물권화된 채권, 즉 확정일자를 갖춘 임차권, 소유권이전가등기 등의 채권이 등기 또는 가등기 될 경우에는 물권화가 된것으로 그 성립의 순위에 따라 권리의 우열이 정해진다. 특히 확정일자 있는 임차인은 주택임대차 계약이 채권계약이지만 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받으면 이후의 물권에 우선한다.(우선변제권 주임법 제3조의 2 2항)
가 물권화된 채권: 물권
전주 소재 주택이고 배당액이 5,000만원일 경우 단위 만원
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일 자 |
권리내용 |
권리자 |
배당 |
비 고 |
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01/05 |
임차권 4,000 확정일자 |
갑 |
4,000 |
물권화된 채권 |
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05/10 |
저당권 2,000 |
을 |
1,000 |
물 권 |
1순위로 임차권자 갑에게 4,000만원을 배당하고, 2순위로 순서에 따라 저당권자 을에게 1,000만원을 배당한다.
나. 물권화된 채권; 물권화된 채권: 물권
전주 소재 주택이고 배당액이 7,000만원인 경우 단위 만원
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일 자 |
권리내용 |
권리자 |
배당 |
비 고 |
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01/07 |
임차권 3,500 확정일자 있음 |
갑 |
3,500 |
물권화된 채권 |
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02/10 |
임차권 3,000 확정일자 있음 |
을 |
3,000 |
물권화된 채권 |
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12/01 |
근저당 1,000 |
병 |
500 |
물 권 |
권리자 갑,을,병,모두가 같은 물권이므로 성립의 순서에 따라 배당한다, 1순위로 확정일자 임차권자 갑에게 3,500만원을 배당하고 2순위로 확정일자 임차권자 을에게 3,000만원을 배당하며, 3순위인 근저당권자 병은 후순위로 밀려 나머지 500만원만 배당한다.
다. 물권: 물권화된 채권: 물권
전주소재 주택이고 배당액이 6,500만원인 경우 단위 : 만원
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일자 |
권리내용 |
관리자 |
배 당 |
비 고 |
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01/15 |
근저당 3,500 |
갑 |
3,500 |
물권 |
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02/22 |
임차권 3,500 확정일자 있음 |
을 |
3,000 |
물권화된 채권 |
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12/05 |
근저당 3,000 |
병 |
없음 |
물권 |
1순위로 근저당권자 갑에게 3,500만원을 배당하고, 2순위로 물권 성립의 시간 순서에 따라 임차권자 을에게 3,000만원을 배당하며, 근저당권자 병에게는 전혀 배당금이 없게 된다.
관련판례 요지
후순위 저당권의 실행으로 목적 부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항 할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위 저당권자보다 뒤에 등기되었거나, 대항력을 갖춘 임차인은 함께 소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다고 할것이고, 따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장 할 수 없다. (대법원 98다 33043결정)
라. 채권: 물권화된 채권: 물권
전주소재 주택이고 배당액이 5,000만원인 경우 단위 만원
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일 자 |
권리내용 |
권리자 |
배 당 |
비 고 |
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03/07 |
임차권 4,000 확정일자없음 |
갑 |
없음 |
채 권 |
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10/01 |
임차권 4,000 확정일자있음 |
을 |
4,000 |
물권화된 채권 |
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12/05 |
근저당 2,000 |
병 |
1,000 |
물 권 |
주택임차인이 주민등록 전입과 거주를 하면 제3자에 대항력이 생긴다,
따라서 주택이 매매 기타 원인으로 소유자가 변경되더라도 이마인은 새로운 소유자에 대하여 보증금의 반환을 요구할 수 있다.
경매에 있어서 낙찰자는 대항력있는 임차인의 보증금을 인수해야 한다.
그러므로 1순위로 먼저 물권화된 채권인 임차권자 을에게 4,000만원을 배당하고, 2순위로 물권자인 병에게 1,000만원을 배당한다.
그리고 확정일자 없는 임차권자 갑은 배당에는 참가할 수 없고, 낙찰자에게 대항력을 행사한다.(주임법 3조1항)