이제 저도 일년남은 미국유턴 준비기간을 시작하는 의미에서 20명이상의 미국현지 부동산 에이젼트에게 주택 및 사업오픈시 융자에 관해 다양한 질의메일을 보낸 바가 있습니다. 그 가운데 눈에 띄게 가장 서비스정신이 투철하고 성의있어 보이는 한 에이젼트분의 답변을 사이트에 공개합니다. 앞으로 고객에게 성의있는 그리고 비교적 신뢰할만한 정보가 얻어질 경우 지속적으로 사이트에 공고해갈 방침입니다. 단, 모든 경우 그 정보제공자와의 개인적 친분관계는 없으며, 원거리에서 제공되는 정보내용의 100% 신뢰성은 본 사이트에서 담보하지는 않는다고 말씀드리고 싶습니다. 다만 여러분의 미국유턴에 조금이나마 윤곽을 미리 그려가시는데 도움이 될 수 있는 정보가 되기 바랍니다.
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질의 내용
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2003년까지 College Station에서 학위를 마치고 한국에서 4년정도 살다가 내년 초에 달라스로 복귀하려고 하는 한 가장입니다. 달라스 메트로 안에서 한인이 거주하기에 알맞은 교육 그래도 만족스럽고(아주 좋은곳은 비싸므로 제외) 교통이 좋은 지역을 찾고 있습니다.
지역에 직접가서 찾으면 되겠고, 문제는 2003년까지 Texas A&M 대학에서 학위당시 연구조교로 수입에 대한 세금을 냈고 경제활동을 했기에 여전히 크레딧이 남아있는지 그것이 궁금합니다. 듣기론 타국생활 3년 이후부터는 미국에서의 크래딧이 제로가 된다는 말을 들어서 입니다.
마냑 달라스에서 아내를 위해 10-15만불 내외의 음식점 비즈니스 그리고 15만불 정도의 깔끔한 하우스를 구입하려고 하는데, 가장 처음에 걸리는 것이 은행에서 매물가격의 몇%정도 론을 받을 수 있나 하는 것입니다.
미국으로 복귀하는 비자는 e2 또는 주재원비자일 것입니다.
우리 미국복귀의 시기는 내년 2월쯤으로 잡고 있고, 그전에 출장으로 몇번 방문하고자 합니다.
바쁘시겠지만 앞으로 몇번에 걸쳐 원만한 답변 주시면, 앞으로 좋은 인연이 되었으면 서로 도움받고 좋겠다는 판단입니다.
답장 기다립니다. 감사합니다.
* 참고로 텍사스 생활 6년 경험이 있고 매년 2회씩 미국출장을 다니던 관계로 왠만한 생활상식, 영어사용 그리고 물가수준 등은 이미 익숙합니다.
감사합니다.
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부동산 에이젼트의 답변내용 #1
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안녕하세요? email 보내 주셔서 너무 반가왔습니다.
예전에 이곳에서 생활을 하셨다니 미국 생활이 그렇게 낯설지는 않으시겠숩니다.
아시다시피 House는 지천에 깔려있고요, Dallas 주변 지역은 미국 내에서도 좋은 학군이 많기로 정평이 나 있습니다. 거주환경에 대하여는 크게 염려하실 건 없고요 문제는 비지니스 선정과 Loan 받는 것이죠.
매매금액의 몇 %를 Cash Down 하고, 얼마나 Loan을 받을 수 있는지 하는 일반적인 Guide line은 크게 다음과 같이 구분된다고 생각하시면 되겠습니다.
첫번째, 미국 내에 체류하고 있는 신분, Visa Status에 따라 다릅니다. 영주권자나 시민권자와 그 외 E-2, 주재원 비자 등 신분자로 구분됩니다. 전자는 20 ~ 30% Down, 후자는 적어도 50% 이상 Down을 요구합니다. 따라서 Loan 금액은 50% 미만으로 보셔야 합니다.
또한 E-2 Visa를 받기 위해서는 자금 출처가 제일 중요하겠지만, 아울러 비지니스 매입 금액중 많은 Portion 이 Cash Down(역으로 소액의 Loan 금액) 되는 것이 심의에 유리하다고들 합니다. 구체적인 것은 변호사 자문을 받으시고요,
두번째, Business의 업종에 따라 Loan 금액이 달라집니다. 음식점 계통은 다른 업종에 비해 Loan 받기가 제일 까다롭습니다. 다시 말씀드리면 Loan 금액이 제일 작게 나온다는 것이죠. Lender(은행) 입장에서 Business를 통하여 Payment를 제대로 할 수 있는지, 만에 하나 잘못되었을 때 제대로 채권 회수를 할 수 있는지를 심의 기준으로 하기 때문이죠. Business의 3년간의 Tax Return 서류, 장비 List 등을 기본 자료로 검토합니다. Equity나 안정적인 Payment 능력을 자료 상으로 보여줘야 합니다.
