상가임대차법의 권리금 회수기회 보호조항은 은 2015년 5월 13일 신설이 되었습니다.
권리금 조항의 도입이유는 개정 전 법률이 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있고, 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한없이 이용할 수 있게 되지만, 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있어, 이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 대한 법적근거를 마련하기 위한 것입니다.
한편 상가임대차법 제10조의4 제2항은 임대인이 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유를 정하여 둠으로써 임대인의 재산권 보장과의 조화를 꾀하고 있으며 이중 하나가 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’입니다.
위 규정의 의미는 임차인이 임대차기간 동안의 영업활동을 통하여 형성한 지명도나 신용 등 영업적 가치가 여전히 잔존하는 기간, 즉 임대차기간 종료 후 1년 6개월 이상의 기간 동안 임대인이 이러한 영업적 가치를 이용하지 아니하는 경우, 즉 새로운 임대차계약을 체결하거나 자신이 임차인이 형성한 영업적 가치를 이용하면서 영업을 하지 않는 경우에는 예외를 인정한 것으로 볼 수 있습니다.
임대차목적물을 장래 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하겠다는 임대인의 장래계획은 임차인이 확인할 수 있는 성질의 것이 아니므로 임대인이 이러한 사유로 임대차계약의 체결을 거절하였다는 사정만으로 곧바로 정당한 사유가 있다고 볼 수는 없습니다.
임대인이 계획하는 비영리목적 사용의 내용, 임대인이 임대 이외의 별도의 영업을 영위하고 있는지 여부 및 임대차계약 체결 거절 이후의 실제 사용형태 등을 종합적으로 고려하여 정당한 사유가 있는지 여부를 판단하여야 합니다.
따라서 임대인이 임차인에게 비영리목적으로 사용할 계획이라고만 고지하면서 임대차계약 체결을 거절하였을뿐 구체적인 사용목적의 내용을 알리지 안하였다면 정당한 사유가 있다고 보기가 어려울 것입니다.
서울중앙지방법원은 상가임대차법의 입법과정에서 '1년치 차임보다 권리금이 큰 점포의 경우에는 임대인이 1년치 차임을 포기하고 권리금을 받으려 할 우려가 있다'고 하여 그 기간을 1년 6개월로 정한 취지 등에 비추어 보면 위 규정은 '임대인이 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우'로 해석함이 타당하다. 그러나 이 경우에도 위 규정 취지 등에 비추어 보면 임대인에게 정당한 사유가 인정되는 것은 임대인이 비영리 목적으로 사용하기 위한 경우로 보아야 한다고 판시하였습니다.
수원지방법원은 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우를 임대인이 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해한 경우에까지 적용된다고 할 수 없다고 판시하고 있습니다.
광주부동산전문변호사 김덕은
