가 약국 영업을 해서는 안된다고 주장했고 이에 대해 3층 상가의 소유자인 B는 상가가 분양된지 무려 20여년이 지났음에서 계속해서 A가 약국독점운영권을 주장하는 것은 권리남용이라고 맞선 것입니다.
이 사건에 대해 서울고등법원은 "분양계약서상 101호 이외의 상가에서는 약국을 개업할 수 없음을 명시적으로 제한한 사실이 인정된다.", "특별한 사정이 없는 한 B씨도 묵시적으로 이 같은 내용의 업종제한약정을 수인하기로 동의했다고 봐야 한다"고 판시하면서 "상가 내 부동산 중개사 사무소들이 약국 입점을 문의하는 손님들에게 101호 약국 독점영업권을 고지하는 등 (분양계약서가 작성된 지) 20여년이 지났다고 해도 업종 제한에 대한 인식이 미비해졌다고는 볼 수 없다", "분양계약 당시 101호 약국독점영업권에 대한 기한의 정함이 없었고, 특정 업종을 독점 운영하도록 정해 분양할 경우 다른 점포들에 비해 고가로 분양하는 것이 일반적인데 101호 역시 다른 점포들보다 고가로 분양됐다"며
"A씨는 1998년 분양당시부터 지금까지 업종 전환을 한 적 없이 약국만 운영했다", "A씨가 다른 점포 상가 주인들에게 독점영업권을 주장하는 것을 권리남용이나 신의칙 위반으로 보기 어렵다"고 판결하였습니다.(서울고등법원 2018나2025135)
법원은 상가 약국 독점권이 20년이 지나도 유효하다며 분양계약당시 업종제한약정이 있었다면 다른 점포 상가의 주인들이 권리남용이나 신의칙 위반을 주장할 수 없다고 판시한 것입니다.
광주부동산전문변호사 김덕은