여러분, 혹시 이런 말 들어보셨나요?
"역세권인데 일반 주거형 재개발도 아니고, 재건축도 아닌데 고층 복합빌딩이 들어선다?
오늘은 이번달 6월1일 발표된 민간도심복합개발 성장거점형 운영기준에 대해 알아보겠습니다!!
민간도심복합개발 주거중심형과 성장거점형 중
현재 26.6월 성장거점형에 대한 운영기준만 발표된 상태이고
주거중심형도 곧 나올 것으로 보입니다!
민간도심복합 개발 성장거점형, 대체 뭔가요?
이 사업이 어디서 나왔는지 법 계보부터 보면 이해가 쉽습니다.
도심복합개발법 시행령
2024.02 국가법률
→
서울시 조례
2025.12
→
조례 시행규칙 / 성장거점형 운영기준
2026.06.01 시행
| 도심 또는 생활권의 중심지역·대중교통 결절지에 문화시설, 업무시설, 판매시설, 주택 등을 복합하여 건설하는 사업. 쉽게 말하면 → 역세권 노후지역을 오피스·상업·주거가 섞인 복합건물로 통째로 바꾸는 것입니다. |
어디에 들어올 수 있나요? — 입지 요건
투자자 입장에서 제일 중요한 부분입니다. 사업대상지가 되려면 아래 조건을 모두 충족해야 합니다.
* 위치 요건 (둘 중 하나)
① 생활권 중심지역 + 폭 20m 이상 간선도로 접면
② 2개 이상 노선 환승역 승강장으로부터 500m 이내
* 면적요건
5,000㎡ 이상
* 접도요건
2면 이상 도로 접면
(20m 간선도로 + 8m 이상 도로)
* 용도지역 요건
2종·3종 일반주거
준주거·근린상업
일반·중심상업
| 생활권 중심지역이란? 서울 3도심(광화·여의도·강남)과 7광역 중심을 말합니다. |
📌 3도심 (글로벌 핵심 거점)
기존의 종로·중구 중심의 단핵 구조에서 확정된 서울의 가장 중추적인 업무·상업 중심지 3곳입니다.
한양도성 (서울 도심): 광화문, 시청, 종로 일대 (역사문화 및 국제 비즈니스 중심)
강남: 테헤란로, 삼성동, 서초동 일대 (글로벌 업무 및 상업·트렌드 중심)
여의도·영등포: 금융 중심지 여의도와 배후 정비창·준공업지역을 잇는 권역 (국제 금융 및 정비 거점)
📌 7광역중심 (권역별 일자리·미래산업 거점)
3도심의 기능을 분산하고, 서울 5대 권역별로 고용 기반을 창출하기 위해 지정한 차상위 거점 7곳입니다.
광역교통망(GTX, UAM 등)의 결절점이 되는 경우가 많습니다.
용산: 도심들의 정중앙. 용산국제업무지구 개발과 연계하여 사실상 '제4의 도심'급 위상을 가짐
마곡: 서남권의 첨단 R&D 산업 거점 (LG 사이언스파크 등)
가산·대림: G밸리(구로·가산디지털단지) 기반의 IT·제조·지식산업 거점
상암·수색: 서북권의 미디어·DMC·문화콘텐츠 거점 및 수색역세권 개발
창동·상계: 동북권의 바이오·메디컬 및 문화·예술 거점 (창동 아레나, 차량기지 이전 부지 개발)
청량리·왕십리: 광역 교통 중심지 기반의 복합 상업 및 동북권 정비사업 거점
잠실: 동남권의 MICE(마이스) 산업 및 스포츠·문화 거점 (국제교류복합지구 개발)
일반 재개발에서 용적률 300% 받으면 잘 받은 겁니다. 성장거점형은 1,000~1,500%도 가능합니다.
차원이 다른 밀도죠. 단, 높은 용적률을 받으려면 공공기여가 필요합니다.
공공기여, 뭘 내놔야 하나요?
공짜는 없습니다. 용적률을 올려받으면 그만큼 공공에 돌려줘야 합니다.
