오늘 교육시간 마지막 판례 설명의 이해를 돕기 위하여 졸작이지만 흥미본위로 써 본 소설형식입니다.
현 대법관으로 재직중이신 민일영 판사님이 서울지방법원 부장판사로 재직시 선고한 명 판결입니다.
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
자신이 만든 경매카페에서 경매고수로 이름을 드날리던 신통해 씨.
“신통방통 경매따라하기 ” 라는 책을 만들어 초보 경매꾼들에게 대 인기리에 시판중이다.
그러다 보니,
여기 저기서 경매강의를 해 달라는 행복한 비명을 지를 정도로 잘 나가는 사람이다.
오늘은 할 일도 별로 없고, 인터넷상에서 경매정보를 검색하던 중
우연히 여섯 차례나 유찰된 빌라물건을 발견하고 예리한 눈빛을 빛낸다.
감정가 8500만원에, 임차인의 보증금이 5000만원으로 신고된 물건인데, 임차인은 말소기준
권리인 주택은행의 근저당 설정일자보다 전입일자가 한참 빨라 대항력이 있었음에도 배당요
구를 하지 않은 상태였다.
연세빌라 가- 101호
감정가 8,500만원
최저가 2,229만원
6회 유찰
권리관계
93.11.24 전입 김 순진 5,000만원
96.5.3 근저당 주택은행 3,600만원
96.8.31 증액 김 순진 700만원 임차보증금 증액
96.10.10 경매개시
“ 아하~ 대항력이 있어서 유찰이 거듭된 물건이군. 어쩐지....”
그런데 물건지를 자세히 보니 자기가 사는 동네였다.
“이 정도 물건이면 9,000만원 정도는 할텐데, 세입자 5,000만원 정도 물어줘도,
세금내고 비용들이고 하면 돈 1,000만원 정도 남겠군.‘
아침 운동 나갈 때 현장 확인해보고, 한번 더 떨어지면 입찰해야 겠다고 생각을 했다.
다음날 아침 아침 운동을 끝내고, 현장을 답사한 신통해 씨
인근 부동산을 여기저기를 돌며 시세를 확인해 보니, 그동안 경기회복으로 급등한 시세가
감정가에는 반영되지 않아 급매로 팔아도 9,000만원 정도는 받을 수 있다는 게 공인중개사
들의 공통된 의견이였다.
지금 당장 최저가로 잡는다면 선순위임차인의 보증금을 떠안는다는 전제하에서도
약 1,000만원 정도의 차익이 남는 괜찮은 물건이었다.
대항력 있는 임차인 물건은 여러 번 유찰이 되어 가격이 하락한다 할지라도 취, 등록세는
낙찰가를 기준으로 산정하니 세금부담이 적고,
어차피 임차인이 계약기간 내내 거주할 것이니 새롭게 임차인을 들여야 할 부담도
없을 뿐만 아니라 임차인과 명도문제로 옥신각신 할 필요가 없어 속편한 물건이었다.
게다가 요즘은 한참 부동산 경기가 회복중인 터라 몇 년 보유하고 있으면 시세는 올라
갈 것이고, 인근에 낡은 주택들이 산재하고 있어 조만간 재개발 얘기도 불거질 가능성이
있어보인다.
그렇다면 낙찰자로서는 대만족이라는 생각에 신통해 씨는 응찰을 결심하고 내일 다시 한 번
현장을 확인해 볼 생각이었다.
이틀 후
신통해 씨는 해당 건물의 소재지를 찾아갔다.
해당 물건은 4층 빌라의 1층에 위치하고 있었는데, 문 앞에 붙은 호수표시를 보니 101호로
되어 있었다.
지하층에도 한 세대가 거주하고 있어 혹시나 하는 마음에 내려가 보았더니 어라~
지하층의 호수도 역시 101호로 표시되어 있었다.
고개를 갸우뚱하던 신통해 씨는 사무실로 돌아와 인터넷으로 등기부 등본과 건축물 대장을
열람해 보니 해당 물건의 주소는 101호가 아닌, 1층 101호로 기재되어 있었다.
신통해 씨의 눈이 의미심장하게 빛나기 시작했다.
