해외부동산 관련 세금 문제의 모든 것!

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해외부동산 관련 세금 문제의 모든 것! 

稅내기 정보창고 ㅣ 해외부동산 관련 세금

국내 시장의 침체로 인해 해외 투자로 눈을 돌리는 분들이 많아지셨는데요. 그러나 세금 문제를 고려하지 못한 채 단순히 이익만을 생각했다가는 후에 후회하는 일이 생기실 수도 있습니다.

특히, 해외 부동산에 관련된 세금의 경우 국내외로 복잡하게 얽힌 세금 문제로 인해 정확한 정보를 모르는 납세자분들이 많이 계실 텐데요. 때문에 오늘은 '해외부동산에 관련된 세금 문제'에 대해서 자세하게! 알려드리드록 하겠습니다.

 

□ 해외부동산 취득·보유·처분 시 어떤 절차를 거쳐야 하는지요? 특히 관련 세무절차를 알고 싶습니다.

○ 해외부동산 취득 등에 따른 제 절차는 외국환 송금 및 회수에 따른 은행절차와 해외부동산과 관련하여 발생된 소득에 대한 세무절차로 나눌 수 있습니다. 

※구체적인 은행절차는 해당 지정거래외국환은행에서 안내받으시기 바랍니다.

□ 해외부동산 취득·보유·처분 등 각 단계별로 발생되는 세금에는 어떤 종류가 있는지요?

○ 거주자가 해외부동산을 취득·보유·처분할 경우에 각 단계별로 국내 납세의무를 이행하여야 합니다.

<각 단계별 국내 납세의무>

구분		취득단계	보유단계	처분단계
관련세목		증여세	종합소득세	양도소득세	상속 · 증여세
내용		취득자금 증여	투자운용(임대) 소득	부동산양도 소득	상속(증여) 가액
적용세율	내국세법	10%~50% (누진세율)	6%~38% (누진세율)	6%~38% (누진세율)	10%~50% (누진세율)
	외국세법	거의 적용없음	누진세율 등	누진세율 등	누진세율 등
국내과세효과		과세해당분 전액	세율차이분	세율차이분	국가별로 상이

<해외부동산관련 단계별 발생소득에 대한 제세 신고의무>

취득단계	증여세 해당여부(자금출처 소명)  - 타인(부모 등 친족 포함)으로부터 취득자금을 증여받아 해외 부동산을 취득한 경우 동 취득자금을 증여받은 때 「상속세 및 증여세법」에 따라 증여세 신고·납부
보유단계	종합소득세 신고·납부의무  - 「소득세법」제3조 및 「같은 법 기본통칙」 3-0…1에 따라 해외부동산 임대소득을 타 소득과 합산하여 종합소득세를 신고·납부  - 현지국가에서 납부한 임대소득 관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입
처분단계	양도소득세 신고·납부의무   - 「소득세법」제118조의2~제118조의8에 따라 양도소득세를 신고·납부  - 현지국가에서 납부한 해외부동산 양도소득 관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입

※2014년 과세기간분 부터 해외부동산(이에 관한 권리 포함) 등을 취득하거나 운용(임대)한 사실이 있는 거주자가 다음연도 종합소득세 확정신고 기한까지 「해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서」 (「소득세법 시행규칙」 별지 제97호 서식)를 제출하지 않은 경우 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

□ 해외부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금이 있는지요?

○ 일반적으로 해외부동산을 취득할 때에는 국내에 신고·납부해야 할 세금이 없습니다. 다만, 해당 부동산 취득 시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 신고·납부하여야 합니다. 

○ 증여세 과세대상

- 10년 내에 부모 등 친족으로부터 일정금액(배우자 6억원, 직계존속 5,000만원(미성년자는 2,000만원), 직계비속 3,000만원, 기타 친족 500만원) 이상을 증여받은 경우 동 일정 금액을 초과하는 금액을, 친족 이외의 자로부터 증여받은 경우 증여받은 금액 전액을 과세대상으로 하고 과세 최저한은 50만 원입니다.

□ 해외부동산 취득명의인이 해당 해외부동산을 취득함에 따른 자금출처 소명은 얼마 이상을 하여야 하는지요?

○ 세법에서는 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정합니다.

○ 따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세됩니다. 

- 자금출처 소명

 * 다음의 경우 증여추정에서 제외합니다.

    증여추정 제외 : 미 입증금액 < (취득재산가액×20%와 2억원 중 적은 금액)

- 소명금액 범위

 * 취득자금이 10억원 미만인 경우 자금의 출처가 80%이상 확인되면 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.

 * 취득자금이 10억원 이상인 경우 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.

- 자금출처 인정범위(예시) (상증법 기본통칙 45-34…1)

 * 소유재산 처분대금 : 처분금액 - 공과금상당액

 * 신고하였거나 과세받은 소득금액 : 소득금액 - 소득세 등 공과금상당액

 * 농지경작소득

 * 재산취득일 이전 차용한 부채로서 취득인이 실제 부담하는 사실이 확인되는 것

 * 재산취득일 이전의 전세금 및 보증금

□ 해외부동산을 취득하여 타인에게 임대하였을 경우, 언제 어느 나라에 임대소득을 신고하여야 하는지요?

○ 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외 부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대하였을 경우, 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련 소득세를 신고·납부하는 것과는 별도로, 해외부동산 임대소득을 국내·외에서 발생된 타 소득과 합산하여 다음연도 5월 1일~5월 31일까지 우리나라 주소지 관할세무서에 종합소득세 과세표준 확정신고를 하고 소득세를 자진 납부하여야 합니다.(다만, 성실신고 확인대상사업자가 성실신고 확인서를 제출하는 경우에는 5월 1일 ~ 6월 30일까지 하여야 합니다.)

