중개사고 예방을 위한 거래 계약서 특약 작성요령 중
이번에는 상가 거래 계약 특약 작성요령에 대한 정보를 공유해보겠습니다.
해당사항은 특약에 기록하시는 것이 향후 문제발생시 해결하는데 도움이 되실 것입니다.
상가거래계약특약에서 특히 주의하실 것은
새로운 임대차시 임대료와 월세 차이가 발생할 수도 있기에,
꼭 사전에 임대인과 확인을 해보셔야하며, 양도하는 물품이 많은 경우
사진촬영분을 보관 후 잔금시 양도,양수인 입회하에 확인 후 잔금을 지급하는 것을 권유드립니다.
1. 상가 거래 계약 체크리스트
- 용도지역.지구 및 개별 법령에 따른 해당 용도 허용 가능 여부
- 용도변경 가능 여부(불법 용도변경, 이행강제금 등)
- 하수도 원인자부담금, 단독정화조 : 하수처리용량 확인
- 부설 주차장 확보(용도별 주차 대수)
- 소방관련 시설 완비증명
- 안전시설 등 완비증명(다중이용업소)
- 개별 법령인. 허가 가능 여부
- 학교환경위생정화구역, 학교 교과교습학원 및 교습소(청소년 유해시설 확인)
- 공부상 전용면적 외 실제 사용 가능 면적 확인(학원, 프랜차이즈 업종 등)
- 행정처분 승계(기 처분 및 진행 중 포함)
- 영업 및 시설 설치에 추가되는 부담금(전기증설, 직통계단 설치, 장애인 편의시설 설치 등)
- 비품 및 시설 인계
- 부가가치세, 각종 세금 정산, 추가 부담금
- 권리금 등(영업권, 시설비 등 정산 및 처리, 영업 권리 양. 수도 계약)
- 상가건물임대차보호법 적용 대상 여부
- 상가 관리 규약(동일) 업종 제한 여부
- 기타(간판, 배기시설, 닥트 설치, 냉동. 냉장고 실외기 설치 장소, 급. 배수, 도시가스, 주방설비,
전화. pos 단자, 공용화장실 등)
참조 :
- 용도변경 : 해당 관청의 면허. 인가. 허가. 등록. 신고 등을 요하지 않는 이른바 "자유업종"의 경우 용도변경 없이
당해 건축물을 사용할 수 있다는 견해가 있을 수 있으나,
"자유업종"여부와 무관하게 건축물의 사용은 건축물대장의 용도와 일치하게 사용하여야 하는 것이다.
(국토교통부 건축정책과, 2014.12.17),
용도지역. 용도지구 안에서의 건축제한 규정
(허용 건축물의 종류, 규모, 건폐율 및 건축법 위반에 따른 원상회복 및 이행강제금이 부과될 수 있으며,
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 위반에 따른 2년이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다.
다만, 해당 관청의 행정력이 미치지 못해 행정제재처분이 이루어지지 못하는 현실이다.
- 불법 용도변경 :
건축물대장에 "위반건축물" 표시가 기재된 일반 건축물 전체를 위반건축물에 해당한다고 볼 것이 아니라
'건축법'상 위반행위가 발생하지 않은 부분을 구분하여 판단할 필요가 있다는 의견이 있을 수 있으나,
이는 일반 건축물 전체를 기준으로 판단하여야 할 것이지 일반 건축물의 일부만으로 구분하여 이를 달리
판단할 수는 없다고 할 것이므로 이와 같은 의견은 타당하지 않다고 할 것임.
집합건축물의 전유부분에 '건축법'상 위반행위로 인해 건축물대장에 '위반건축물'표시가 기재된 경우에는
해당 전유부분을 제외한 부분은 위반건축물에 해당하지 않는다고 할 것이지만, 집합건축물의 전유부분이 아닌
공용부분에 '건축법'상 위반행위로 인해 건축물대장에 '위반건축물'표시가 기재된 경우에는 해당 집합건축물
전체가 위반건축물에 해당한다고 보아야 할 것임.(법제처 2014.6.17)
- 학교환경위생정화구역? :
학교 주변에 학교보건위생에 지장이 있는 행위 및 시설을 제한한 지역을 말하며, 학교 출입문으로부터
직선거리 500미터까지 인 절대정화 구역과 학교 경계선 또는 학교 설립 예정지 경계선으로부터 직선거리로
200미터인 지역 중 절대정화 구역을 제외한 상대정화 구역.
