베이비붐 세대의 은퇴가 스위스 부동산 시장을 붕괴시킬 수 있는 방법
베이비붐 세대의 은퇴가 스위스 부동산 시장을 붕괴시킬 수 있는 방법
부동산 가격은 계속 상승할까요, 아니면 특히 취리히 와인 산지와 같은 주변 지역의 부동산 시장이 언젠가는 붕괴될까요? 키스톤 / 알레산드로 델라 벨라
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베이비붐 세대가 집을 팔기 시작하면 스위스 부동산 시장이 심각한 변동에 직면할 수 있다고 바젤의 한 인구학자는 말합니다. 미국에서는 이른바 "실버 쓰나미"가 예상됩니다. 이는 젊은 세대가 마침내 집값 하락을 경험하게 될 것이라는 의미일까요?
이 콘텐츠는 다음에 게시되었습니다.2025년 6월 2일 - 09:00
7분
마크 로이테네거
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최근 독일, 프랑스, 오스트리아 등 인접국에서는 부동산 가격이 하락했습니다. 하지만 스위스에서는 가격 상승세가 꺾이지 않고 있습니다.
그 이유는 알프스 산맥에 위치한 이 작은 나라의 인구가 계속 증가하고 있기 때문입니다. 연방통계청(FSO)의 새로운 예측에 따르면 향후 30년 동안 인구가 900만 명에서 1,050만 명으로 증가할 것으로 예상됩니다. 따라서 주택 투자는 좋은 생각인 듯합니다.
카이 로이서 / SWI swissinfo.ch
인구 통계 전문 독립 센터인 데모그라피크(Demografik)의 설립자이자 소장인 헨드릭 부들리거(Hendrik Budliger)는 부동산 투자가 안전하다는 믿음, 즉 "구체적인 금"이라는 이야기에 의문을 제기합니다. 그는 팀과 함께 인구 고령화와 노동력 이주가 스위스 부동산 시장에 미치는 영향을 연구하고 있습니다.
"오늘날 우리가 보고 있는 가격은 오해의 소지가 있습니다."라고 Budliger는 설명합니다. "부동산 가격이 계속 상승할 것이라는 암시입니다." 그는 가까운 미래에 시장이 스스로 회복될 것으로 예상합니다.
연금 수급자 많고 자녀 없음
Budliger의 예측은 두 가지 가정에 기반합니다. 첫째, 그는 연방 정부의 인구 증가 예측, 즉 소위 기준 시나리오가 지나치게 낙관적이라고 생각합니다. 더 가능성이 높은 시나리오는 FSO의 보다 보수적인 예측으로, 스위스 인구가 2043년부터 감소하기 시작할 것으로 예상합니다.
이러한 전망은 유럽 연합 전반의 추세에 의해 형성됩니다. 독일과 이탈리아와 같은 국가들은 현재 노동력 감소와 숙련 노동력 부족 심화에 어려움을 겪고 있습니다. "이탈리아와 포르투갈은 이미 자국민을 유지하거나 귀국시키기 위해 세금 감면과 기타 인센티브를 제공하고 있습니다."라고 부들리거는 말합니다. 그리고 이러한 추세는 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.
유엔의 인구 예측은 이러한 국가 간 경쟁을 고려합니다. "유엔은 균형 모델을 사용하며, 스위스의 경우 중간값 전망은 연방통계청의 저성장 시나리오와 매우 유사합니다."라고 부들리거는 설명합니다.
둘째, Budliger는 연령 구조의 변화로 인해 구매자보다 판매자가 훨씬 더 많아질 것으로 예상합니다. 정부의 기준 시나리오에 따르면 65세 이상 인구 비율은 2055년까지 20%에서 25%로 증가할 것으로 예상됩니다.
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"60세 이상은 집을 파는 경향이 있습니다."라고 Budliger는 말합니다. "그래서 곧 더 많은 사람들이 자신의 부동산을 시장에 내놓게 될 것입니다. 60세는 또한 주택 소유율이 가장 높은 세대에 속합니다."
반면, 젊은 세대는 더 작은 가구에서 생활하는 경향이 있습니다. 2024년 스위스의 출산율은 여성 1인당 1.28명으로 사상 최저치를 기록했습니다. 부들리거는 "조만간 단독주택은 너무 많아지고, 이를 구매할 가족 수는 부족해질 것"이라고 말합니다.
시장 변화를 알리는 첫 징후들이 이미 나타나고 있습니다. Budliger는 많은 주택 소유자들이 과도한 부채로 인해 연금만으로는 주택 담보 대출을 갱신할 수 없게 될 것이기 때문에 이러한 추세가 2030년부터 더욱 심화될 것으로 예상합니다.
Budliger는 "시장이 기울어지면(그리고 기울어질 것입니다) 빠르게 일어날 수 있고, 그러면 사람들은 늦기보다는 일찍 매도하고 싶어할 것입니다."라고 말했습니다.
쓰나미는 모든 사람에게 영향을 미치지는 않을 것이다
그러나 그 영향은 지역마다 크게 다를 것입니다. 부들리거는 주요 도시 지역이 가장 늦게 변화를 느낄 것이라고 말했습니다.