지하층은 101호. 1층은 1층 101호, 전입신고는 가-101호 (여기서 ‘가‘는 가동을 말한다)
“법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은
거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로
마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통
념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어
있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정하여야 할 것이다“라는
대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결 을 기억하고 있었던 것이다.
혹시라도 임차인이 전입신고를 문 앞의 표시대로 101호로 기재하여 했다면, 1층 101호인
지, 지층 101호인지 알 수 없어 유효하지 못하리란 판단이 들었다.
신통해 씨는 법원에 달려가 경매서류를 열람한 바,
임대차계약서 및 주민등록등본 상에 주소지가 단지 101호로만 기재되어 있었다.
“됬다. 선순위 임차인은 대항력을 인정 받을 수 없을 것이다. 하늘이 내게 준 기회다. ”
월요일
신통해 씨는 들뜬 마음으로 남부 지방법원으로 향하였다.
벌써 많은 사람들이 입찰법정을 가득 메우고 있었다.
“ 교수님 안녕하세요? ”
“선배님 왠 일이세요. ”
몇몇 사람들이 그를 알아보고 인사를 한다.
신통해 씨는 빙긋이 웃으면서도,
혹시나 이 사람들도 이 물건에 입찰하는 것이 아닌지 걱정스러웠다.
입찰표를 작성하면서, 신통해 씨는 한참을 고심을 했다.
과연 선순위로 임차인이 있다는 법원물건 명세서의 기록을 보고서도 과연 이 물건에
입찰할 사람이 몇 명이나 있을까?
고심 끝에 입찰자가 많지는 않을 것으로 판단을 하고,
그래도 혹시 누군가 입찰을 할지도 모른다는 판단으로 조금은 최저가 보다 높게 2251만원
을 입찰표에 적어 넣고는 입찰함에 투입을 하였다.
주사위는 던져진 것이다. 이제 하늘의 운에 맞기는 수 밖에 없다.
입찰마감을 선언하고, 개찰이 시작되었다.
“교수님 어느 물건 입찰하셨어요? ”
신통해 씨로부터 수업을 들은 30대 초반의 여인이 물었다.
입찰 마감 전에는 아무리 사제지간일지라도 입찰할 물건에 대하여 묻는 것은 절대 않된다.
이것은 경매꾼들의 불문율이다.
“ 응~ 73901 조그마한 빌라 하나 입찰했어. ”
경매정보지를 들춰보던 여인이 의아해 하는 표정으로
“ 교수님 이 물건은 대항력있는 임차인이 있는데요? ”
“ 응~ 알고 있어 ”
신통해 씨는 빙긋이 웃으며, 답한다.
봉황의 뜻을 황새가 어떻게 알겠느냐. 하는 투로 가볍게 대답을 한 것이다.
“ 이 물건은 신정동에 사시는 김순자씨가 21억 3510만에 최고가 입찰자로 선정되었습니다.”
갑자기 법정 안이 술렁인다.
초보 경매꾼이 2억 1,351만원에 입찰을 한다는 것이 0 을 하나 더 치는 통에 입찰예정가의
10 배에 달하는 금액으로 최고가 입찰자로 선정된 것이다.
어느 법정에 가더라도 이러한 입찰자는 꼭 있기 마련이다.
신통해 씨의 차례가 되어 긴장한 채로 법대 앞에 섰다.
입찰자는 총 3명 다행이 신통해 씨가 최고가 입찰자로 선정이 되었다.
법정 안에는 또 한번 술렁이기 시작한다.
“ 어~ 선순위 임차인이 있는데, 5,000만원 씩이나 물어주고 나면 별 거 없을텐데.. ”
“ 실 거주 목적으로 받았는가 보지 뭘, 그래도 시가보다는 조금 싸니까 말이야. ”
웅성 거리면서 조롱하듯이 짓꺼리는 소리를 뒤로 한 채 법정을 빠져 나왔다.
7일 후 매각허가가 떨어졌다.
신통해 씨는 세입자 김 순진씨늘 찾아 갔다.
“ 김순진씨 되시지요? ”
“그렇습니다만, 무슨일로? ”
“ 네 이 빌라 낙찰 받은 신통해라고 합니다. ”
“아~ 그러시군요. 들어오시지요. ”
생각했던 것 보다는 한결 부드럽고, 친절한 사람이었다.
