[지오프롭테크] 재개발 지정 법적요건 :선택요건 중 접도율 분석 강화
지오프롭테크 (GeoProptech) = 지리정보(geographic information system) + 부동산 (Property) + 기술 (Tech)
온라인 건축 설계 시스템 및 설계 방법{On-line architectual design system and method thereof}
재건축/정비사업 "필수요건"의 사전검토로 면적과 노후주택 분석에 관하여 정리하였습니다.
( [지오프롭테크]부동산/도시주택정비사업검토: 노후도 분석 : https://cafe.naver.com/gisapplication/1193 )
지난글에서는 선택요건인 "과소필지, 접도율, 호수밀도"를 "재개발(신속통합,공공) 요건검토" 이름으로
분석하였습니다. https://cafe.naver.com/gisapplication/1194
[지오프롭테크] 재개발 지정 법적요건 :선택요건 (과소필지, 접도율, 호수밀도)
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이번글에서는 정비사업(재개발·재건축·모아타운·가로주택정비사업)에서 접도율과 관련하여 보강한 기능들입니다.
1. 지도상에 도로명주소에 사용되는 수치지도로 도로폭을 WMS 주제도로 중첩하였습니다.
그리고 WFS실 실시간 도로폭 Square Buffer (사각 버퍼)으로 시각화하였습니다.
여기서 도로를 일반 "둥근 버퍼(Round Buffer)"을 하면 끝점도 버퍼링되는 현상이 나타납니다.
1) 4m 이상 도로 접도율 : 건축 가능성, 맹지 여부, 자력개발 가능성 사업지 분석에서는 거의 필수입니다.
2) 6m 이상 도로 접도율 : 사업성, 차량 진입성, 소방활동 가능성 사업 시행 용이성
서울 모아타운, 소규모 정비사업 분석에서 많이 사용됩니다.
2. 접도율: 40% 이하의 재개발 지정 법적요건별 분석
기존엔 토지특성 데이터만 사용했습니다.
토지특성조사표의 도로접면(광대·대로·중로·소로·세로·맹지)는 원래 건축 가능 여부를 판정하기 위한 항목이 아닙니다.
본래 목적은 개별공시지가 산정(토지가격 평가) 입니다. 즉 감정평가에서 토지 가격에 영향을 주는 요인으로 만든 것입니다. 그래서 실제 도로폭을 알수없어 정비사업 "주택 접도율"에 많은 오차가 발생했습니다.
그러나 이러한 토지특성정보를 모두 무시하면 "건축법상 도로 여부, 현황도로 등"을 분별 못하고 공간연산으로만하는 착오도 생깁니다. 그래서 이번엔 실제 도로폭을 공간연산하는 방식으로 그 오차를 줄여보았습니다.
1) 도지특성정보중 "맹지, 세각(불),세로(불)"은 실제 4~6m이상의 도로가 인접하더라도 현황도로 등 이므로 무조건 "비접도"로 판정한다
2) 소로(소로한면,소로각지), 세로(가), 세각(가) 등 소로는 8m이하, 12m이하 등 도로폭이 알수없어 공간연산 대상으로 접도/비접도를 판정한다
3) 중/대로는 12m이상이 명확하여 공간연산을 최소하하여 분석 속도을 향상시킬수있다.
분석 결과창에 4m와 6m을 구분한 "주택접도율" 판정, 주택유형 리포트에 각각 주제도에 도로폭도 같이 중첩해서 시각화하였습니다.
* 토지특성정보를 무시못하는 사례로
토지특성정보중 "맹지, 세각(불),세로(불)"는 비접도입니다.
실제 현장에 가면 4~6m이상의 도로가 인접하더라도 현황도로 등 이므로 무조건 "비접도"로 판정는게 맞다고본니다
그래서 토지특성대장정보와 도로폭 공간연산을 함께해야합니다.