○ 이 때 해외부동산 소재지국가에서 납부한 임대소득 관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다.

(소득세법 제57조) 

○ 종합소득세 신고시에는 「외국납부세액공제(필요경비산입)신청서」 (외국정부에 신고한 소득세 신고증빙 첨부), 「해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서」 (「소득세법 시행규칙」 별지 제97호 서식) 등을 제출하여야 합니다.

□ 해외주택을 취득하여 임대한 경우, 발생된 임대소득은 종합소득세 신고대상에 해당하는지요? 

○ 해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택수에 관계없이 모두 과세대상에 해당합니다. 따라서 위 주택임대소득은 종합소득에 합산하여 신고하여야 합니다.(소득세법 제12조2호나목, 소득세법시행령 제8조의2①) 

○ 주택의 경우 임대소득은 월세(年貰 포함) 등이며, 국내외에 3주택(주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2012년 1월 1일부터 2016년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니합니다) 이상을 소유하고 임대보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 당해 임대보증금에 대한 간주임대료도 과세됩니다.(소득세법 제25조①, 소득세법시행령 제53조③)

□ 해외부동산 임대수입금액 등 계산 시 외화환산은 어떻게 하는지요? 

○ 해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 다음에 정한 날 현재 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.

- 임대수입금액 : 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날, 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것은 그 지급을 받은 날

- 필요경비 : 급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율을 적용

□ 해외 거주용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 귀국한 경우 당해 해외주택을 양도하면 

비과세된다는 말이 있는데 사실인지요?

○ 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(해외 부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)입니다. (소득세법 제118조의2)

○ 따라서 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우 양도소득세 납세의무가 있습니다. 

※거주자 해당여부는 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단합니다.

□ 해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고·납부하였는데도 

우리나라에서 이를 또 다시 신고·납부해야 되는지요, 이 경우 이중과세가 아닌지요?

○ 거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고·납부하였다 하더라도 이와는 별도로, 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 신고·납부하여야 합니다. 

○ 이 때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다. (소득세법 제118조의6 ) 

- 예를 들어 특정인의 국내적용 세율이 24%이고 부동산 소재지국 세율이 15%라면 양국의 세액차이 만큼을 국내에 세금을 더 내면 되며, 반대로 특정인의 국내적용 세율이 15%이고 부동산 소재지국 세율이 20%라면 국내에서 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없습니다.

□ 해외부동산을 양도하였을 경우 국내 세법상 납세의무 절차는?

○ 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고를 하여야 합니다.

- 2010년 1월 1일 이후 양도분부터 다음과 같이 예정신고납부에 따른 세액공제가 폐지되고 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세가 부과됩니다.

해외부동산	2010년 양도분	2011년 이후 양도분
2년 이상 보유	예정신고세액공제 5%(291천 원 한도)  무신고가산세 10%	예정신고세액공제 없음  무신고가산세 20%
2년 미만 보유	예정신고세액공제 없음  무신고가산세 20%

○ 동일연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우 예정신고와 함께 다음연도 5월 1일 ~ 5월 31일까지 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고·납부를 하여야 합니다. 

○ 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우 무(부당)신고가산세(10%, 20%, 또는 40%) 및 무납부가산세(1일 0.03%)를 부담하여야 합니다. 

□ 국내에 1(2)주택을 소유하고 있는 자가 해외주택을 추가로 1채 취득·보유하다가 해외주택을 

양도하였을 경우 적용되는 양도소득세율은 1가구 2(3)주택 중과세율로 적용하는지요?

○ 해외부동산(주택 포함) 양도에 따른 양도소득세율의 적용은 국내 2(3)주택소유자에 대한 중과세율과는 별개로 다음 양도소득세율을 적용합니다.

자산종류	보유기간	2012.1.1.~2013.12.31. 양도분			2014.1.1. 이후 양도분
- 해외부동산   - 해외부동산에 관한 권리 (지상권, 전세권, 부동산 임차권, 부동산을 취득할 수 있는권리)  - 기타자산	보유기간에   관계 없음	과세표준	세율	누진공제액	과세표준	세율	누진공제액
		12백만원 이하	6%	-	12백만원 이하	6%	-
		​46백만원 이하	15%	108만원	46백만원 이하	15%	108만원
		88백만원 이하	24%	522만원	88백만원 이하	24%	522만원
		3억원 이하	35%	1,490만원	1억5천만원 이하	35%	1,490만원
		3억원 초과	38%	2,390만원	1억5천만원 초	38%	1,940만원

□ 해외부동산의 양도차익 계산 시 외화환산은 어떻게 하는지요?

○ 해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 다음에 정한 날 현재 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.

- 양도가액 : 양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할 때마다 그날의 위 환율을 적용

- 필요경비 : 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율을 적용

- 장기할부조건의 경우 : 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날에 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어 있고, 또한 외화의 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 위 환율을 적용

□ 해외부동산의 양도소득세 계산은 어떻게 하는지요? 또, 양도소득세 신고시 제출할 서류는 무엇인지요?

○ 거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산절차는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산절차와 동일하나, 장기보유특별공제는 적용하지아니합니다.

○ 해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출하여야 합니다.

- 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부 등본

- 당해 자산의 양도·취득에 관한 계약서 사본

- 자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비명세서

- 외국 과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)

오늘은 해외부동산 관련 세금 문제에 대해서 자세히 알려드렸는데요! 국내외적으로 복잡하게 얽힌 세금 문제로 어려움을 겪으셨던 분들께 도움이 되었기를 바랍니다~!