“다름 아니고, 김순진씨는 대항력이 없으니, 배당에서 제외 될 것 같습니다. ”
“ 무슨 말씀을요. 전 대항력이 있으니, 낙찰이 되더라도 계약기간동안은 거주할 수 있을 것이고,
계약기간 종료후 낙찰자에게 임차보증금을 변제받고 이사를 갈려고 생각을 하고 있는데요 ”
“ 무언가 착각을 하고 계시는군요. 김순진씨의 전입신고는 제3자가 인식할 정도로
정확한 전입신고를 한 것이 아니고, 그냥 101호로만 전입신고를 하셨더군요,
등기부와 집합건물관리대장을 확인한바 지층 101호 와 1층 101호로 되어 있으니
그냥 101호로만 전입신고를 하신 김순진씨의 전입지는 지층 101호를 의미하는지
1층 101호를 의미하는지, 제3자로서는 알수 없을 것입니다.
그러므로 김순진씨는 1층 101호로 전입신고를 하셨어야 하는데, 막연히 101호로만
전입신고를 하셨으니 문제가 되는 것입니다.
낙찰을 받고자 하는 사람은 등기부상 표기되어 있는
1층 101호의 등기부와 일치하는 주소로 주소별 세대열람 내역을 발급받아 확인을 하게
될것입니다. 그런데 제가 확인한 바로는 주소별 세대 열람내역서에는 아무도 전입신고를
한 사실이 없더군요.
그러니 김순진씨는 대항력이 없다는 것이지요.
그렇다면 김순진씨는 법원으로부터 아무런 배당도 받지 못할 것이고,
낙찰자는 인도명령을 신청하여 명도를 하게 되겠지요. “
“ 그럼 저는 한푼도 못 받고 쫒겨나야 한다는 말씀인가요? ”
김순진씨는 자신은 대항력이 있으므로 안일한 생각만 하고
누구가 낙찰을 받든 문제가 없다고 생각을 하고 있다가 신통해씨의 설명을 듣고 부터는
불안해 지기 시작한다.
“그게 사실이라면 큰일인데.... 어떻게 하면 좋을까요? ”
“ 그래서 말씀인데, 저도 그렇게 악랄한 사람은 아닙니다.
제가 법원에 납부한 입찰보증금 2,251만원에다 4,500만원만 준비하여 주시면,
소유권을 김순진씨에게 넘겨 드리겠습니다.
그렇게 하면, 시가 9,000만원 정도의 빌라를 6,700만원 정도에 사시는 결과가 될것이니,
김순진씨도 어느정도 손해를 만회하는 결과가 되지 않을까요? “
“뜻은 고마우나, 대항력이 있다고 믿고 있었던지라, 당황스럽습니다.
좀더 알아보고 답변을 드리겠습니다. 연락처나 알려주시지요. ”
세입자를 만나고 나오는 신통해씨의 발걸음이 가볍다.
신통해씨가 투자한 자금은 2,251만원 뿐이다.
세입자가 현 시가보다 현저하게 싼 가격인 6,700만원 정도에 가져가라는데
싫어할 이유가 없을 것이다.
그렇다면, 세입자에게 돈을 받아서 잔금을 치루게 된다면
6,700만원 - 입찰보증금 2,251만원 - 취,등록세 양도소득세 일부 등 비용 250만원
=4,200만원
2,250만원 정도 투자해서 불과 몇 일만에 대략 4,200만 원 정도의 순익이 떨어 질 것이라는
생각을 하니 즐겁기 한이 없다. 경매란 이런 재미로 하는 것이 아닌가?
그런데
한편 임차인 김순진씨는 고민에 빠져 있습니다.
동네에서 내노라 하는 법무사, 공인중개사 사무실에 찾아가 상담해 보았으나,
시원한 답변을 들을 수 없었습니다.
갑 부동산
“주민등록을 제대로 하지 않았으니, 낙찰자에게 대항 할 수 없습니다.
을 부동산
“저희는 경매를 취급하지 않으니 뭐라고 말해 드릴 수 없습니다.”
A 법무사
“ 공시방법으로 인정받기 어려워 보입니다.