- 학원의 면적 제한은 내부 면적을 기준으로 하며 기둥 등 제외한 면적이며,
원장실 및 휴게실도 제외한 면적이 기준에 맞는지 확인해봐야 함.
- 집합건물에서는 상가의 업종 제한에 관하여 특별히 규정하고 있지 않다.
다만 업종 제한은 분양계약이나 집합건물의 규약, 상가 자치회 등의 합의 등 다양한 방법으로 가능하며,
그 제한된 업종을 변경하는 절차도 그에 따라야 할 것이다. 업종 제한이 어떠한 근거에 의하여 이루어진 것인지를
확인하여 업종변경 절차를 거쳐야 할 것이며, 만일 집합건물의 규약으로 업종 제한 규정을 두고 그 변경을 인정하지
않을 때에는 업종변경을 위해서는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 집회 결의에 의하여 해당 규약을
변경하여야 한다.(집합건물법 제29조 제1항)
- 도로점용료와 환경개선부담금에 대한 명시가 없을 경우 :
환경개선부담금을 임차인에게 부담하도록 하는 임대차계약 약관이 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제2항 제1호
소정의 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해당하여 무효라고 볼 수 없다.(서울지법 1999.6.9 선고 98가 합 103706판결)
2. 상가 일반 특약
- 임차인이 임대차 부동산에서 영업하는데 필요한 행정절차는 임차인의 책임으로 하며,
인.허가 등의 문제로 영업하지 못하는 경우라도 이로 인하여 불이익은 임차인이 부담하며 임대인에게
그 책임을 붇지 아니한다.
(특수 업종의 계약 시인. 허가에 관한 제한
용도변경, 주차장, 정화조, 전기, 수도, 가스, 소방시설, 학교. 학원 또는 유해시설물과의 거리 제한 등으로
영업인. 허가가 안될 경우가 있다.)
- 영업의 인. 허가에 관한 사항은 임차인의 비용과 책임으로 하되, 임대인은 임차인의 요청에 적극 협조하여야 한다.
- 임대차 기간 중 발생되는 환경개선부담금과 교통유발부담금 및 도로점용료는
(임차인이 부담 또는 반분하여 부담 또는 임대인이 부담) 하기로 한다.
* 환경부 장관은 유통. 소비 과정에서 환경오염물질의 다량 배출로 인하여 환경오염의 직접적인 원인이
되는 건물 기타 시설물의 소유자 또는 점유자로부터 환경개선부담금을 부과. 징수한다.
* 시장은 도시교통정비지역에서 교통혼잡의 원인이 되는 시설물의 소유자로부터 매년 교
통유발부담금을 부과. 징수할 수 있다.(도시교통정비촉진법 제36조 제1항)
* 도로관리청은 도로점용허가를 받아 도로를 점용하는 자로부터 점용료를 징수할 수 있다.(도로법 제66조 제1항)
- 본 건 영업양도에 따른 행정처분 및 행정제재처분 절차 진행(경찰서 적발사항 포함) 중인
건이 없음을 확인하며, 향후 확인될 경우 본 계약은 무료(또는 손해배상 등)로 한다.
* 노래연습장의 경우 '행정처분 등의 내용 고지 및 가중처분 대상 업소 확인서'를 확인해볼 필요가 있다.
- 임차인은 임대차계약 종료 또는 해지 후 임대인의 각종인.
허가사항 말소를 위한 행정처분 신청에 대하여 이의 제기하지 않는다.
* 인. 허가 폐업 등에 따른 폐업 신청서, 인감증명서가 첨부된 위임장
(폐업 신청 등을 적시)을 함께 징구하여 보관하는 방법도 있다.
- 계약일 익일까지 등기부등본 및 행정처분 확인 결과 매도인이 계약 시에 고지하지 않은 하자가 있을 경우
본 계약은 무효이며, 이 경우 매도인은 계약금을 매수인에게 즉시 반환하기로 한다.
- 임차인은 임대차 부동산을 _____업종의 영업을 하는 용도로 사용하여야 하며 다른 용도로 사용하여서는 안된다.
