지난 9월 서울 시내 한 세무서에 종합부동산세(종부세) 합산배제(비과세)와 과세특례 신청 안내문이 붙어 있다. photo 뉴시스
남녀가 결혼을 할 때 가장 중요한 혼수는 집이다. 다른 혼수는 시간이 경과하면서 가치가 줄어들거나 소멸하지만 집이나 부동산은 그동안의 경험으로 봐서는 가치가 상승하기 때문에 매우 중요한 혼수이다.
집이나 부동산을 혼수로 마련할 때 부부공동명의로 할 것인지 아니면 단독명의로 할 것인지를 결정하는 일은 매우 민감한 문제이다. 집을 구하는 데 소요되는 자금을 부부가 공동으로 부담하였다면 공동명의는 당연한 것이지만 대부분의 자금을 배우자 일방이 마련했음에도 불구하고 상대 배우자가 공동명의를 요구한다면 난감할 것이다.
최근 통계를 보면 신혼부부의 경우 최초 구입하는 집의 명의를 공동으로 하는 비율이 점점 높아지고 있는데 이런 현상은 앞으로 더 높아질 것으로 예상된다.
신혼부부는 자금의 원천이 분명해서 누구의 명의로 해야 할지에 대한 선택이 쉬운 편이다. 하지만 결혼생활 중 취득한 주택의 경우에는 공동명의가 상식적인 것 같지만 실제로는 그렇지 않은 경우가 많다.
공동명의를 요구하는 배우자는 나름 합리적인 이유와 논리를 가지고 상대를 설득해야 할 경우가 생긴다. 공동명의를 해야 하는 이유는 다양하지만 대체로 다음과 같다.
우선 단독명의로 하면 한쪽이 불안할 수 있다. 예를 들어 남편 단독명의로 한 경우 혹시 남편이 집을 담보로 제공하거나 사업을 하다 빚을 져서 채무변제에 사용하게 되는 등 재산의 처분권을 남편이 단독으로 행사하는 일이 발생한다. 그러한 남편의 행위가 의도적이든 실수이든 간에 부인의 의도나 판단과 무관하게 집이 사라질 수도 있다. 설령 혼인기간 중 부부가 공동의 노력으로 취득한 부동산이라도 남편 단독명의로 등기를 한 경우에는 그 재산권의 처분에 부인의 법률적 권한은 전혀 없기 때문에 이를 방지하기 위해서는 공동명의가 필요하다.
혹시 이혼을 할 경우에도 공동명의가 편할 수 있다. 이혼 시에도 재산분할 청구권에 의해 다른 배우자의 재산권이 보호받을 수는 있지만 소송을 통해 확보해야 하는 등 절차가 복잡하다. 배우자의 협조가 없을 경우 어려운 과정을 겪어야만 할 수도 있다.
그리고 재산이란 현대사회에서는 무시할 수 없는 권력이 되었는데 이러한 권력을 배우자 일방이 행사한다는 것은 수평적 부부관계에서는 용납할 수 없는 상황이라며 공동명의를 요구하는 경우도 있다.
이외에도 부부가 집을 공동명의로 등기해야 하는 이유는 많겠지만 가장 합리적이고 현실적인 이유는 바로 절세 문제이다.
부동산을 보유하는 경우 발생할 수 있는 세금은 취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세, 증여세, 상속세 등인데 각각의 세금 중 취득세나 재산세와 같이 부부공동명의 여부와는 관계없는 세금도 있고 영향을 받는 세금도 있다. 영향을 받는 세금도 상황에 따라 부부공동명의로 할 경우 절세가 되기도 하지만 절세가 되지 않는 경우도 있다. 이 문제를 세금별로 정리하자면 대략 다음과 같다.
1. 양도소득세는 대체로 절세가 가능하다.