포기하시고, 낙찰자가 싸게 준다면 그 방법이 좋겠습니다. ”
B 법무사
“글쎄요. 저는 검찰출신이 돼서 이런 건 잘 모르겠습니다. ”
몇일을 두고 여러 곳의 자칭 전문가들을 찾아가 상담해 보았으나,
모두가 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 임차보증금을 돌려 받기는 어렵다는 의견들이었다.
고민 고민 하고 있는데 낙찰자 신통해씨로부터 독촉의 전화가 또 온다
“ 생각해 보셨습니까? ”
“아직 결론을 내지 못했습니다. ”
“ 나도 양심적으로 말씀드린 것입니다. 다른 사람한테 팔면 싸게 줘도 최소한 8,500만원은
받을 수 있습니다. 그러나 김순진씨의 사정이 하도 딱해서 싸게 해 드리겠다는 말씀입니다. “
“ 충분히 그 의도는 알겠습니다만, 가진게 별로 없어서 ”
“ 은행에 융자를 받으시고, 나머지만 준비를 하세요.
그리고 요즘 부동산 시세가 상승 추세에 있으므로 지금 기회에 잡아 놓으시면 머지 않아
높은 가격으로 상승 할 것입니다. 이렇게 좋은 기회를 놓치시면 평생 후회 할 것입니다. “
“ 융자를 받는다 하더라도 가진게 없어서 그러는데, 더 싸게는 않될까요? ”
“ 이거 보세요. 현 시가 9000만 원 짜리를 6,700만원에 준다는데 더 깍아요? 참내 ”
‘제가 가진게 없어서, 살림도 빠듯한데, 융자를 받으면 이자도 내야 할테고,
또 사채를 낸다면 그 이자도 만만치 않을텐데.....
조금만 더 선처를 해 주시면 어떻게 마련해 보겠습니다.“
“ 이 양반 참 말귀를 못 알아듣네. 할 수 없지요 뭐,
부동산에 내놓아 다른 사람한테 팔는 수 밖에. 전화 끊읍시다. ”
바보 멍청이 같으니라구. 9,000만원 짜리를 6,700만원에 준다는데 그걸 못하다니.
일단은 잔금을 치루고, 인도명령을 신청해 놓고, 세입자한테 팔던,
새로운 매수자를 구하던 해야 겠다고 판단한 신통해씨는 다음날 잔금을 치루어 버렸다.
그리고는 인도명령을 신청하여 인용이 되었다.
임차인 김순진씨는 농사를 짓고 있는 시골의 부모님께 의논하여
어렵게 2,000만원 정도는 마련을 하였다.
나머지는 융자를 받을 생각으로 은행 대출담당과 상의를 해 보았다.
대출 담당자의 말로는 경락의 경우 낙찰가의 60% 정도만 대출을 해 줄 수 있으나,
세입자가 매수를 하는 경우에는 선순위 담보물건이 없을 경우에 최대한 선처하여
감정가의 50% 정도를 해 줄 수 있다고 한다.
그렇다면, 감정가 8,500만원의 50%면 4,250만원은 대출로 하고,
부모님께 부탁하여 마련한 2,000만원을 합쳐도 6,250만원 밖에 안된다.
거기다가 6,700만원에 취득할 경우 취득에 필요한 세금과 이전비용을 계산하면
대략 400만원 합계 7,100만원 정도가 필요하다. 대략 1,000만원 정도가 부족하다.
다음날
김순진씨는 낙찰자 신통해씨에게 전화를 하여 만나기를 청하였다.
신통해씨는 쾌재를 불렸다. 뭔가 잘 되고 있다는 판단에서였다.
조용한 음악이 흐르는 커피 샆에서 두사람은 다시 만났다.
“ 어떻게 준비가 되셨습니까? ”
“ 네 어렵게 만들긴 했습니다만, 조금 모자르네요. 나름 한다고 했는데,.... ”
“ 얼마나 모자르신데요? ”
“ 융자는 4,250만 원 정도 해준다고 했고, 시골 부모님이 2,000만원 정도 해주셨습니다만,
세금과 법무사비용을 계산하니 1,000만원 정도 모자릅니다.
어떻게 1,000만원만 빼주시면 않되겠습니까?
그래도 선생님은 3,000만원 정도 남지 않습니까. 어떻게 좀 도와 주십시오. “
“ 이 양반 해도 너무하네. 9,000만원짜리 물건을 5,700만원에 달라고 하는 겁니까?
