1) 임대차계약의 의의
음식점 창업자가 점포에 관하여 임대차계약을 체결할 때에는 부동산의 권리분석, 임대차보증금의 회수가능성, 임대인의 신원확인 등에 유의하여 계약을 체결해야 하며, 먼저 관련 법규를 꼼꼼히 검토하는 것이 필요합니다.
(1) 임대차계약
• 임대차계약이란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로서 성립하는 계약을 말합니다. (「민법」제618조)
• 타인의 물건을 사용·수익하는 점에서 소비대차계약이나 사용대차계약과 같지만, 임차인이 그 임차물 자체를 반환해야 하고 그 소유권을 취득하지 않는다는 점에서 소비대차계약과 다르며, 사용·수익의 대가로서 차임을 지급해야 하는 점에서 사용대차계약과 다릅니다. 따라서 임대차에 있어서는 사용 수익과 차임이 결정적인 요소입니다.
(2) 상가건물 임대차보호법
• 주택 임차인의 경우 「주택임대차보호법」에 의해 특별히 보호를 받고 있었으나, 상가건물 임차인의 경우 일반 「민법」의 임대차 규정이 적용되었기 때문에 주택임차인에 비해 보호받는 정도가 미약하였습니다.
• 즉, 상가건물의 임대차에서 일반적으로 경제적·사회적 약자인 임차인들이 임대료 인상문제, 임대인의 해지권한 남용, 임대차기간의 불안정성, 월세산정시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있지만 정작 이들 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치가 없었습니다. 그래서 사회적·경제적 약자인 상가건물의 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여「상가건물 임대차보호법」이 2001. 12. 29. 법률 제6452호로 제정되어 시행되고 있습니다.
• 「상가건물 임대차보호법」에 따른 영업용 건물에 대한 지역별 보증금액은 다음과 같습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).
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지역별 보증금액 |
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- 서울특별시 : 3억 - 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 2억 5천만원 - 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1억 8천만원 - 그 밖의 지역 : 1억 5천만원 |
2) 임대차계약체결시 유의사항
(1) 공부의 열람 및 확인
① 상가건물의 권리관계 및 소유자 확인
• 임대차계약 전 등기소 또는 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에서 해당 상가건물에 관한 부동산등기부등본(건물, 토지 또는 집합건물)을 발급받아 해당 부동산에 설정·기입된 근저당권설정등기, 가등기, 가압류, 가처분 등과 각 설정·채권 금액을 확인하고, 부동산등기부등본에 기재된 부동산의 소유명의자를 확인해 둡니다.
② 부동산 및 상가건물의 용도 확인
• 시·군·구청 민원실 또는 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서 건축물관리대장, 토지대장을 발급받아 지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 다른 점이 있는지 확인하고, 토지이용계획확인원을 발급받아 해당건물의 용도지역, 용도지구, 앞으로의 개발계획수립여부 등을 체크하고, 자신이 물색한 상가건물의 지역이 자신이 선택한 업종의 허가 또는 신고가 가능한지 여부를 반드시 확인해야 안전합니다.
(2) 권리분석
① 임대차보증금의 회수가능성 판단
• 부동산등기부에 근저당권설정등기, 가등기, 가처분, 가압류 등이 기입되어 있거나 기입되었던 상가건물은 일단 임대차보증의 회수가능성이 낮다고 판단하고 가급적 피하는 것이 좋습니다.
※ 예를 들면, 해당 상가건물에 근저당권설정등기가 되어 있고 그 채권최고액과 선순위 임차인의 임대차보증금, 본인의 임대차보증금을 합한 금액이 임차할 점포의 매매시세의 70% 이상을 초과하고 있다면 임대차보증금의 회수가능성이 낮은 것으로 판단하셔도 좋습니다. 매매시세의 비율은 점포의 특수사정에 의해 달라질 수 있으므로, 해당 상가건물 주변의 공인중개사 등에게 문의하시는 것이 좋습니다.
(3) 임대차계약의 체결
① 임대인의 신원확인
• 임대차계약체결시 임대인의 신원 확인사항
- 임차인은 실제 소유자라고 주장하는 자가 아니라 부동산등기부상에기재된 명의의 소유자와 임대차계약을 체결해야 하고, 가급적 해당소유명의자와 직접 만나서 계약을 체결하는 것이 안전합니다.
- 임대인의 신원은 부동산등기부, 주민등록증, 등기권리증을 대조하여 확인하는 것이 안전합니다.
※ 주민등록증, 등기권리증 등을 위조하는 경우도 있으므로 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.
• 대리인 출석시 확인사항
- 상가건물의 소유자를 대신하여 대리인이 출석한 경우 임차인은 소유자로부터 대리권수여에 관한 위임장과 인감증명서를 확인해야 하며 신분증 및 소유자에게 전화연락을 취하여 정당한 대리인인지를 반드시 확인해야 안전합니다.
