[세법톡톡] 다주택 중과세유예종료 및 지방저가주택 중과세 적용시 주택수 제외
| 26년 5월 9일 다주택중과세 유예가 종료됐습니다. 다만, 4월 정부에서는 토지거래허가 처리 속도 등을 감안해 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 시·군·구청에 신청하는 경우 다주택 중과세 적용 배제토록 했습니다. 만약 이 기간을 놓쳤다면 다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 2주택의 경우 일반세율+20%, 3주택의 경우 일반세율+30% 중과세율을 적용받을 뿐만 아니라 장기보유특별공제도 적용배제 되어 양도소득세는 급격하게 늘어나게 됩니다. 다만, 다주택 중과세 여부 판단시 지방의 저가주택의 경우 주택수에서 제외되므로 중과세 판단에 참고하시기 바랍니다. |
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2026년 5월9일까지 토지거래허가 신청하는 경우 중과세 적용하지 않는다
정부는 조정대상지역 내 다주택자의 양도소득세 중과 유예 기한을 당초 계획대로 2026년 5월 9일까지 유지합니다. 다만, 토지거래허가 심사 절차로 인해 매도자가 불이익을 겪지 않도록 보완방안을 마련했습니다.
최근 토지거래허가 신청이 늘고 심사에 약 15영업일이 소요되는 점을 고려했습니다. 4월 중순 이후 매수자를 구하면 5월 초까지 허가 여부가 불확실해질 수 있기 때문입니다.
이에 따라 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하기만 하면 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있도록 범위를 확대했습니다.
이 경우 허가 후 매매계약을 체결하고 정해진 기한 내에 양도를 마쳐야 합니다.
서울 강남·서초·송파·용산구 등 기존 조정대상지역은 계약일부터 4개월 내(2026년 9월 9일까지)에 양도해야 합니다. 2025년 10월 16일 신규 지정된 지역은 계약일부터 6개월 내(2026년 11월 9일까지)에 양도하면 중과세가 적용되지 않습니다.
한편, 토지거래허가구역에서 다주택자가 임대 중인 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에도 혜택이 주어집니다. 5월 9일까지 허가를 신청하면 매수자의 실거주 의무*와 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무**가 유예됩니다.
* ‘26.2.12. 기준 체결된 임대차계약상 최초계약종료일까지 유예(’28.2.12.까지 가능)
** 대출 실행일로부터 6개월 또는 임대차계약 종료일로부터 1개월 중 더 늦은 시점까지 유예
지방의 저가주택은 중과세대상도 아니고 주택수에도 포함하지 않는다.
수도권, 광역시, 세종시에 있는 주택은 가액과 상관없이 모두 주택 수에 포함됩니다.
만약 해당 지역이 조정대상지역이라면 양도 시 중과세 대상이 됩니다. 반면 그 외 지역에 위치한 주택은 양도 당시 기준시가가 3억 원 이하일 경우 중과세 대상에서 제외될 뿐만 아니라, 다른 주택의 중과 여부를 판단할 때도 주택 수 계산에서 빠집니다.
예를 들어 서울에 1채, 경기도 광주시 오포읍에 1채, 전라남도 군 지역에 1채를 보유한 3주택자의 경우를 보겠습니다. 광주시는 수도권이지만 오포읍은 '읍·면' 지역에 속합니다. 따라서 오포읍 주택의 기준시가가 3억 원 이하라면 중과세 판단 시 주택 수에 포함하지 않습니다. 전라남도 군 지역 주택 역시 '기타 지역'이므로 기준시가 3억 원 이하라면 주택 수에서 제외됩니다.
결과적으로 이 사람이 서울 주택을 먼저 양도할 때는 실제 3주택자임에도 불구하고, 나머지 두 주택이 주택 수에서 제외되어 1주택자로 간주합니다. 따라서 서울 주택 양도 시 중과세가 적용되지 않습니다.
1세대 3주택 이상 계산시 포함되는 주택 (①+②+③)
<사례1> 3주택을 보유했지만 B와 C주택은 수도권·광역시·특별자치시(세종시) 외의 지역으로서 기준시가 3억원 이하이므로 주택 수에서 제외하므로 A주택 양도시 1주택으로 보고 중과세 하지 않는다.
<사례2> 3주택을 보유했지만 C주택은 수도권·광역시·특별자치시(세종시) 외지역으로서 3억원이하이므로 주택수에서 제외하므로 1세대3주택이 아닌 1세대2주택으로 보고 중과세한다.
<사례3> 3주택을 보유하고 AB주택은 수도권·광역시·특별자치시(세종시)이므로 금액에 상관없이 주택 수에 포함하고 C주택 또한 시군구에 소재하지만 3억원이 초과하였으므로 주택수에 포함하여 중과세 판단한다. 대신 C주택은 조정대상지역이 아니므로 C주택을 먼저 양도할 때는 중과세 하지 않는다.
<한국부동산뉴스/2026.5.13./정동현 세무사>