그냥 둡시다 없던일로 하고 다른 사람한테 팔테니까. 그런줄 아시고 집이나 빨리 비워주시오.”
그러고는 벌떡 일어나 바람처럼 사라진다.
신통해씨는 콧노래를 불렸다.
1,000만원 정도 모자라서 그렇게 싼집을 포기하지 않으리라는 생각을 했다.
압박수단으로 내일은 강제집행을 신청해야겠다고 생각을 하고는 사무실로 발걸음을 옮겼다.
한편, 김순진씨는 갑갑한 노릇이었다.
인도명령도 떨어졌는데 이제는 꼼짝없이 길거리로 쫒겨날 판이었다.
그렇다고 어디서 돈을 더 융통할 곳 도 없었다.
힘없이 걸어서 집으로 돌아가는데,
“ 어이 김순진씨 어디 갔다 오는거야?
그런데 왜 그렇게 식은 죽도 못 얻어 먹은 죽상이야? 뭔 고민있어? “
김순진씨의 빌라를 중개해준 박씨 영감이였다.
“ 집이 잘못되서 경매에 넘어 갔어요. ”
“ 김씨가 낙찰 받지 그랬어 ”
“ 제가 그런 돈이 어디 있어요? ”
“ 할 수 없지 뭐 그럼 이사를 가야겠군. ”
“ 그런데 돈이 있어야 말이지요. 2,000만원 갖구 어디서 방을 구해요. ”
“ 낙찰자가 보증금을 돌려 줄거 아니야. 그런데 2,000만원이라니 무슨 소리야? ”
“ 전 대항력이 없어서 한 푼도 못 준데요. ”
“ 무순 소리야. 내가 중개를 해 줄때는 분명 최선순위로 해 주었는데,
혹시 다른 곳에 주민등록을 옮긴 적 있어? “
“ 아니요. 옮긴 적은 없지만, 제가 전입신고를 잘못해서. 1층 101호로 전입신고를 해야
하는데 문짝에 그냥 101호로 되어 있길래 101호로 전입신고를 하였는데,
등기부상에는 1층 101호로 되어 있나봐요. 그래서 대항력이 없다는 것 같아요. ”
“ 내가 계약서를 써 줄때 등기부 1층 101호로 되어 있고, 그대로 써 주었는데
왜 그냥 101호로 전입신고를 했어? ”
“전 어르신 믿고 그냥 계약을 한 것이고, 문에도 그냥 101호로 되어 있어서
그대로 생각없이 101호로 전입신고를 했는데, 그게 잘못 된것 같아요. ”
“ 혹시 사건 번호 기억해요? ”
“ 잘 모르겠는데요. ”
“기달려봐, 참 사무실 안으로 들어와 사건 기록을 한번 보자구. ”
김순진씨는 그때서야 박 노인이 예전에 경매강의도 했었다는 말이 생각이 났다.
컴퓨터로 한참을 뭔가 들여다 보더니,
“ 음~ 집행관이 조사를 할 때 전입신고일은 제대로 말을 해주었군. ”
“ 네 그 때 제가 집에 없어서 얘들이 저의 전화번호를 가르켜 주어서 집행관이라고하는
사람이 전화를 했더군요. 집이 경매에 들어 갔다고 하면서 전입일자를 묻더군요. ”
“ 그럼 낙찰자가 대항력이 있다는 것은 알고 낙찰을 받았다는 말인데..... ”
“ 그래도, 전입신고를 잘못해서 제3자가 그 주소지에 선순위 세입자가 거주한다는 것을
알수 없으므로 낙찰자에게 대항 할 수 없다고 하면서 대항력이 없다고 하던데요? ”
“ 그 말은 맞는데.... 그래도 좀, 글쎄 다툼의 여지는 있어 보이는데..... ”
“ 낙찰자가 6,700만원에 사라도 하는데, 융자받고,
시골집에서 조금 보테고 해도 한 천만원 모잘라요. 그래서 고민을 해요. ”
“ 6,700만원? 싸긴 싸네. ”
“ 2,251만원에 낙찰 받아 6,700 이라 이것 저것 제해도 4,000 정도는 남네. ”
“ 낙찰자 이사람 꾼이네 ”
“ 네, 경매 강의도 한다는 것 같아요. ”
“ 이 사람 이름이 뭐야. ”
“ 신통해 라고 하던데요. 혹시 이사람 아세요? 어르신도 예전에 경매 강의를 하셨다면서요,”
“ 음~ 기억이 나, 처음에 나한테 배웠어.