- 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하며 자신이 해당 상가건물의 진정한 소유자라고 주장하더라도 등기부상 소유명의자로부터 대리권 수여에 관한 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다
② 계약내용 의 결정 및계약서 기재사항
• 임대차계약서는 다음과 같은 사항이 기본적으로 기재되어야 합니다.
- 목적물 표시(다가구건물인 경우 호수 정확히 기재)
※ 가급적 부동산등기부등본 및 건축물대장과 일치하도록 기재해야 합니다.
- 대금의 액수와 지불시기 및 방법
- 임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
- 임대차기간, 상가건물의 인도시기
※ 가급적 권리금, 시설비, 중복업종제한규정이 없음에 대한 확인 등을계약서에 기재하는 것이 좋겠습니다.
- 계약 일시(연월일)
• 특약사항
- 위약시의 책임, 해약조건, 충분한 임차기간의 보장명시, 임차권등기 협조, 하자·보수문제 등을 기재하여 두면 좋으며, 간판설치, 전기용량증설 등 시설물 설치가 필요한 경우 미리 소유자와 협의하는 것이 좋습니다. 합의된 내용은 가급적 계약서에 명확히 기재하는 것이 사후의 분쟁예방을 대비하는 차원에서 필요합니다.
※ 간판을 설치하거나 전기 용량을 증설해야 할 경우 건물주가 계약내용을 문제삼고 쉽게 동의해주지 않아 애를 먹는 경우가 있습니다.
- 관리비 내역 중 엘리베이터와 무빙 워크, 주차장 같은 공공시설 이용료, 전기 사용료 등 지출 내역을 일일이 따져보고 불필요하거나 불합리한 내용은 없는지 확인한 후 협의된 내용은 계약서에 명확히기재하는 것이 좋습니다.
③ 계약서 작성 요령
• 매매대금은 가급적 한글 또는 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기합니다.
• 애매한 문구는 삼가고 객관적으로 보아 누구라도 이해하고 알기 쉽고구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.
• 특약사항란에는 계약체결 후 상가건물 인도시 사이에 설정되는 근저당 설정등기, 가등기, 가압류, 가처분 등의 문제발생시에는 계약해제를 할 수 있으며 그와 동시에 위약금등을 명시하는 것이 좋습니다.
• 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하고자 하는 경우에는 두줄을 그어 그 위에 정정할 내용을 기재하고 임대인과 임차인 모두 날인을 합니다.
④ 중도금, 잔금지급과 이사일 등 조정
• 계약을 체결하기 전 중도금 및 잔금 지급일정과 상가건물의 인도일을조정하게 되며, 인테리어 및 영업설비의 설치 등을 위하여 이사일 및건물출입일 등을 협의, 조정합니다.
• 임대차계약서를 작성한 후 다시한번 계약 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하고, 임대차계약서가 두장 이상인 경우 각 장의 접속부분에 임차인·임대인의 간인을 모두 찍습니다.
(4) 잔금처리와 확정일자 받아두기
① 잔금지급전 공부등의 재확인
• 임차인은 잔금지급 당일 다시 한번 부동산등기부등본을 발급받아 임대차계약후 잔금 지급일 사이에 혹 근저당설정등기, 가압류, 가처분 등의 새로운 권리관계가 발생하였는지를 최종 확인해 두어야 안전합니다.
② 잔금지급전 목적물 최종 점검확인
• 임차인은 잔금지급 당일 다시 한번 점포를 둘러본 후 새로운 하자나 중대한 하자가 발견되면 잔금지급을 유보하고 그 해결에 관한 협의후(가급적 임대차계약서에 기재하는 것이 좋음) 잔금지급을 결정하는 것이 안전합니다.
• 하자가 없는 것으로 최종 확인되었을 때는 잔금을 지급하고, 그와 동시에 임대인으로부터 잔금수령에 관한 영수증을 받아 두어야 하며, 임대차계약시 임차권등기, 전세권, 근저당권 설정을 합의한 경우에는 그와 관련된 서류 일체를 받아 두도록 합니다.
③ 전임차인의 관리비와 제공과금 체납 확인 해당 점포에 임대인이나 전세입자가 있는 경우에는 입주전까지의 관리비, 전기료, 상·하수도료 등을 확인하고, 해당 금액을 정산한 후 영수증을 받아 두어야 합니다.
④ 임대차의 대항력 확보
• 임대인에게 잔금을 지급하였다면 그와 동시에 관할세무서에 가서 사업자등록신청과 함께 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후순위 담보권자나 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
3) 임대차계약의 존속기간
임대차의 존속기간은 당사자간의 약정에 따라 정하게 되나 20년을 넘지 못하며, 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 상가임대차계약의 경우 1년미만의 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.
(1) 임대차의 존속기간
• 임대차 관계는 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지 존속됩니다.