세번째, Loan 신청자 (일반적으로 Buyer)의 Credit 에 따라 차등됩니다. 지난 6년간의 미국 생활을 통하여 Credit이 만들어졌을 수도 있겠습니다만, 확인 해봐야 알 수 있을 것 같고요. 먼저 SSN(Social Security Number)가 있어야만 하고요 Credit Card가 적어도 2개 Line 이상, 2년 이상 사용 History가 있어야만 객관적으로 인정됩니다. 미국에 온지 얼마되지 않은 사람도 Credit 점수는 700점, 720점 등 아주 좋게 나옵니다. 그러나 History가 2년이 채 되지않거나 Credit Card를 1~2개 정도 밖에 사용되지 아니하였다면 그 점수는 인정하지 않습니다.
네번째, 은행마다 다소 차이가 있습니다.
종합해서 말씀드리면 일반적으로, E-2 Visa로 음식점 비지니스를 매입하는 경우에 70~80% 정도의 Cash Down, 20~30%의 정도의Loan이 가능하다고 보시면 되겠습니다. 물론 은행에 따라서, 신청자의 개인에 따라서 다소 달라질 수 있습니다.
우선 이 정도로 답변을 드리고요, 추가로 더 필요한 사항이 있으시면 언제라도 연락주십시오.
email : hik19@hotmail.com
Cell) 214-725-6870 Office)972-249-4989
황 일 규 David Hwang
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부동산 에이젼트의 답변내용 #2
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안녕하세요.
연락이 늦어죄송합니다. 사실은 몇번이고 답장을 드렸는데 휴가지라 그런지 중간에 끝어져 연결이 되질 않았습니다.
선생님께서는 아직 비자문제도 해결이 않된것 같네요.
제가 아는 상식은 뭐 한국분들은 더 잘 알고 계시겠지만 E-2비자일 경우 미국에서 신청을 하실경우 관광으로 오실때는 E-2비자를 목적으로 한다는 것을 알리지않기 위해 3개월 정도 기다려야 합니다.
하지만 선생님께서는 학생비자로 오실것 같아 기다리지 않고 바로 신청하실수 있을것 같네요. Dallas TX 는 100,000을 기준으로 확실히 돈이 근거 있이 이곳으로 들어와 사업체를 사셔야 합니다.
만약 한국에서 e-2 비자를 할경우 250,000 정도로 사업체는 사셔야하지만 한국을 마음대로 드나들수 있다는 편리함이 있습니다.
저는 이곳에서 부동산외에 법정통역, 법적중계인 자격을 가춘관계로 변호사들과 판사들과의 관계가 괜찮은 편입니다. 또한 저의 누님의 남편이 Austin에서 변호사를 5년이상을 해서 선생님의 문제를 도와드릴수 있다 생각합니다.
선생님이 생각하신것이 있다면 편이데로 하세요.
아직은 선생님이 저에 대해모르실지 아니면 이곳에 계셨어서 알고계실지 몰라 어떻게 신용을드릴지 모르겠지만 계속적인 연락을하다보면 서로를 알수있겠죠
Dallas는 선생님이 안계시는 동안 많은 변화가 있었습니다. 요즘 시세가 좀 않좋아 집값이 침체된 상태이나 이곳도 그동안 집값이 올라간 상태 입니다(california 에 비하면 아직은 아무것도 아니지만)
선생님이 생각하시는 150,000 정도 집이면 Dallas 어느곳이든 좋은 곳은 힘이듭니다.
보통 요즘은 250,000-300,000 정도는 돼야지 학군도 좋고 깨끗하고 조용합니다.
그리고 carrollton은 한아름 마켓이 들어오는 관계로 땅값도 서서이 올라 가고 있고 교통도 중간이라 LA 이나 타주에서 많은 분들이 모이는 상태입니다.
요즘은 융자의 이자율이 않좋은상태라 6.5%는 힘들것 같습니다.
Prime rate 자체가 6.375%이기때문에 credit 이 아주 좋으면서 모든상황이 좋은분도 6.5%를 받기가 힘이듬니다.(제 아내가 융자를하고있어 도움을 주고 있습니다)
선생님의 credit 과 그때의 상황에 따라 달라지겠지만 제가보기에는 원하시는 대로 제가 해드릴수 있을지 모르겠네요.
미국의 큰 융자회사들이 그동안 잘못된 서류와 상납않된 집값으로 넘어가는 바람에 융자하기가 굉장히까다러와 졌고 특히 비자문제와 서류는 심사가 엄해졌습니다.
좋은 소식만 전해드리고 싶지만 확실하지않으면 않될것같네요.
아직도 휴가지에있어 아이들과 시간을 보내야 되겠네요.
그럼 다음에 또 연락 드리겠습니다.
Dallas 뉴스타부동산, 성영준 지사장이