그러다가 얼마 않있어 경매 강의를 한다는 소문을 들었어. ”
“ 선순위 임차인이 있는 것을 알고 대들었다.
그래서 다른 사람들은 선순위 세입자의 보증금을 인수하여야 할 것이므로
아무도 낙찰을 받지 않았다. 그런데도 낙찰을 받았다. ”
한참을 혼자서 중얼거리던 박씨 노인이 입을 열었다.
“될지 않될지는 해 보아야 알겠지만, 가능성은 있어 보이는데, ..... “
“ 무슨 말씀? ”
“ 아니 꼭 된다는 보장은 없지만, 해 볼만해. 판결이야 판사가 하는 것이지만 판사도
사람이거든. 재판을 해보는 것도 나쁘진 않을 것 같은데...”
“ 어떻게요? ”
“ 인도명령이 떨어 졌다고 했지? ”
“ 네 ”
“ 그렇다면 우선 이의 신청을 하자구 ”
“ 제가 뭘 알아야지요. ”
“ 글쎄 그렇다고 내가 해 줄 수도 없고, 유능한 변호사의 조력을 받자구
내가 잘 아는 변호사가 있는데, 인권변호사야. 욕심도 없고, 어려운 사람들
많이 도와 주는 사람이야. 한번 해보자구. ”
김순진씨는 박씨 노인이 소개해준 변호사를 찾아가 이의 신청을 하고, 소송에 들어 갔다.
원고(낙찰자)의 주장
원고가 1999. 7. 26. 별지목록 기재 건물(이하, '이 사건 건물'이라 한다)에 관한
서울지방법원 남부지원 99타경32301호 부동산임의경매절차에서 위 건물을 낙찰받아
2000. 2. 19. 그 낙찰대금 22,510,000원을 완납한 뒤, 같은 해 3. 2. 위 건물에 관하여 서
울지방법원 남부지원 접수 제15358호로 원고 명의의 소유권이전등기를 경료한 사실 한편,
피고가 현재 위 건물을 점유·사용하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제4호
증의 1, 2, 갑 제5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 을 제8호증의 3, 11, 12의 각 기재에 변론의
전취지를 종합하여 인정할 수 있고 달리 반증이 없으므로, 피고가 달리 위 건물을 점유할
정당한 권원이 있음을 주장·입증하지 못하는 이상, 그 소유자인 원고에게 위 건물을 명도할
의무가 있다.
피고(임차인)
피고가 이 사건 건물의 전 소유자인 소외 박길남 등으로부터 위 건물을 임차보증금 5,700
만 원에 임차하고 그 무렵 위 건물에 입주한 뒤, 위 건물에 관하여 소외 한국주택은행 명의
의 근저당권설정등기가 경료되기에 앞서 1993. 11. 24. 주민등록 전입신고를 마침으로써
주택임대차보호법(이하 '법'이라고만 한다) 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였고, 따라
서 위 건물을 낙찰받음으로써 위 박길남 등의 임대인으로서의 지위를 승계한 원고로부터 위
임차보증금을 반환받을 때까지는 원고의 이 사건 명도청구에 응할 수 없다.
법원의 판단
피고가 1993. 9. 18. 위 박길남 등으로부터 위 건물을 임차보증금 5천만 원(그 후 1996.
8. 31. 5,700만 원으로 인상되었다), 기간 같은 해 10. 31.경부터 12개월로 정하여 임차하
고 그 무렵 위 건물에 입주한 뒤, 같은 해 11. 24. '서울 강서구 화곡동 985의 44 연희빌라
가-101'로 주민등록 전입신고를 마친 사실, 그 후 1996. 5. 3. 위 건물에 관하여 서울지방
법원 남부지원 접수 제46784호로 채권최고액 금 3,600만 원으로 된 소외 한국주택은행 명
의의 근저당권설정등기가 경료된 사실을 각 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.