- 임차인은 임차 상가건물을 ____(업종)을 위한 용도로 사용한다.
- 임차인은 임대인의 동의 없이 지정된 업종 (____업종)을 변경할 수 없다.
- 임대인의 승낙을 얻어 영업을 하는 자의 명의로 사업자등록신고를 할 수 있다.
- 본건물에 설치된 간판(위치 및 종류 : _____________________은
('현상태로 인수. 인계하기로 한다.' 또는 '양도인이 인도일까지 철거하기로 한다')
- 본 계약에 따라 설치되는 _________업종으로 인하여
발생하는 취득세, 재산세 등 조세 증가분("은 임차인이 부담하기로 한다." 또는 "에 대하여 임차인에게 전가할 수 없다.")
* 고급오락장 등의 경우 당해 면적 비율만큼 취득세, 재산세가 중과되어 임대인의 부담이 증가되므로 그 부담 주체를 명확히 하여야만 원활한 계약 진행과 분쟁을 방지할 수 있음. 임차인(과세 당사자가 아닌 자)에게 부담시키는 약정을 이른바 '전가 특약'이라 하고 이는 약정으로서 법적 구속력이 발생.
3. 부가가치세 및 사업의 포괄 양. 수도
- 사업의 포괄 양수. 도를 원칙으로 하되 계약 당사자가 포괄 양수도 요건이 되지 않을 경우 각자 세무처리하기로 한다.
* 사업 포괄 양수도 계약서를 작성하거나 매매 계약서 특약사항에 사업 포괄 양수도임을 명기하고
사업 양도양수 신고서에 포괄 양수도 계약서 또는 포괄 양도의 특약이 기재된 매매 계약서를 첨부하여 제출.
- 잔금지급일("중도금 지급일" 또는 "특정일")까지 사업의 포괄 양수. 도가 가능 할 경우 포괄 양수. 도로 처리한다.
- 매매 대금은 건물분 부가가치세가 포함된 것으로 부가가치세 환급을 위하여 매수자는
계약 체결일로부터 20일 이내 사업자등록을 신청하여야 한다.
- 본 계약은 사업의 포괄 양도. 양수 계약이며, 매도인은 잔금이까지 본 사업에 관한 국세 및
지방세 완납 증명서를 매수인에게 교부하기로 한다.
* 사업이 양도. 양수된 경우에 양도일 이전에 양도인의 납세의무가 확정된 그 사업에 관한 국세. 가산금과 체납처분비,
지방자치단체의 징수금을 양도인의 재산으로 충당하여도 부족할 때에는 사업의 양수인은 그 부족한 금액에 대하여
양수한 재산의 가액을 한도로 제2차 납세의무를 진다.
- 본 계약은 사업의 포괄 양도. 양수 계약이며, 매수인의 사정으로 포괄 양수도 조건이 성립되지 않아 양도인에게
부가가치세가 부과될 경우 부가가치세 상당액을 손해배상하여야 한다.
* 양도인과 양수인이 과세사업자(일반과세자, 간이과세자) 일 것, 면세사업자 및 바사 업자는 해당 안 됨.
4. 시설 권리 양도. 양수에 관한 특약
- 양도인은 임대인과 임대차계약 체결에 적극 협력하여야 하며 임대차계약의 체결 또는 임대인의 사정(채무불이행)으로
계약 이행(중도해지 등)이 되지 않을 경우 본 계약을 해제하며 지급한 권리금 상당액을 즉시 반환키로 한다.
- 임대인에게 지급한 권리금에 대하여 임차인의 책임 있는 사유로 계약이 해지된 때에는 반환을 청구할 수 없다.
- 건물에 부속된 물건(에어컨, 간판, 조명시설 등) 일체는 잔금 지급과 동시에 매수인에게 소유권이 이전된다.
* 시설(모델명 등을 특정하여 상세하게 기재)이 많을 경우 목록을 작성.
- 양도인은 잔금이까지 비품 일체를 반출하여야 하며, 시설 철거비용은 양수인이 부담한다.
- 등기사항 증명서 및 행정처분 확인 결과 양도인이 계약 시에 고지하지 않은 하자가 있을 경우 본 계약은
무효로 하며, 이 경우 양도인은 교부받은 계약금 등을 양수인에게 즉시 반환하여야 한다.