양도소득세는 개인별 과세이면서 누진세이기 때문에 공동명의로 인해 과표를 둘로 나누면 낮은 세율이 적용된다. 따라서 양도세의 경우 부부공동명의는 절세에 유리하다. 특히 오래전에 취득하여 취득가액이 낮은 부동산을 배우자에게 증여할 경우 증여가액이 6억원 이하이면 증여세를 내지 않아도 될 뿐 아니라 배우자 증여분에 대한 부동산의 취득가액이 6억원으로 상향될 수 있으므로 양도소득세 부담이 현저히 감소하게 된다.
2. 종합부동산세는 공동명의가 유리할 수도 있지만 불리할 수도 있다.
1세대1주택은 공동명의의 경우 단독명의 형태의 세금과 공동명의 형태의 세금 중 유리한 방법을 선택할 수 있기 때문에 선택의 폭이 큰 공동명의가 유리하다.
단독명의의 경우 기본공제가 12억원인데, 공동명의의 경우 기본공제가 18억원으로 공제금액에 대해서는 공동명의자가 유리하다. 그러나 5년 이상 장기보유공제와 60세 이상 고령자 공제는 단독명의자에게만 주어진다. 때문에 공동명의자는 기본공제를 더 받기 위해 공동명의를 유지해도 되고 아니면 고령자공제와 장기보유공제가 유리할 경우에는 단독명의로 바꿀 수도 있다. 이런 점들을 고려하면 어떤 경우라도 일단 공동명의가 유리하다.
단, 3주택 이상 보유자의 경우 공동명의를 어떻게 하느냐에 따라 독이 될 수도 있고 약이 될 수도 있다.
3채를 각각 독립적인 형태로 나누어 가지면 중과세율이 적용되지 않으므로 가장 효과적인 절세가 되는데 3채 다 공동명의로 하게 되면 부부가 각각 3채씩 보유한 것이 된다. 현행 종부세법하에서는 개인별로 3채 이상 보유할 경우 일반세율보다 2배 이상 높은 중과세율이 적용되기 때문에 매우 불리하게 된다.
3. 단독명의 주택을 증여하는 경우는 상속세와 양도소득세 또는 종부세 등과 연계하여 유·불리를 판단하여야 한다.
증여를 할 경우 배우자 공제금액이 6억원이기 때문에 6억원 이하의 지분을 배우자에게 증여하면 증여세는 없겠지만 그 이상의 지분을 증여하면 증여세를 부담하여야 한다. 증여세 이외에 취득세는 오롯이 다 물어야 한다. 주택의 경우에는 조정지역 내 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우에는 보유주택의 수에 따라 취득세가 6%로 중과세될 수도 있다.
배우자에게 부동산의 지분을 증여할 경우 발생하는 취득세와 증여세 등은 증여를 할 당시에 즉시 납부를 해야 하는 세금이다. 이러한 세금 부담을 지면서까지 증여를 한다면 이를 상쇄할 만한 다른 세금의 절세가 반드시 따라와야 한다.
양도소득세는 1세대가 보유한 주택 수를 기준으로 비과세와 중과세를 적용하므로 배우자에게 주택을 증여하는 경우에는 양도소득세에 영향을 미치지 않는다. 다만 위에서 언급했듯이 취득가액이 상승하는 효과는 기대할 수 있다.
종부세의 경우에는 현행 세법상 개인별로 3주택 이상인 경우 중과세를 하므로 배우자에게 증여를 하여 개인별로 2주택 이하를 만든다면 당연히 절세가 된다. 그리고 1주택 보유자의 경우 공동명의를 위해 증여를 하는 것은 절세에 유리하다고 위에서 언급하였다. 하지만 대부분의 경우 증여세와 취득세의 부담을 상쇄할 만한 절세효과에는 미치지 못한다.
상속세의 경우 10년 내 증여한 재산가액은 상속재산에 합산하여 과세하지만 증여 당시의 가액으로 합산하고 10년이 지나면 합산하지 않으므로 어찌되었든 사전증여가 상속세 부담 측면에서는 유리하다.
따라서 단독명의 부동산을 배우자에게 증여한다는 것은 다른 세금에 미치는 영향을 고려하여 유·불리를 판단하여야 한다.
유찬영 세무사
출처 : 주간조선