그러나 한편, 법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는
주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는
공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부
는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진
자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정하여야 할 것인데( 대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결 참조), 이 사건 건물이 속한 연희빌라(이하 '이 사건 빌
라'라 한다)는 지하층에 1세대, 1 내지 4층에 각 2세대가 있는 다세대주택으로서, 위 빌라
의 등기부, 집합건축물대장 및 대지권등록부상에는 지하층 중 70.56㎡가 주택 1세대 '지층
101호'로, 이 사건 건물이 '1층 101호'로 각 등재되어 있는바(갑 제1 내지 3호증의 각 1,
2, 을 제9호증의 1 내지 4의 각 기재와 위 오동철의 증언), 그렇다면 이 사건 건물에 관한
등기부 등 공부(공부) 상의 호수 표시인 '1층 101호'와는 달리 단순히 '101호'로만 이루어진
피고의 위 주민등록으로는 그로써 위 임차건물에 피고가 주소 또는 거소를 가진 자로 등록
되어 있는지 여부를 제3자가 인식할 수 있다고 단정할 수 없고, 따라서 위 주민등록은 피고의 임대차의 공시방법으로써 유효하다고 할 수 없으므로, 피고의 위 항변은 받아들일 수 없다.
(1)또한 피고는, 원고의 이 사건 청구는 대항력 있는 임차보증금반환의 부담을 고려하여
현저하게 헐값으로 경매 목적물을 취득한 자가 그 임차권의 대항력에 하자가 있음을 이용하
여 부당하게 폭리를 취하려고 하는 것이어서 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 주장한다.
(2)살피건대, 갑 제6호증의 1, 2, 을 제8호증의 4 내지 12, 14의 각 기재와 위 증인 오동철
의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 당초 이 사건 건물의 감정평가액은 금 8,500만 원에
달하였는데, 1998. 10. 15.부터 1999. 7. 10.까지 6차례에 걸친 경매법원(서울지방법원 남
부지원)의 입찰기일공고를 통해 피고의 임차보증금이 5,700만 원임을 알게 된 원고는 이를
고려(입찰물건명세서나 부동산현황조사보고서상으로는 위 임대차가 대항력이 있는 것으로
되어 있다)해서 금 22,510,000원에 입찰하여 위 건물을 낙찰받은 사실, 그런데 원고는 피고
의 주민등록에 앞서 본 바와 같은 흠이 있음을 알게 되자 이를 기화(기화)로, 금 2,251,000
원의 입찰보증금만을 납부하고 아직 낙찰대금을 납부하지조차 아니한 상태에서 피고에게 "
피고의 임차권으로는 원고에게 대항할 수 없으니 임차보증금은 포기하고, 금 4,500만 원을
원고에게 추가로 지급하면 위 건물의 소유권을 피고에게 넘겨주겠다."고 제의하였고 이에
대하여 피고가 금액을 깎아줄 것을 요구하여 서로 줄다리기를 벌이다가 결국 협상이 결렬된
사실, 그러자, 원고는 낙찰대금을 납부(2000. 2. 19.)하기도 전인 1999. 12. 6.(따라서 이
때는 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하지 못한 상태이다) 서울지방법원에 피고를 상
대로 이 사건 건물명도 청구소송을 제기하기에 이른 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없
는바, 그렇다면 원고로서는 피고의 임차보증금 상당액을 고려하여 현저하게 저렴한 가격{이
사건 건물의 감정평가액에서 피고의 임차보증금을 제외하고도 금 649만 원(＝8,500만 원－
5,700만 원－22,510,000원)이 저렴한 가격이다}으로 위 건물을 취득하고서도 위 임대차의
대항력 결여를 기화로 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 피고의 손해는 전혀 생각함이 없이
위 건물의 명도를 구하고 있다고 봄이 상당하므로, 원고의 이러한 청구는 신의칙상 허용될
수 없다 할 것이다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 있다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 이와 결론을 일부 달리 한 원심
판결은 부당하나, 원고만이 항소한 이 사건에 있어서 불이익변경금지의 원칙상 원고에게 불
이익하게 원심판결 중 피고 패소 부분을 취소하여 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각
할 수는 없으므로, 단지 원고의 항소를 기각하기로 하여{다만, 이 사건 건물을 낙찰받음으로써 임대인의 지위를 승계한 원고가 피고를 상대로 위 건물의 명도를 구하고 있고, 피고
역시 원고로부터 임차보증금을 반환받는 조건으로 위 임대차관계가 해소되기를 원하고 있음
이 기록상 명백한 이 사건에 있어서는, 원고의 명도청구에 무조건적인 명도 외에 임차보증
금 5천만 원의 반환과 동시이행으로 이를 구하는 취지도 포함된 것으로 해석할 여지가 없
지 아니한바, 그와 같은 청구까지 배척할 이유는 없다 할 것이다(또한, 그것이 형평에 맞는
다). 따라서 피고는 원고로부터 위 임차보증금 5천만 원을 반환받음과 동시에 원고에게 위
건물을 명도할 의무가 있다 할 것이어서(피고는 인상된 임차보증금인 5,700만 원과의 상환
이행을 주장하고 있으나, 위 임차보증금 인상은 위 건물에 관하여 소외 한국주택은행 앞으
로 근저당권설정등기가 경료된 이후인 같은 해 8. 31.에 이루어진 것임은 앞서 본 바와 같
으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다), 결국에는 원심판결과 같은 결론에 이르게 된
다} 주문과 같이 판결한다.
