부동산매매업을 업태로 하여 사업자등록을 한 개인사업자나 법인사업자가 부동산을 취득하거나 취득 후 당해 부동산 수선을 위해 부담한 부가가치세에 대하여 공제 또는 환급받을 수 있는지와 부동산을 매각하는 경우 부가가치세 과세여부 및 법인세와 종합소득세 또는 양도소득세 과세여부가 중요한 문제로 부각된다.
이하에서는 부동산매매업을 영위하는 사업자가 부동산을 취득, 보유, 처분하는 과정에서 발생되는 부가가치세 및 종합소득(또는 양도소득)세 또는 법인세의 과세문제에 대하여 살펴보고 절세방안이 있는지 여부를 모색하고자 한다. 여기서 부동산은 주택과 비주거용건물(상업용건물)을 구분하여 살펴보기로 한다.
주택을 개인으로부터 취득하는 경우에는 세금계산서를 수취할 수 없으므로 취득에 따른 부가가치세 공제문제가 발생하지 않는다. 그러나 사업자(건설회사나 시행사)로부터 국민주택규모를 초과하는 주택을 취득한 경우 부가가치세를 부담하여야 하며, 이 때 부담한 부가가치세는 공제받을 수 있다. 그러나 매매업을 영위하면서 매각할 때까지 계속적으로 당해 주택을 임대로 공하게 하면 취득 시 부담한 매입세액은 환급(공제)받지 못한다. 과세사업(매매업)을 위해 취득한 재화를 주택임대라는 면세사업에 전용하면 부가가치세가 과세되기 때문이다(「부가가치세법 시행령」제49조 제2항).
상가건물을 취득하면서 부담한 부가가치세는 바로 매매하든, 아니면 임대를 하든 관계없이 매입세액이 공제된다.
아파트 등 주택을 취득하여 수선비(인테리어, 샛시, 보일러공사)가 발생하는데 이러한 수선비에 대하여 세금계산서를 수취하는 경우 부가가치세 매입세액 공제(환급)가 가능한지 여부가 중요하다.
이 경우 국민주택규모를 초과하는 아파트에 대하여 부가가치세 과세사업용(매매)으로 사용하는 경우에는 당해 수선비에 대하여 매입세액공제가 가능하나, 바로 판매하지 않고 주택임대 등 면세사업에 당해 주택이 사용되는 경우에는 면세사업 관련 매입세액으로 보아 부담한 부가가치세에 대하여 매입세액공제를 받을 수 없다(「부가가치세법」제17조 제2항). 국민주택규모 이하의 주택은 임대든 매각(공급)이든 면세되므로 이와 관련된 수선비의 부가가치세 공제가 불가능하다.
그러나 상업용건물(사무실, 사무용오피스텔 등)에 대한 수선비를 지출하고 세금계산서를 수취한 경우에는 임대여부에 불문하고 동 부가가치세를 공제 또는 환급받을 수 있다.
주택 임대업자가 주택의 임대에 사용하던 주택을 매각하는 경우에는 면적의 크기에 불구하고 부가가치세가 면세되는데 이는 면세사업에 사용되는 사업용자산을 매각하는 경우 면세용역의 부수재화로 보기 때문이다(「부가가치세법」제12조 제3항).
부동산 매매업 등을 영위하는 사업자가 국민주택 규모를 초과하는 아파트를 매매용으로 취득한 경우로서 일시적ㆍ잠정적으로 주거용으로 임대하던 중 이를 매각하였을 때에는 동 매각금액 중 건물분에 대하여 부가가치세가 과세되는 것으로 보는 것이 타당하나, 일시적 임대에 해당하는지 여부는 취득목적ㆍ부동산매매업의 사업목적 및 임대조건ㆍ실제 사업내용 등에 의하여 관할세무서장이 사실 판단할 사항이다.
주택이 아닌 상업용 건물을 임대 후 매각하거나 취득 후 곧바로 매각하는 경우, 토지는 부가가치세가 면제되지만 건물매각분에 대하여는 부가가치세를 납부하여야 하는데, 이 경우 부가가치세는 일반적으로 매수자에게 그 부담을 전가시킨다.