- 양도인이 고지하지 않은 행정처분으로 인한 양수인의 불이익시 지급한 권리금의 반환과 동시에
권리금의 ____%를 위약금으로 양수인에게 지급하기로 한다.
- 본 계약은 임대인의 사전 동의를 얻지 않은 상태에서의 계약으로 잔금지급일 이전에 이 계약서에서 정한 사항에
대하여 임대인의 동의를 얻어 임대인과 임차권 양수인 간의 본 계약을 체결하게 하고 사용. 수익에 지장이 없도록 한다.
- 양도인은 잔금이까지 각종 공과금(임대료, 관리비, 전기 요금, 수도요금, 전화 요금 등)을 완납하고 그 영수증을
양수인에게 제시한다.
- 양도인(건대인)은 잔금 정산시 임대인과 양수인(전차인) 간의 계약기간 __년, 보증금 ___만원, 월차임 ___만원에
재계약을 책임지고 이행하기로 한다. 만약 임대인과 임대차계약 조건이 다를 경우 그에 따른 차액부분 일체를
양도인이 책밍지고 부담한다.
- 양도인은 양수인이 사용 수익 함게 지장이 없도록 영업권 승계, 명의변경 등 권리취득에 적극 협조하여야 한다.
- 양도인은 잔금 일 전까지 본사와 가맹점 승계 계약을 책임진다.
- 양도인은 동일한 지역 (또는 목적 부동산으로부터 반경___km 이내) 내에서 양도한 업종 또는 그와 유사한
영업행위를 하지 않는다. 만약 이를 위반하면 양도인이 수령한 영업 권리금 배약을 손해배상금으로
양수인에게 지급하기로 합의한다.
- 양도인은 향후 __년간 ___(시.군.구)관내에서 ___상호로 본 계약 관련 동종 영업을 하지 않기로 하며
위반 시 손해배상 하기로 하고 그 손해배상액은 ___만원으로 한다.
- 임대인과 양수인 간에 임대차계약이 체결된 후에는 본 계약을 해제할 수 없다.
- 임대차보증금과 월차임은 기존 조건으로 승계함을 원칙으로 하고 변동(증액)이 있을 경우 본 계약은 무효로 한다.
- 잔금일 이전까지 양도인의 영업행위로 인한 행정처분은 양수인이 승계하지 않기로 하며,
그에 따른 책임 일체는 양도인이 부담한다.
- 판매를 위한 상품 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며 잔금일에 원가로(가격 표시) 정산한 뒤 양도. 양수한다.
- 본 계약 후 양도인의 과실 없이 임대인과 임차권 양수인 간에 본 계약이 체결되지 않을 경우에는
계약금 원금만 반환하고 해약할 수 있다.
- 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지
'상가건물임대차보호법' 제10조의 4제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라
임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
다만, 상가건물임대차보호법 제10조제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우네는 그러하지 아나한다.
- 잔금지급일까지 임대인과 신규 임차인 사이에 임대차계약이 체결되지 않는 경우
임대차계약 체결일을 잔금지급일로 본다.
- 임차인은 신규 임차인을 임대인에게 주선하여야 하며, 임대인과 신규 임차인 간에
임대차계약이 체결될 수 있도록 협력하여야 한다.
- 임차인은 신규 임차인이 정상적인 영업을 개시할 수 있도록 전화가입권의 이전,
사업 등록의 폐지 등에 협력하여야 한다.
- 임대인의 계약 거절, 무리한 임대조건 변경, 목적물의 훼손 등 임차인과 신규 임차인의 책임 없는 사유로
임대차계약이 체결되지 못하는 경우 본 계약은 무효로 하며, 임차인은 지급받은 계약금 등을 신규 임차인에게
즉시 반환하여야 한다.
- 본 계약 체결 이후 임차인의 영업기간 중 발생한 사유로 인한 영업정지 및 취소, 임차목적물에 대한 철거명령
등으로 인하여 신규 임차인이 영업을 개시하지 못하거나 영업을 지속할 수 없는 중대한 하자가 발생한 경우에는
신규 임차인을 계약을 해제하거나 임차인이게 손해배상을 청구할 수있다. 계약을 해제하는 경우에도
손해배상을 청구할 수 있다.