• 당사자가 임대차기간을 약정하는 경우, 「민법」은 그 최장기간(20년)을 제한하는규정을 두고 있습니다. 따라서 「민법」상으로는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못하며, 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 20년으로 단축됩니다.
• 그러나「상가건물 임대차보호법」은 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보는 규정을 둠으로써 임대차의 존속에 필요한 최단존속기간을 규정하였습니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 「민법」상 존재하지 않는 최단기간을 「상가건물 임대차보호법」에서 규정한 것은 법적으로 최단기간을 보장하여 영세 임차인을 보호하려는 것입니다. 또한 「상가건물 임대차보호법」은 임차인의 보증금반환채권을 두텁게 보호하기 위해 임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금을 반환받기 전까지는 임대차가 존속한다고 규정하고 있습니다.
4) 임대차계약의 갱신
임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물을 계속하여 사용ㆍ수익하는 경우에 있어서 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는데, 이를 임대차계약의 묵시적 갱신이라고 합니다.
(1) 「민법」이 적용되는 경우
• 임대차기간이 만료된 후 임차인이 점포인 임차물을 계속하여 사용·수익하는 경우 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그러나, 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.
(2) 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 경우
• 임대인은 임차인이 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못합니다. 다만, 임대인은 ① 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우, ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
• 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
• 임대인이 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 보고 있습니다. 이러한 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 계약해지의 효력이 발생합니다.
5) 임대차계약의 대항력취득
임대차는 원래 채권이므로 소유권이나 저당권 등과 같이 모든 사람에게 그 권리의 효력을 주장할 수 없는 것이나, 등기된 임대차나 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 임대차는 그 권리의 효력을 제3자에게 주장할 수 있습니다.
(1) 부동산임대차의 등기
• 부동산임대차의 경우에 임차인은 임대차목적물의 양수인에 대하여 임차권을 가지고 대항할 수 없으나, 그 임차권이 등기된 경우에는 양수인 및 제3자에 대하여 임차권을 가지고 대항할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항).
(2) 점포의 인도와 사업자등록의 신청
• 상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
(3) 임대차 대항력의 의미
• 「상가건물 임대차보호법」상의 대항력이란 임차인이 자신의 임차권리를 임대인뿐만 아니라 제3자에 대하여도 주장할 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임대차기간 중 임차상가건물의 소유자가 변경되어 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 포괄적으로 승계된 경우에도 임차인은 계약기간 동안 계속 사용할 수 있고, 임대기간이 만료된 경우 새로운 소유자로부터 보증금을 반환받을 때까지는 임차상가건물을 비워주지 않아도 되는 것을 의미합니다.
6) 차임지급의 시기
차임이란 임차인이 임차물에 대한 사용대가로 임대인에게 지급하는 금전 등을 말합니다.
(1) 차임지급의 시기
• 차임지급의 시기는 당사자간의 약정에 따르며, 당사자간에 약정이 없는 경우에는 매월말에 지급해야 합니다(「민법」 제633조).
• 차임은 목적물의 사용대가이므로 물건이 아닌 권리의 사용대가나 금전의 이자와 같은 것은 여기서의 차임에 해당하지 않습니다.
7) 차임지체와 계약해지 및 계약갱신 거절
임차인이 차임지급을 지체하는 경우, 임대인은 2기의 차임지체를 이유로 계약해지권을 행사하거나, 3기의 차임지체를 이유로 계약갱신거절을 할 수 있으므로 주의해야 합니다.
(1) 차임지체로 인한 계약해지사유 및 제한
• 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제640조). 여기서"연체액 차임이 2기의 차임액에 달한 때"라 함은 연속해서 2기의 차임을 연체한 경우는 물론이고, 연속해서 연체하지는 않더라도 전후 합하여 연체차임이 2기분에 달한 경우에도 포함합니다. 예를 들면, 5, 6월분의 차임을 계속 연체한 경우뿐만 아니라 5월분 연체 후 6, 7, 8월분을 지급하였다가 9월분을 다시 연체한 경우도 여기에 해당됩니다.
• 다만, 차임을 2기 이상 연체한 사실이 있더라도 임대인의 계약해지권 행사이전에 차임을 납부하였다면 임대인은 더 이상 2기 이상의 차임연체사실을 이유로 계약해지권을 행사할 수 없습니다.
(2) 차임지체로 인한 계약갱신거절
• 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6개월부터 1개월까지의 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하나, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항제1호).
8) 차임의 증감청구권
점포에 대한 임대료를 약정하였어도 임대물에 대한 공과부담의 증감 그 밖에 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 지나치게 높게 약정된 때에는 임차인은 앞으로 지급하게 될 차임의 인하를 요구할 수 있습니다. 차임이 지나치게 낮게 약정된 경우에는 임대인도 차임의 인상을 요구할 수 있습니다.
(1) 차임의 증감청구권
• 임대물에 대한 공과부담의 증감 그 밖에 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다(「민법」제628조 및「상가건물 임대차보호법」제11조).
• 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 경우 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).