법적상한용적률까지 올리려면
증가용적률의 50%
→ 국민주택규모 주택을 시장에게 공급
또는
증가용적률의 30%
→ 기반시설 및 생활인프라 건설·설치
| 초보자가 꼭 알아야 할 핵심! 전체 연면적과 용적률의 50%를 초과해서 비주거 용도로 계획해야 합니다. 오피스텔(준주택)·생활형숙박시설은 비주거에 포함되지 않습니다. → 이 사업은 아파트 단지를 짓는 게 아닙니다. 오피스·상업·문화시설이 메인입니다. 그래서 민간도심복합개발 성장거점형 사업은 주거 이외 비주거 시설의 분양이 잘 될 수 있는 입지 인지 파악하는 부분이 사업 성공의 핵심 이라고 볼 수 있어요!! |
사업 절차, 어떻게 진행되나요?
1
사업시행예정자 결정 — 토지등소유자 1/4 이상 + 토지면적 1/2 이상 동의
2
복합개발계획안 마련 — 서울시 협의회 운영
3
자치구에 입안 제안 — 제안일로부터 14일 이내 공고
4
주민공람 30일 + 구의회 의견청취
5
도심복합개발혁신지구 지정 신청 — 이때는 2/3 이상 + 토지면적 1/2 이상 동의 필요
6
서울시 도시계획위원회 심의 및 고시
7
사업시행계획 인가 → 관리처분계획 인가 → 이주·착공·준공
투자자라면 뭘 봐야 할까요?
①
입지 선점 — 환승역 500m 이내, 광역중심 간선도로변 중 아직 노후화된 필지를 선점하세요.
②
용도지역 확인 — 현재 2종·3종 주거지역인데 간선도로 접면 + 환승역 인근이면, 상업지역으로 변경 시 용적률이 수배 올라갑니다.
③
비주거 분양 계획 검토 — 아무리 용적률이 높아도, 비주거 50% 이상을 소화할 상권이 뒷받침돼야 합니다.
비주거 분양이 막히면 사업성이 흔들립니다.
일본 롯폰기처럼 대형 복합개발이 성공한 곳들은 상업 수요가 탄탄했습니다.
성장거점형은 호텔,백화점등 비주거시설 이 들어올 만한 지역,
오피스 수요가 있는 지역이 유망합니다.
[수원 화서역 스타필드 & 푸르지오] 민간도심복합개발(성장거점형)의 예시모델
최근 정비업계에서 주목받는 ‘민간도심복합개발(성장거점형)’의 핵심은 낙후되거나 방치된 도심 내 대규모 부지를 민간이 주도하여
주거·상업·문화가 결합된 고밀도 복합 거점으로 탈바꿈하는 것입니다.
이 제도의 취지와 미래 가치를 가장 직관적으로 보여주는 대표적인 실무 예시가 바로 ‘수원 화서역 스타필드와 파크 푸르지오’의 협업 사례입니다.
1. 용도지역의 한계를 넘어선 '고밀 복합 개발'
과거 대규모 담배공장(연초제조창)이었던 유휴 부지를 단순 주거단지로 쪼개어 개발하지 않고, 대우건설(주거)과 신세계(상업)가 초기 기획 단계부터 철저하게 협업했습니다. 그 결과 최고 46층의 초고층 주상복합과 대형 복합쇼핑몰이 한 곳에 어우러진 지역 거점이 탄생했습니다.
2. 주거와 상업의 유기적 결합 (직결 브릿지)
단순히 인접한 것을 넘어 아파트 단지와 스타필드를 연결하는 보행 브릿지를 설계하여, 입주민이 외부 노출 없이 대형 인프라를 누리는 '콤팩트 시티(Compact City)'를 구현했습니다. 이는 민간도심복합개발이 지향하는 '도심 내 자족형 생활권'의 교과서적인 모습입니다.
3. 규제 완화와 민간 창의성의 시너지
대형 시행·시공사와 유통 대기업의 민간 자본과 기획력이 맞물려, 역세권 유동인구와 배후 주거 수요를 동시에 흡수하는 강력한 '성장 거점'을 만들어냈습니다. 분양 마케팅 측면에서도 '스타필드를 품은 아파트'라는 상징성을 얻으며 자산 가치를 극대화했습니다.
민간도심복합개발 운영기준 원문
첨부파일
서울특별시 성장거점형 복합개발사업 운영기준.pdf
서울 재개발 투자 문의 및 상담
02-6404-8723
[출처] 민간도심복합개발 성장거점형 운영기준 발표!|작성자 estate0509