- 참고사례
1. 오피스텔 신축판매업을 영위하는 사업자가 2003.2.18. 이후 완공한 오피스텔을 임대한 경우로서 임차인이 이를 상시주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는「부가가치세법」제6조 제2항 및「부가가치세법 시행령」제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나, 당초 오피스텔을 분양을 목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적ㆍ잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하는 것임.
이 경우 주택임대업으로 등록을 하였거나, 임대계약서 등에 분양목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상 장기로 계약하여 사실상 주택임대업을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하다고 인정되는 경우, 분양을 위한 대외적인 의사표시 없이 임대광고만을 한 경우, 사실상 분양을 포기하고 임대사업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우 등은 면세전용으로 볼 수 있는 것이며, 일시적ㆍ잠정적 임대여부는 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용 등에 의하여 사실판단할 사항임.
2. 오피스텔을 상시주거용으로 임대하여「부가가치세법」제6조 제2항 및「부가가치세법 시행령」제15조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세된 오피스텔을 양도하는 경우에는「부가가치세법」제12조 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임.
부동산매매업을 영위하는 사업자가 판매목적으로 취득한 건물을 판매할 때까지 일시적으로 임대하다가 판매한 경우 부동산매매업을 영위함이 사업자등록에 의하여 공적으로 확인되거나 법인등기부 등본에 의하여 공시되는 경우 뿐만 아니라 분양공고문 기타 사실에 의하여라도 부동산매매업을 독립된 사업으로 영위함이 확인되는 경우에는「부가가치세법 시행규칙」제1조 제1항의 부동산매매업을 영위하는 것으로 보는 것이므로 계약상 또는 법률상의 공급자가 세금계산서를 교부하는 것임.
상업용건물을 취득하는 경우에는 취득금액과 수선비 등에 대하여 세금계산서를 받을 수 있다면 무조건 받는 게 유리하다. 부담한 부가가치세를 되돌려 받을 수 있기 때문이며, 소득세나 법인세 신고시 감가상각비(취득원가의 배분)로 계상하거나 손비(수선비 등) 처리 시 동 세금계산서를 적격영수증으로 보아 가산세 부담이 없기 때문이다.
그러나 주택을 취득한 후 일정기간 임대한 후 매각하는 경우에는 임대와 매각 모두 부가가치세가 면제되므로 주택과 관련된 수선비 등에 대하여 세금계산서를 받지 않는 게 유리한데, 주택을 수선할 때 수선비의 10%인 부가가치세를 부담하지만, 세무서장으로부터 부가가치세를 환급받지 못하기 때문이다. 이 경우에는 소득세 또는 법인세 신고 시 수선비를 손비 처리해야 하므로 계좌로 송금하여야 한다. 만약 계좌로 송금하지 않는다면 손비 인정이 될 수 없으며, 송금하더라도 추후 적격영수증 미수취가산세(거래금액의 2%)를 부담할 수 있다. 그렇지만, 10%를 더 부담하고 세금계산서를 수취하여 매입세액공제를 받지 못하는 것보다는 훨씬 유리하다. 거래금액의 10%를 추가로 부담하고 매입세액불공제 되는 것보다 계좌로 송금하면 10% 부가가치세 부담을 피할 수 있고 추후 2% 가산세 부담이 있더라도 세금계산서를 수취하는 것 보다 거래금액의 8%를 절약할 수 있기 때문이다. 예컨대 100만원의 수선비가 발생한다고 가정 시 세금계산서를 수취하면 110만원을 부담해야 하지만, 세금계산서를 수취하지 않고 계좌로 송금하면 100만원만 지급하면 됩니다. 추후 적격영수증 미수취가산세 2만원을 부담할 수 있지만, 부가가치세 10만원을 더 부담하는 것 보다 8만원 적게 부담하며, 10만원어치 비용이 추가 계상됨으로 인해 법인세 또는 소득세 부담이 줄어들지만 동 개인사업자의 경우 절감세액은 최저 6천원부터 최고 35,000원이므로 최종적으로 세금계산서를 수취하지 않고 계좌 송금 하는 것이 45,000원(거래금액의 4.5%)부터 74,000원(거래금액의 7.4%) 범위까지 현금지출을 막을 수 있는 것이다. 법인의 경우 6만원부터 7만원까지 현금지출을 막을 수 있다.
