임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부 터 1개월 전까지 사이에 임대차의 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 이를 거절하지 못합니다. 임차인의 계약갱신요구권은 임차인 보호를 위한 상가건물임대차보호법의 핵심 조항 중 하나입니다.
그러나 상가건물임대차보호법은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유를 규정하고 있습니다. 그 중 종종 쟁점이 되는 사유가 임대인이 임차건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위한 경우입니다.
상가건물임대차보호법은 2013년 개정이 되면서 임대인이 철거하거나 재건축하기 위한 경우를 구체화하여 계약갱신 요구 거절 사유를 더 엄격화 하고 있습니다.
개정된 상가건물임대차보호법은
임대인이 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
로 규정하고 있습니다.
최근 임대인이 자신의 건물이 있는 부동산 일대가 주택법에 따라 아파트 건설 사업계획이 승인이 되었으므로 이는 상가건물임대차보호법이 규정하고 있는 "다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우"에 해당한다며 임차인의 계약갱신 요구를 거절하며 명도를 요구한 사건이 있었습니다.
그러나 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 주택법에 따른 아파트 건설 사업계획 승인을 받은 것만으로 이에 해당하지 않는다 할 것입니다. 상가건물임대차보호법이 규정하고 있는 위 사유는 법령에 근거하여 건물을 매수하거나 수용하는 등의 방법으로 철거 또는 재건축을 강제할 수 있는 경우를 의미한다고 엄격하게 해석하여야 합니다. 주택법에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받았다 하더라도 이는 도시 및 주거환경정비법, 도시개발법, 공공주택 특별법 등이 규정하고 있는 요건을 충족하지 않는다면 주택건설사업계획안에 있는 건물의 소유자 또는 점유자의 의사에 반하여 건물철거를 강제할 수 없기 때문입니다.
따라서 주택법에 따른 아파트 건설 사업계획 승인을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하며 명도를 요구하는 임대인의 주장은 이유가 없다 할 것입니다.
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법무법인 가현
대표변호사 김덕은
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