도시 중심지가 위기 회복력이 더 뛰어나다는 생각은 전문가들 사이에서 널리 받아들여지고 있습니다. 부동산 플랫폼 질로우(Zillow) 의 최근 연구에 따르면,외부 링크미국 내 구체적인 수치를 통해 이를 뒷받침합니다. 미국에서는 인구 통계학적 요인으로 인한 부동산 시장 침체가 임박하고 있으며, 이를 "실버 쓰나미"라고 합니다. 그러나 이 연구는 이 "실버 쓰나미"가 급등하는 부동산 가격을 완화하기에는 역부족이라고 결론지었습니다. 시장에 나오는 주택의 상당수가 상대적으로 선호도가 낮은 지역에 있기 때문입니다.
부동산 시장의 사회적 측면을 연구하는 노스캐롤라이나 대학교의 사라 디커슨도 이러한 결과를 뒷받침합니다. "많은 베이비붐 세대가 교외나 시골 지역에 거주하기 때문에 시장에 출시되는 주택은 도시에 더 가까이 살고 싶어 하는 생산 가능 연령대의 수요를 충족하지 못할 수 있습니다."
스위스 최대 은행 UBS 에 따르면외부 링크인구 고령화와 해외 이주라는 두 가지 문제에 직면한 스위스 지역은 "공실률 상승과 부동산 가격 하락"이라는 시나리오에 직면해 있습니다. 이는 특히 그라우뷘덴과 베른의 산악 지역, 그리고 남부 티치노주에 해당합니다.
UBS 부동산 분석 책임자인 클라우디오 사푸텔리는 이러한 추세가 특정 지역에만 영향을 미칠 것이라고 생각합니다. 그는 가까운 미래에 스위스 중부를 휩쓸 "실버 쓰나미"가 발생할 것으로 보지 않습니다.
"연금 수급자들이 하루아침에 사라지지는 않을 것입니다."라고 그는 말하며, 노동 시장에서 대체 인력이 필요하다고 덧붙였다. "이것이 베이비붐 세대의 영향을 충분히 상쇄하고도 남습니다." 사푸텔리는 단독주택이 더 이상 가장 인기 있는 주택 형태가 아닐 수 있다는 점을 인정한다. "반대로," 그는 "단독주택이 희소해질수록 가격은 더 비싸질 것입니다."라고 말한다.
사푸텔리는 경제적 요인이 가격 추세를 결정하고 시장 조정을 촉발할 가능성이 더 높다고 생각합니다. 그는 특히 고금리와 함께 장기 경기 침체가 지속되는 것을 실질적인 위험으로 보고 있습니다.
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취리히 칸토날은행(ZKB)의 부동산 리서치 책임자인 우르시나 쿠블리 역시 "실버 쓰나미"라는 개념에 동의하지 않습니다. 그녀는 "더 많은 사람들이 은퇴함에 따라 더 많은 인력을 투입해야 할 것"이라고 말합니다.
그녀는 진짜 문제는 신규 주택 부족이라고 지적합니다. 특히 건설이 이민 증가를 따라잡지 못하는 수요가 높은 지역의 주택 부족이 심각합니다. 그녀는 "고령 주택 소유자들이 시장에 쏟아져 들어오려면 아직 갈 길이 멉니다."라고 말합니다.
쿠블리는 가까운 미래에 단독주택 공급 과잉은 발생하지 않을 것이라고 덧붙였습니다. "많은 단독주택이 아파트로 대체되면서 인구 고밀화 추세가 뚜렷해지고 있습니다." 이는 가격 하락으로 이어질 수 있습니다.
컨설팅 회사 Wüest Partner의 수석 애널리스트인 로버트 바이너트는 베이비붐 세대의 주택 판매가 몇 년 안에 가격 상승을 둔화시킬 수 있다고 말합니다. "하지만 스위스의 주택은 앞으로도 수년간 한정된 자원으로 남을 가능성이 높기 때문에 가격이 하락할 것으로 예상하지는 않습니다."
20년 후에 무슨 일이 일어날까
연방통계청에 따르면 스위스 인구는 최저 성장률 시나리오에서도 2043년까지 계속 증가하다가 점차 감소할 것으로 예상됩니다. 이는 향후 20년 가까이 주택 수요가 계속 증가할 가능성이 높다는 것을 의미합니다.
Budliger는 오늘날 부동산 구매자들이 이 기간을 염두에 두어야 한다고 말합니다. 결국 대부분의 사람들은 집에서 약 20년 동안 살아갑니다. 예상보다 가격이 더 많이 폭락하면, 100만 스위스 프랑 이상의 주택담보대출에 익숙한 현 세대는 재정적으로 어려운 상황에 직면할 수 있지만, 그들만 그런 것은 아닙니다.
약 1조 3,000억 스위스 프랑(미화 1조 5,800억 달러)에 달하는 스위스의 주택담보대출 규모는 독일(스위스보다 9배 큰 규모)의 3분의 1에 불과합니다. 인구 통계학적 관점에서 볼 때, 부들리거는 이를 엄청난 위험으로 간주합니다. 하지만 현재로서는 그의 경고는 콘크리트 황금의 나라 스위스에서 외로운 목소리로 남아 있습니다.