주택이나 사무실 등 부동산을 매매하는 경우 동 매매차익에 대하여 종합소득세를 납부할 것인가 아니면 양도소득세를 납부할 것인가 여부가 문제된다. 어느 소득으로 분류되느냐에 따라 소득세 납세의무와 신고납부절차가 조금 다르기 때문이다. 일반적으로 매매행위가 사업성(계속반복성)이 있으면 종합소득으로 분류되며, 매매행위가 일시적이고 우발적이라면 양도소득으로 분류된다. 참고로 소득세법에서 부동산매매업으로 보는 기준을 살펴보면 아래와 같다.
- 「소득세법 기본통칙」19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
- ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 (2008. 7. 30. 개정)
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우
② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다.
③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산감정 업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다.
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
위 기준을 보면 부동산 매매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매할 경우 부동산매매업으로 간주하는데, 이는 세무서에 부동산매매업으로 사업자등록을 한 후 부동산을 매매하는 것을 의미한다. 그러므로 사업자등록을 한 상태에서는 6개월(부가가치세 과세기간) 내에 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하지 않더라도 매매업으로 보는 것이다. 물론 부동산매매업을 영위하는 것으로 간주한다 하더라도 다년간 부동산을 임대한 후 판매하는 경우 사업소득이 아닌 양도소득으로 볼 수도 있다. 반대로 사업자등록을 내지 않았다 하더라도 6개월마다 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 매각하는 경우에도 사업성이 있다고 인정하여 부동산매매업을 영위하는 것으로 보는 것이다.
부동산매매업으로 사업자등록 하기 전에 취득한 부동산을 양도하는 경우 양도소득으로 보아야 하는지 아니면 종합소득으로 보아야 하는지 여부가 문제된다.
부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 종합소득(사업소득) 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실 판단하여야 한다(同旨 대법원97누17674, 1999.9.21.).
그러므로 사업자등록 전에 취득한 부동산이더라도 이러한 부동산의 매매행위가 계속성과 반복성이 있다고 인정된다면 양도소득이 아니라 종합소득으로 과세될 수 있다.
- 참고사례
【제목】
부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 횟수, 태양 등을 고려하여 사실판단함
【회신】
부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이므로, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항임.
부동산매매업자는 부동산을 매매할 때마다 매매차익에 대하여 예정신고를 한 후 확정신고를 하여야 합니다. 예정신고를 할 때에는 양도가액에서 취득가액 등 필요경비와 건설자금이자 및 장기보유특별공제를 차감하여 매매차익을 계산한 후 양도소득세 세율을 적용하여 신고납부토록 규정되어 있다(「소득세법」제69조,「소득세법 시행령」제128조).
그런데 확정신고를 할 때에는 종합소득세와 양도소득세를 비교과세하여 큰 금액을 납부토록 하면서, 양도소득세법을 준용하여 세액계산시 예정신고와는 달리 장기보유특별공제는 적용배제하고 양도소득 기본공제는 적용토록 하고 있다(「소득세법」제64조,「소득세법 시행령」제122조). 이때 필요경비는 양도소득세 계산과정과 동일하다.
일반적으로 부동산을 매각하는 경우 종합소득세보다 양도소득세 부담이 크다. 양도소득세의 경우 법에 정한 것만 취득가액과 필요경비로 인정하고 그 외의 지출은 필요경비로 인정하지 않기 때문이다. 예컨대 부동산담보대출 이자비용, 수익적지출, 매매사업자의 차량유지비 등 사업관련 경비 등은 종합소득세 계산 시에는 필요경비로 인정되지만, 양도소득세 계산 시에는 필요경비로 인정받지 못한다. 또한 양도소득세의 경우 1년이나 2년 미만 단기보유 시 높은 세율이 적용되며, 비사업용토지와 다주택자의 경우 중과세율(현재는 중과세율 적용을 유보하고 있음)을 적용받기 때문에 종합소득세(보유기간의 장단에 관계없이 언제나 초과누진세율을 적용함)가 세부담이 적은 것이다.
이러한 이유로 부동산매매업으로 사업자등록을 내어 부동산을 매매한 후 사업소득으로 신고하는데, 그렇더라도 위에서 설명한 양도소득세와 비교과세를 하여 높은 금액으로 종합소득세를 신고납부하기 때문에 결국 소득세 부담측면에서는 부동산매매업을 사업자등록을 하는 실익은 크지 않다.
