'30년' NPL 전문가의 투자 조언 "이렇게 하면 '억대 수익'도 가능합니다"
“요즘은 금융회사가 소유한 부실채권(NPL·Non Performing Loan)을 대부업체를 끼고 채권을 양도받는 방식으로 할인 매입한 뒤 해당 채권에 딸린 담보 부동산을 경매로 직접 낙찰받는 방법이 인기가 많습니다. 이렇게 하면 1순위 배당으로 원금 회수와 함께 차익도 기대할 수 있습니다. 매각이나 개발 등 출구전략을 잘 세우면 수익은 수억원대까지도 치솟습니다.” (오수근 파워자산관리 NPL 자문교수)
최근 부동산 경기 침체 여파로 NPL 시장을 주목하는 투자자들이 급증하고 있다. NPL은 법적으로 개인이 직접 매입할 수는 없다. 하지만 대부업체를 끼고 대위변제 방식으로 취득하거나 채권양도 방식으로 투자하는 것은 가능하다.
오 교수는 크게 두 가지 투자 방법이 있다고 했다. NPL을 대위변제로 취득해 경매 후 배당받는 방법, 상가나 오피스텔 담보부 NPL을 채권 양도 방식으로 할인 매입 후 직접 경매에 참여해 낙찰받은 후 매각해 차익을 올리는 방법이다. 채무인수는 담보물에 딸린 법적 관계를 철저히 분석하고 출구전략을 세워야 위험을 줄이고 수익률을 높일 수 있다고 했다.
그는 국내 최초 NPL 실전투자 전문가이자 이론가로 유명하다. 30년 넘게 경매, 채권관리, 소송 대리 업무를 수행했다. 서울중앙지법에서 NPL 관련 소송만 1000건 이상을 수행했다. ‘NPL 랭킹업 투자비법’(2014년), ‘NPL투자 혁명’(2016년) 등 10여권의 NPL 투자서를 내기도 했다.
오 교수는 땅집고가 5월10일 개강하는 ‘NPL 실전투자 전문가’ 과정에서 투자 전략과 다양한 성공 사례를 소개한다. 오 교수를 만나 NPL 투자 노하우를 미리 들어봤다.
30년 이상 NPL에 투자한 오수근 파워자산관리 자문교수는 "철저한 사전 조사와 출구 전략만 확실하면 NPL투자로 수익을 올리는 게 어렵지 않다"고 했다.
－최근 NPL 투자 트렌드는.
“대부업체로부터 할인한 채권을 양도받아 투자하는 ‘채권양도’ 방식을 많이 활용한다. 나중에 경매가 끝나고 받는 배당 차익으로 수익을 얻는 것이다. 채권자가 직접 경매에 참가하는 것을 전제로 하는 ‘채무인수’ 방식도 인기다. NPL 채무를 투자자가 인수받은 후 경매를 진행해 담보물을 직접 낙찰받는 방식이다. 낙찰 후 리모델링이나 개발 사업을 통해 가치를 올린 뒤 매각해 차익을 극대화할 수 있다. 활용 전략에 따라 수익이 치솟는다.”
－NPL 투자자가 경매에 직접 참여하는 게 유리한 이유는.
“예를 들어 평소에 인수하고 싶었던 제과 공장이 경매 매물로 나왔다고 치자. 그냥 경매 입찰자로 참여하면 낙찰을 장담할 수 없다. 하지만 이 제과공장에 대한 NPL 채무를 인수받고 경매에 나서면 낙찰률이 99%라고 봐도 된다. 채무를 인수하는 순간 이해관계자가 돼 담보물에 관한 정보를 모두 열람할 수 있기 때문이다.
정보를 알고 들어가면 경매에서 우위에 설 수밖에 없다. 채무할인 인수 방식을 통해 싸게 살 수 있는 데다, 향후 매각했을 때 양도차익도 적어지니 결과적으로 양도소득세도 줄일 수 있다. 만약 시세 2억원짜리 담보가 걸린 NPL채무를 1억원에 인수하고, 이후 2억원에 경매로 낙찰받아 나중에 1억9000만원에 판다면 오히려 양도차익은 마이너스가 되기 때문에 양도세가 발생하지 않는다.”
－투자 성공 사례가 있다면.
“NPL 투자자가 채권최고액 6억1100만원 정도인 오피스텔 담보부 NPL을 4억1000만원에 할인 매입한 사례가 있다. 이후 경매에 부쳐 3차 유찰 후 5억원에 낙찰받았다. 입찰 비용을 제외한 배당 재원이 4억9600만원이었고, 선순위 채권으로 세금 1100만원을 차감해 4억8500만원을 배당받았다. 매입 금액 4억1000만원에 배당금액이 4억8500만원이니 기타비용 100만원을 제외하면 7400만원의 배당수익이 발생한 것이다. 수익률로만 따지면 18%에 달한다. 채권자가 1순위 근저당권을 갖고 있고 낙찰가가 채권 매입금액인 4억 1000만원보다 높기 때문에 가능했다. 여기에 근저당권을 가지고 질권 대출을 받는 방식을 활용하면 수익률은 더 높아진다. 현재 질권 대출 이자율은 9%인데 금리가 낮을 땐 6%대까지 적용된 경우도 있었다.
서울에 있는 한 상가를 직접 낙찰받고 특수권리를 해결해 수익을 올린 사례도 있다. 이 상가는 유치권으로 인해 최저가가 7억원까지 내려간 물건이었다. 근저당권부 부실채권 최고액이 10억원이었는데 8억원에 할인 매입했고, 경매로 10억원에 낙찰받았다. 이후 유치권부존재소송, 인도 명령 결정 등 하자사항인 유치권을 해결하고 나서 11억5000억원에 팔았다. 10개월 만에 매입액 대비 차액이 3억5000만원에 달했다. 취득세, 양도세 등 비용을 제하고 난 순수익은 2억원 정도였다.
다만 유치권 같은 하자가 있는 NPL은 함부로 덤벼들면 안 된다. 이런 권리를 깨버릴 수 있는 ‘출구 전략’이 확실해야 안전한 투자가 가능하다. 그렇지 않으면 손실을 보는 상황이 발생할 수 있다.”
－투자할 때 주의 사항은.
“NPL이 배당수익으로 돈을 버는 방식인 만큼 다른 채권자들이 제기하는 ‘배당이의’에 대해 어떻게 방어할 것인지 준비해야 한다. 요즘에 배당이의 소송이 늘고 있다. 대위변제를 통한 채권 투자라면 구상권과 대위권에 대한 이해가 필요하고, 대위변제 후 경매에서 청구 방법과 배당 시기를 적절히 맞춰나가는 방법을 알아야 한다. 철저한 사전 조사와 꼼꼼한 출구전략을 세워야 NPL 투자 성공 확률이 높아진다.”
출처 땅집고 배민주기자