투기과열지구 내 조합원 및 일반분양 5년 재당첨 제한 규정
정부는 지난 2017년 8월2일 관계 부처 합동으로 '실수요 보호와 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'을 발표하면서 투기과열지구의 정비사업 조합원 및 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자는 투기과열지구 정비사업 분양신청을 5년간 제한하도록 하고 같은 해 10월 24일부터 법 시행에 들어갔습니다.
그동한 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨을 받을 수 없었으나 조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨 제한이 없어 조합을 다르게하여 복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 투기 수요가 존재했다고 보고 이를 금지하기로 했습니다.
이에 따라 조합원 분양이든 정비사업 일반분양이든 구분하지 않고 투기과열지구 내 재건축. 재개발 등 도시정비사업에서 조합원 분양 또는 일반분양에 당첨된 경력이 있는 사람과 같은 가구에 속한 사람은 5년가 투기과열지구 내 정비사업 조합원 분양 및 일반분양의 재당첨을 모두 제한하게 됩니다.
재당첨 제한 규정에 따른 당첨 이력은 정비사업 일반분양의 경우 모집공고 당시 해당 지역이 투기과열지구로 지정되어 있었는지에 따라 판단하고 조합원 분양은 최초 관리처분계획인가일 당시 해당 지역이 투기과열지구로 지정되어 있었는지에 따라 판단합니다.
그리고 재당첨 5년 기간의 분양대상자 선정일이 되는데 조합원 분양분 분양대상자의 경우에는 최초 관리처분계획인가일을 지칭하며, 재당첨 5년 기간의 종료일은 관리처분계획기준일 즉 분양신청을 받은 마지막 날이 됩니다.
다시 강조하지만 5년간 재당첨 제한이 걸리는 기준일은 '분양신청일'이 기준이 되는 것이지 '관리처분계획인가일'이 아닙니다.
따라서 5년간 재당첨에 걸리는 기한 이내에 관리처분계획기준일인 분양신청을 받는 마지막 날이 도래하면
분양신청을 하지 못하고 청산자가 됩니다. 또한 이러한 매도인의 물건을 양도한 매수인도 매도인의 지위를 그대로 승계하므로 당연히 청산자가 됩니다.
아래 도표를 보시고 참고하세요!
한편 2017년 8.2대책 발표 후 국토부는 경과조치로 '법 시행 전 투기과열지구의 토지등 소유자'들은 법 적용에서 제외했습니다.
다만, '투기수요 차단' 이라는 제도 도입 취지를 고려해 법 시행 전에 투기과열지구 내 주택을 소유하고 있더라도 법 개정 후 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우와 법 개정 후 투기과열지구 내 추가로 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 먼저 받은 경우에는 당해 주택의 조합원 분양이 제한됩니다.
즉 재당첨 제한을 적용키로 했습니다.
위 설명 내용은 아래 부칙 원문과 이해를 돕기 위해 도표로 정리한 내용을 참조하세요!
그런데 최근 국토부는 투기과열지구 지정일보다 최초 관리처분계획인가일이 빠른 경우에는 재당첨 제한 규정을 적용받지 않는다는 해석을 내놓았습니다.
투기과열지구 지정 후 분양받은 경우(조합원 분양 시 최초 관리처분계획인가일이 투기과열지구 지정일 이후)에만 실적으로 적용되는 것입니다.
또한 투기과열지구 지정 전 정비사업 주택 등을 매수했더라도 투기과열지구 지정 후 분양을 받을시에는 재당첨 제한이 적용됩니다.
다만 제도 시행 전인 2017년 10월 23일까지 소유하고 있었던 주택에 대해서는 주택 수와 무관하게 재당첨 제한이 적용되지 않습니다.
투기과열지구의 정비사업에서 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다고 했는데 만약 재당첨 제한에 해당될 경우에는 일반분양은 당첨이 취소되고, 조합원 분양은 현금청산됩니다. 또한 그러한 매도인의 물건을 양수한 매수인도 매도인의 지위를 그대로 승계하므로 당연히 청산자가 됩니다.
아래 내용은 투기과열지구 내 재개발,재건축 등 정비사업 조합원 분양분과 정비사업 일반분양분 5년 재당첨 제한과 관련한 국토교통부 질의문답 내용입니다.