부동산매매업으로 사업을 영위하더라도 종합소득세 계산 시 양도소득세와 세부담을 비교하여 높은 금액으로 종합소득세를 납부토록 하고 있으므로, 부동산매매업으로 소득세 신고를 하거나 사업자등록 없이 양도소득으로 신고하든 관계없이 모두 세부담의 차이가 없게 되는데, 그렇다면 부동산매매업자의 경우 장부작성을 할 필요 없이 양도소득세 신고처럼 매매가액과 취득가액 등 증빙서류를 첨부하여 예정신고 및 확정신고를 하면 되지 않나라는 의문을 가질 수 있다.
사업자는 소득금액을 계산할 수 있도록 증명서류 등을 갖춰 놓고 그 사업에 관한 모든 거래 사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 따라 장부에 기록ㆍ관리하여야 하는 것이다. 직전연도 수입금액이 3억원 이상인 부동산매매업의 경우 장부에 의해 소득세를 신고하지 않은 경우에는 무기장가산세(산출세액의 20%)를 추가로 부담해야 하는 것이며, 사업자로부터 건당 3만원을 초과하는 재화 또는 용역을 제공받고 적격증빙(세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증)를 받지 않은 경우에는 증빙불비가산세(해당 거래금액의 2%)를 추가로 부담해야 하는 것이다.
그러므로 부동산매매업을 영위하는 사업자가「소득세법」제64조의 규정에 의해 산출세액 계산 시 주택 등 매매차익에 양도소득세율을 적용하여 계산한 금액이 종합소득 산출세액보다 크게 나오더라도 상기와 같이 무기장가산세와 증빙불비가산세가 부과될 수 있으므로 장부작성 및 적격증빙을 수취하여 보관해야 한다.
본래 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 부동산매매업자가 판매용 재고주택을 가지고 있는 경우 당해 재고주택은 소유주택으로 보지 않으므로 재고주택 외에 거주주택 1채만 있으면 당해 거주주택은 비과세 된다. 또한 주택임대로 사업자등록을 한 개인사업자가 거주하고 있는 주택은 비과세 받을 수 있다.(이는 최근에 개정된 것으로, 종전에는 임대주택도 소유주택으로 간주되었기 때문에 임대주택과 거주주택 중 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되었다.) 그러나 부동산매매업으로 사업자등록 후 취득하는 매매용 부동산이더라도 판매할 때까지 일시적으로 임대하는 것이 아니라 다년간 임대하다 양도하는 경우 당해 매매차익은 양도소득으로 볼 수 있다(同旨 부동산거래관리과-664, 2011.7.28.). 물론 부동산매매업자가 판매목적용 주택을 일시 임대가 아닌 2년 이상 임대한 후 매각하는 경우 동 매각차익을 종합소득으로 과세하든 양도소득으로 과세하든 세부담이 동일(종합소득으로 분류되더라도 비교과세로 소득세액이 결정되므로 결국 양도소득세 부담과 동일해짐)하므로 매매목적용 부동산을 일시적으로 임대하든 계속적으로 임대하든 이를 구분할 실익이 크지 않은 것으로 보여진다.
그러나 어느 소득으로 분류하느냐에 따라 신고서 서식이 달라지며, 장부기장 문제가 생길 수 있으므로 구분할 필요는 있다.
행정해석 내용만으로는 매매업으로 사업자등록 후 임대로 공하다 매각하는 경우 당해 매각차익을 어떤 소득으로 분류할지 명확하지 않다. 판매목적으로 취득하는 측면에서는 종합소득으로 분류하는 것이 타당하나, 다년간 임대하는 측면에서는 임대부동산의 매각으로 봐서 양도소득으로 분류하는 것이 타당한데, 여기서 다년간의 의미가 2년 이상인지 아니면 5년 이상인지에 대한 명쾌한 해석이 없기 때문에 판단이 어려운 것이다.
- 참고사례
판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임(소득46011-233, 1999.10.25.).