판사 민일영(재판장) 하상혁 이광영
위 명판결을 한 재판장은 현재 대법관으로 재직중인 민일영 대법관이다.
주택임대차보호법 하나로 서울대학교에서 박사학위를 수여 받기도 했다.
원칙적인 법리나 판례에 따르면, 임차인에게는 대항력이 없다는 신통해의 주장은 맞다.
전입신고는 제3자의 입장에서 객관적으로 판단할 수 있어야 한다는 대법원 판결의
기준으로 보면 김순진의 대항력은 인정받기 어려워 보인다.
반면에 신통해씨는 임차인의 대항력이 인정된다면, 임차보증금을 떠 안을 생각을 했는데,
혹시나 임차인의 대항력을 인정받지 못한다면, 횡재가 될 수도 있겠다고 판단을 하였을
것이다.
처음에는 신통해씨의 생각대로 되어 가는가 싶었는데, 세상은 그렇게 만만한 것이 아니었다.
판결문의 앞부분에서 언급했듯이 법리로는 도저히 김순진씨가 이길 수 없는 게임이었다.
그러나 임차인이 선임한 변호사는 약자인 세입자의 입장과 임차보증금을 변제하여도
손해가 없는 낙찰자의 사정등을 고려하여 인정에 호소하는 한편, 집행관이 현황조사시
대항력있는 임차인이 있다는 것을 표시하였고, 선순위 임차인이 있다는 판단 때문에 현저히
저감 되었다는 것을 인지한 낙찰자가 임차인의 약점을 기화로 폭리를 취하려한 낙찰자에게
철퇴를 가한 것으로 판결이 났습니다,
만약 낙찰자 신통해씨가 세입자의 제안대로 1,000만원을 삭감한 5,700만원에 매도를
하였다면. 2251만원에 낙찰 받은 것에 비하면 상당한 차익을 보았을 터인데
너무 욕심을 낸 나머지 취등록세 등을 감안하면 별 볼일 없는 낙찰이 되고 말았다.
욕심이 과하면 항상 화를 부르는 법.
배운만큼 못 배운사람한테 베풀줄도 알아야 하고, 약자인 세입자의 입장도 고려하였다면
좋았을터인데 하는 아쉬움이 남는 사건이었다.
그럼에도 신통해씨는 상고를 하였으나 역시 기각되었다.
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2011년도에 작성된 글입니다.
댓글
댓글 리스트-
작성자wkdi56 작성시간 16.01.31 좋은 글 잘 읽었습니다 ...
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작성자평안한마음 작성시간 16.02.01 짝짝짝짝 민영일 판사님 감사합니다 세상은 서로 돕고 살아야지요 너무 욕심을 내셨군요 이 정보를 주신 노인장님 감사합니다 좋은 공부 되었습니다
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작성자신원 작성시간 16.02.04 현명한 판결이네요... 욕심이 과하면 화를 부른다는..
을의 입장도 생각했으면 좋았을텐데... -
작성자윤선장 작성시간 17.02.07 많이 배우고 갑니다.고맙습니다.
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작성자시흥시 작성시간 17.08.01 유익한 정보 감사합니다.
고맙습니다.