순천석호가람휘아파트 입주민 의견서
발신인 석호가람휘아파트
임차인대표회의
수신인 주식회사 국민은행
부산여신관리센터
부산광역시 중구 중앙동3가 3번지
위 석호가람휘아파트 임차인대표회의에서는 귀사께서 전라남도 순천시 조례동 1450 석호가람휘아파트의 강제집행절차를 광주지방법원 순천지원 2009가합1352(광주지방법원 2009나8276)소유권이전등기 사건 확정판결 이후로 그 집행절차를 유예하여 줄 것을 바라고자 아래 의견내용과 같이 의견서를 제출하는 바랍니다.
의 견 내 용
1. 주식회사 석호의 지위
가. 주식회사 석호는 국민주택기금(각 평형에 따라 2,500만원 내지 3,800만원)의 자금을 지원받아 공공임대주택인 전라남도 순천시 조례동 1450 소재의 석호가람휘아파트 3개동 355세대(이하 ‘이 건 임대주택’ 이라 합니다)를 건설.임대한 임대사업자로서 입주자모집공고 등의 절차를 거쳐 본 이 사건 임대주택의 입주자들에게 2003. 5. 15.부터 5년간 임대(이하 ‘이 건 임대차계약’이라 한다)하였고, 2007. 10. 30.경 (주)석호는 어음미결제를 이유로 최종 부도처리 되었습니다.
나. 그리고 이 건 임대차계약은 이 건 임대주택의 매각에 관하여 [매각시기를 최초 입주지정기간 종료 후 5년으로 하되, 입주자의 동의가 있을시 최초 입주 지정기간 종료 후 2년 6개월이 지난 시점에서 매각할 수도있다]고 규정하고 있습니다.
2. 분양전환절차의 경위 등
가. (주)석호는 2007. 10. 11. 순천시에게 ‘임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 임대주택의 분양전환에 합의하여 분양전환 하는 경우’를 규정한 위 계약 규정 및 구 임대주택법(2007. 7. 19. 법률 제8534호) 제12조 제3항 및 구 임대주택법 시행령(2007. 10. 16. 대통령령 제21328호) 제9조 2항 제3호에 기한 분양전환을 위하여 감정평가를 요청하였습니다.
나. 그런데 (주)석호는 2007. 10. 30.경 어음을 결제하지 못해 부도가 발생하였고, 2008. 1. 2.자로 창원지방법원 2008회합1호로서 회생절차를 신청하였으나, 위 회생절차는 2008. 11. 21.자로 회생절차 폐지결정을 받았고, 이에 대하여 항고, 재항고를 하였으나 모두 기각되었습니다.
다. 순천시는 (주)석호의 요청에 기하여 감정평가법인에 의뢰하여 2008. 1. 3.경 감정평가를 실시하였고, 2008. 2. 4.경 (주)석호에게 감정평가결과를 통보하고, 이후 분양전환계획서의 제출을 촉구하였으나, (주)석호는 위 회생절차가 진행 중인 점과 3.3㎡당 3,400,000원의 분양전환가액을 주장하며 응하지 않았습니다.
라. 이 건 임대주택 입주민들은 2008. 3. 12.경 임대주택분쟁조정위원회의 개최를 요청하였고, 2008. 4.경 순천시장을 위원장으로 하여 2회에 걸쳐 임대주택분쟁조종위원회가 개최되었으나, (주)석호의 조정안 수용불가로 분쟁조정은 2008. 5. 27.경 종결되었습니다.
3. 분양전환승인 처분
이 건 임대주택 임차인들은 2008. 11. 6. 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호) 제21조 5항에 기하여 이 건 임대주택 임차인 총 355세대 중 347세대의 동의를 받아 순천시장에게 이 건 임대주택에 관한 분양전환승인 신청을 하였고, 이에 순천시장은 2008. 11. 19. 이 건 임대주택에 관하여 위 감정평가결과와 건설원가 등을 기초로 임대주택법 시행규칙에 따라 위 신청을 승인하는 처분을 하였습니다.(평형 별 자세한 분양가격은 판결문과 같습니다.)
4. 법원의 입장
법원은 다음과 같은 사유로 이 사건 임차인들이 2009. 5. 19. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 수 있도록 판결[원고(임차인)승소] 하였습니다.