전술한 바와 같이 부동산매매업으로 사업자등록을 한 후 부동산을 사고파는 경우 매매업을 영위하는 것으로 볼 수 있다. 또한 판매할 때까지 임시적으로 임대한 후 매매하는 경우 사업소득으로 볼 수 있으나 다년간 임대한 후 매매하는 경우 양도소득으로 볼 수도 있다. 물론 양도소득이든 종합소득이든 어느 소득으로 분류되더라도 비교과세로 인해 최종적인 세부담은 동일하게 되지만, 장부기장 측면에서는 매매업이 불리할 수도 있지만, 세무조사 대상자로 선정될 확률이 적다는 점과 상업용건물을 취득하거나 수선할 때 부담하는 부가가치세를 공제 또는 환급받을 수 있다는 점은 매매업으로 사업자등록을 하는 것이 유리한 측면이다.
부동산매매업을 영위하는 개인사업자라 하더라도 자기가 거주하고 있는 주택에 대하여는 비과세요건 충족 시 비과세 받을 수 있다. 예컨대 무주택이나 1주택을 가지고 있는 상태에서 사업자등록을 하고, 사업자등록 후 새로운 주택을 여러 채 취득하는 경우 자기가 거주하고 있는 1주택에 대하여는 비과세 받을 수 있는 것이다. 판매목적용 주택은 재고자산이므로 소유주택수에 포함시키지 않기 때문이다.
그러나 사업자등록 전에 2채 이상 주택을 보유하고 있는 상태에서 사업자등록을 하고 그 후 여러 채의 주택을 취득하는 경우, 등록 전 2채의 주택 취득이 사업성이 없다고 판단되는 경우 종전에는 비사업적 2주택과 기타 판매목적의 주택(재고주택) 여러 채가 있는 것으로 보아 비사업적 2주택 중 먼저 양도하는 것은 양도소득세를 납부하였다다. 그렇지만 2011.10.14. 세법 개정으로 장기임대주택(임대주택법에 의해 사업자등록을 해야 하며, 5년 이상 임대해야 함)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 거주주택(2년 이상 거주해야 함)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 된다.
즉, 매매사업자가 판매목적의 재고주택 외에 비사업용 주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우라도 한 채는 2년 이상 직접 거주하고 나머지 비사업용주택은 임대주택법에 의해 임대주택으로 사업자등록을 하게 되면 거주주택에 대하여는 비과세 받을 수 있는 것이다. 그러므로 가장 양도차익이 클 것으로 예상되는 주택에 거주하여 추후 양도소득세를 비과세 받고 양도차익이 작은 주택은 임대주택으로 사업자등록을 내는 것이 유리하다. 임대주택으로 등록하는 경우 반드시 5년 이상 임대의무기간을 준수하여야 한다. 물론 사업자등록 후 취득한 판매목적용 재고주택은 임대주택법에 의해 임대주택으로 사업자등록을 할 필요는 없다.
부동산매매법인의 경우 개인사업자와는 달리 업종구분과 이에 따른 소득구분을 할 필요가 없다. 임대업과 매매업에서 발생하는 소득 모두 법인세 신고시 각사업연도소득금액을 구성하여 법인세를 신고납부하기 때문에, 개인사업자와 같이 종합소득과 양도소득 등을 구분할 필요가 없다.
부동산매매업을 영위하는 개인사업자의 경우에는 종합소득세와 양도소득세법을 준용하여 계산한 세액을 비교하여 큰 금액으로 과세하는 특례가 있으나, 법인의 경우에는 이러한 비교과세가 없다.
다만, 투기지역 내에 소재하는 일정주택이나 비사업용토지를 매각하는 경우에는 매매차익을 포함한 각사업연도 소득금액에 대한 법인세 외에 추가로 양도소득금액의 10%(2012.12.31.양도분)를 추가납부하여야 하며, 2013.1.1. 이후에는 투기지역과 관계없이 주택(임대주택 등 법령이 정하는 것은 제외함)이나 비사업용토지를 매각하는 경우 양도소득금액의 30%의 법인세를 추가로 납부하여야 한다(법인세법 제55조의2). 부동산매매업을 주업으로 하는 법인도 일반 법인과 마찬가지로 주택이나 비사업용토지의 매각에 대하여 법인세를 추가납부하여야 한다. 또한 법인의 경우 개인과 달리 1세대1주택 비과세 제도가 없으므로 비과세를 받기 위한 다양한 절세방안을 강구할 실익이 없다.
-택스넷 김윤수-