주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신거절권을 명문화 하고 있습니다. 주택임대차보호법은 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있어 임차인에게 임대차종료 1개월 전까지 계약갱신 거절 의사를 통지하고 계약을 갱신하지 않을 수 있도록 명문화 하고 있습니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. |
그러나 상가의 경우는 임차인에게 이러한 계약갱신거절권을 인정하는 규정을 두고 있지 않습니다. 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법 제6조 전단과 같은 규정만 두고 있고 후단의 규정을 두고 있지 않은 것입니다.
상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다 |
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 이러한 차이가 실제 사례에서 어떤문제점을 발생시키고 있는지 살펴보겠습니다.
건물소유자인 A는 2016년 B와 보증금 5,000만원, 차임 및 유지비 월400만원, 임대차기간 2016년 5월 1일부터 2017년 4월 30일까지로 하는 임대차계약을 체결하였고 특약으로 "임대인 또는 임차인이 기간만료 3개월 전까지 본 임대차계약의 종결 또는 조건변경의 의사를 명시한 서면통지를 하지 않을 경우 임대인은 본 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 12개월 단위로 연장한 것으로 간주한다.", "계약이 갱신된 경우, 임차인이 서면으로 해지통보를 한 날로부터 3개월 되는 날을 계약종료일로 한다"고 명시하였습니다.
B는 2017년 3월 23일 A에게 부득불 페업을 하게 되어 더이상 임대차기간을 연장할 수 없으니, 임대차 기간 만료일인 2017년 4월 30일 보증금을 반환해 달라고 내용증명을 보냈습니다.
그러나 A는 특약에 따라 기간만료 3개월 전에 해지 통보를 하지 않았으니 임대차계약 내용에 따라 이전과 동일한 조건으로 임대차계약이 1년 연장된 것으로 간주된다며 A가 내용증명을 받은 날로부터 3개월 후인 2017년 6월 26일 효력이 발생한다며 보증금에서 5월분 차임과 6월 1일부터 26일까지의 차임 및 미납 전기요금 등 비용을 공제한 나머지 보증금만을 법원에 변제공탁하였습니다.
이에 대해 B는 임대차기간만료 3개월 전까지 서면으로 해지하겠다는 통지를 하지 않으면 계약이 자동갱신되도록 한 임대차계약 내용은 임차인에게 불리한 약정으로 무효라고 주장을 한 것입니다.
만약 특약이 유효하다면 임대인의 주장대로 이 사건 임대차계약은 A가 해지통보를 받은날로부터 3개월 후인 2017년 6월 26일 계약해지의 효력이 발생하나 특약이 무효라면 임차인의 주장대로 임대차계약기간 만료일인 2017년 4월 30일 계약해지의 효력이 발생하게 됩니다.
이에 대한 법원의 판결을 살펴보면
1심 법원인 서울중앙지방법원은 임차인 B의 주장을 전부 받아들여 A는 1267만원을 지급하라고 판결하였으나(2017가소7066042) 항소심 법원은 1심 판결을 취소하고 임대인 A는 임차인 B가 청구한 금액 중 임료 등을 제외한 새로운 임대차계약 무산에 따른 손해배상금 440만원만 지급하라고 판결하였습니다.(2018나10776)
즉 1심 법원은 임차인의 주장을 받아들여 특약을 무효로 보고 판결을 하였으나 항소심 법원은 특약의 효력을 인정한 것입니다.
항소심 판결을 구체적으로 살펴보면 주택임대차보호법과 달리 상가임대차보호법은 임대인이 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않은 경우에는 계약이 갱신되도록 하는 내용만 규정할 뿐 임차인의 갱신거절권에 대해서는 아무 규정을 두고 있지 않다. 상가임대차법 제15조가 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 하더라도, 이 사건 특약에서 규정된 임차인의 갱신거절 통지 및 묵시적 갱신에 관한 규정은 상가임대차법에서 정하고 있지 않은 갱신거절 통지권을 임차인에게 주고 있는 것일뿐이어서 상가임대차법 규정에 위반된다고 볼 수 없다.
또 B는 상가임대차법 제10조 제1항에 따라 임차인이 갱신요구를 하지 않을 경우 임대차계약에서 정해진 임대차기간이 만료되면 사전 최고나 해지의 의사표시 없이 임대차가 종료된다고 주장하지만 이는 묵시적 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제4항에 반하는 주장으로 받아들일 수 없다며 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 기간 내 임차인이 갱신요구를 하지 않을 경우 임대차기간이 당연히 예정된 기간에 만료된다고 해석하게 되면 결과적으로 묵시적 갱신이 인정되지 않는 셈이고, 이렇게 되면 상가임대차법 제10조 제4항은 무의미한 규정이 될 뿐만 아니라 이와 같은 기간을 놓치거나 갱신요구권 행사 기간이 경과했지만 계약을 유지하고자 하는 임차인에게 불리하게 적용된다고 판시하면서
임차인 B는 자신들의 갱신거절통지에 따라 원래의 임대차기간 종료일인 2017년 4월 30일에 임대차가 종료됐다고 주장하지만, 이 사건 계약의 특약에 의해 B사가 기간만료 3개월 전까지 의사표시를 하지 않은 이상 임대차계약은 종전 계약과 동일하게 12개월의 임대차기간으로 갱신됐다고 봐야한다, 따라서 특약 등에 따라 갱신거절 통지를 계약해지의 통지로 보아 A사가 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과한 2017년 6월 26일에 임대차가 종료됐다고 보는 것이 타당하고 A가 그 기간 동안 미납 월 차임과 전기요금을 보증금에서 공제한 것도 정당하다고 판결하였습니다.
대법원은 이 사건에 대해 임차인 B의 상고를 기각하였으나 임차인이 상고이유서를 제출하지 않아 기각판결을 하여 이러한 특약의 효력여부에 대한 논란은 계속될 것으로 보입니다.(2018다297208)
광주부동산전문변호사 김덕은