다 음
가. 회생개새결정 법원의 허가를 받지 않은 점
① 임대사업자가 임차인의 신청에 따른 분양전환승인 이후 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에 갖게 되는 이 사건 임차인들의 매도청구권을 행사함에 있어 (주)석호의 주장과 같이 회생개시결정 법원의 허가를 받아야 한다면, 위 법원의 허가는 (주)석호의 관리인이 허가를 구해야 하므로 이 사건 임차인들로서는 그 허가를 전혀 기대할 수 없는 점 등을 고려하면, 임차인 보호를 주된 목적으로 하는 구 임대주택법 제21조 제5항, 제8항에 정면으로 위배되는 결과가 발생하므로 임대사업자가 부도, 파산한 경우에 적용되는 구 임대주택법의 제 규정은 채무자 회생 및 파산에 관한 법률의 특별법으로서 동 법률에 우선하여 적용되고, 그 경우 채무자 회생 및 파산에 관한 법률의 적용은 배제된다고 보아야 하고, (주)석호에 대한 위 회생절차가 위에서 본 바와 같이 폐지된 점 등을 고려하면 (주)석호의 주장은 이유없다 라고 판단하였으며,
나. 감정평가결과 원용의 점
행정행위는 공정력과 불가쟁력의 효력이 있어 설혹 행정행위에 하자가 있는 경우에도 그 하자가 중대하고 명백하여 당연무효로 보아야 할 사유가 있는 경우 외에는 그 행정행위가 행정소송이나 다른 행정행위에 의하여 적법히 취소될 때까지는 단순히 취소할 수 있는 사유가 있는 것만으로는 누구나 그 효력을 부인할 수 없고(대법원 1991. 4. 23. 선고 90누8756 판결 등 참조), 행정처분이 당연무효라고 하기 위하여는 처분에 위법사유가 있다는 것만으로는 부족하고, 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로서 객관적으로 명백한 것이어야 하며, 하자가 중대하고 명백한 것인지 여부를 판별함에 있어서는 그 법규의 목적, 의미, 기능 등을 목적론적으로 고찰함과 동시에 구체적 사안 자체의 특수성에 관하여도 합리적으로 고찰함을 요한다(대법원 2006. 6. 30. 선고 2005두14363 판결 등 참조).
살피건데, ① 구 임대주택법 제21조 제5항, 제8항이 규정한 임차인의 매도청구권은 위에서 본 바와 같이 임차인 보호를 주된 목적으로 하는 점, ② 구 임대주택법 21조 제9항 단서는 감정평가에 대하여 ‘이의신청이 있는 경우 시장 등은 재평가하게 할 수 있다’라고 규정하여 재평가의 실시여부에 관하여 시장 등에게 재량을 부여하고 있는점, ③ 피고의 위 감정평가요청일과 부도일 사이에는 불과 약 20일의 시간적 차이 밖에 없고, 원고들은 피고의 부도 이전부터 줄곧 분양전환을 요구하여 왔던 점 등을 고려하면, 위 인정사실 및 피고들의 주장사실들만으로는 이 사건 처분이 당연 무효라고할 수 없고, 따라서 피고들의 위 주장도 받아들일 수 없다.
다. 소결
그렇다면, 피고와 원고들 사이에는 이 사건 처분상의 가격을 매매대금으로 하고, 피고를 매도인으로, 원고들을 매수인으로 하는 매매계약이 체결되었다 할 것이므로, 피고는 별지 목록 기재 원고들에게 같은 목록 등기목적물란 기재 각 부동산에 관하여 각 2009. 5. 19. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것이다.
5. 주택임대차보호법의 주된취지
주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法)은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 법률로서, 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법입니다.
6. 강제집행절차 유예의 필요 및 타당성
위 주택임대차보호법의 주된 취지에 기함은 물론 그동안 이 사건 임차인들이 (주)석호의 부도전부터 현재까지 법적인 근거를 토대로 분양전환을 위해 수 년간의 노력으로 볼 때 ①법원의 판단과 같이 법적인 하자 없이 분양전환절차를 이행하고 있다는 점 ②수년간의 노력의 결과가 멀지 않은 시점에서 귀사께서 강제집행을 강행할 경우 그로인한 파장이 단순히 채권회수를 목적으로 한 귀사의 이익보다 이 사건 입주민 351세대가 받을 고통이 너무 크다는 점 ③당초 공공임대주택 정책이 서민주택보급등 저소득층 복지수요를 충족시키고자 제정된 만큼 이 사건 입주자들이 그 권리를 찾고자 불철주야 노력하여 그 결과(확정판결)가 멀지 않았다는 점 등으로 귀사의 강제집행 절차는 광주지방법원 순천지원 2009가합1352(광주지방법원 2009나8276)소유권이전등기 사건 확정판결 이후로 그 집행절차를 유예하여 함이 타당하다 사료됩니다.
7. 결 론
전술한 내용 및 과정들로 보았을 때 귀사께서는 이 사건 입주민들의 입장을 십분 헤아려 재차 “전라남도 순천시 조례동 1450 석호가람휘아파트의 강제집행절차를 광주지방법원 순천지원 2009가합1352(광주지방법원 2009나8276)소유권이전등기 사건 확정판결 이후로 그 집행절차를 유예하여 줄 것”을 바라오니 그 의견이 적극 수리될 수 있도록 신중한 검토에 검토를 바라는 바입니다.
첨부서류 : 판결문
2010. 1. .
의견인 석호가람휘아파트 임차인대표회의
주식회사 국민은행 귀중