전주시내 금암동에 위치한 대동경매컨설팅 사무실
컨설던트 이규환 대표는 손님이 의뢰한 경매물건을 확인하는 도중, 적당한 물건을 찾아서 검토를
하고 있었다.
채권.채무. 소유자 | 소재지 | 면적 평방미터 | 감정평가액 | 세입자 분석 | 등기부상권리 | |
감정내역/지가 | @최저경매가 | 주민등록확인 | ||||
2007타경123 임의경매
전일상호신용금호
백 운 학 | 전주시 덕진구 호성동1가 851 진도아파트 *도시가스 *36미터포장도로접 *일반주거지역 *도시계획시설도로접함 | 대63.22 건68.56 11층 2005.11.3보존 | 1억8,000만원 @1억4,400만원 07.7.8 유찰
다음 입찰일자 07.8.9
| 김영기 1억2,000만원
전입일자 2006.8.8
확정일자 2005.12.3 | 저당권06.7.4 전일상호 1억5,600만원
가압류 06.9.12 신한은행 860만원 |
“말소기준권리는 전일상호가 되겠고, 세입자는 전입일자가 늦어서 후순위가 되겠고,
별로 문제될것이 없겠군. 하자 없는 물건이야.”
“박과장. 이 물건 의뢰인 김영환씨에게 낙찰 시켜줘. ”
“ 세입자 김영기는 왜 확정일자는 먼저 받아 놓고, 전입신고는 늦게 했을까요? ”
“임대차계약서를 작성하고, 확정일자는 받았으나, 게을러서 늦게 전입신고를 했거나,
전입신고와 확정일자를 받았으나, 개인사정에 의하여 전출했다가 다시 전입한 것이거나
둘중에 하나겠지 뭐. ”
“그럼 세입자 김영기는 대항력이 없다는 말씀인가요”
“이 사람아. 아직까지도 그런것도 몰라? 세입자는 계속 거주하여야 대항력이 있는 것이지,
전출함과 동시에 대항력은 사라지는 것이야,
다시 전입신고를 했다하더라도 대항력은 다시 전입신고를 한날의 다음날로부터 대항력이 발생하는
거야. ”
“그럼, 세입자 김영기는 한푼도 못 받고 쫒겨난다는 말씀인가요? ”
“그렇지. 머리가 나쁜 사람은 손발이 고생하기 마련이지 “
“세입자 김영기씨가 참 안됬네요. ”
“인정사정 다 봐주면서 어떻게 경매컨설팅을 한다는 말인가.
이것 저것 다 봐주다가는 우리가 굶어 죽어.
잔소리 말고 의뢰인 김영환씨에게 입찰대행서류 받아와 ”
“세입자 김영기씨는 최우선변제금도 못 받겠는데, 명도가 어렵지 않을까요? ”
“그건 저 잘못한 탓인데, 어쩔 수 없잖아. 강제집행 시키는 수 밖에. ”
한편 세입자 김영기의 자택
막 퇴근한 김영기는 부인에게서 법원에서 왔다는 우편물을 건너 받고서 개봉을 해보니
김영기가 거주하는 아파트가 경매가 진행된다는 내용과 권리신고및 배당요구를 하라는 통지였다.
“별것이 다 속 썩이는구먼, 걱정할 것 없어,
우리는 우선순위이기 때문에 전액 배당을 받을 수 있을거야. 걱정하지마.
그리고 내일 동사무소에 가서 주민등록표 한 장 발급받고, 임대차계약서와 함께 경매법원에
권리신고하라구. 그럼 끝이야. 우리에게는 아무런 피해가 없어”
07.8.9 입찰법정
괜찮은 물건들이 많은지, 사람들로 북적이고 있었다.
박과장은 의뢰인으로부터 인감증명서와 위임장을 받아 입찰대리를 하려고 법정안으로 들어가
감정가의 90%선인 1억 6,200만원을 적어 넣고, 입찰함에 신고서를 투입하였다.
법정에는 학원강사와 수강생들이 현장학습을 왔는지, 강사는 이것 저것 설명을 하고 있었고,
수강생들은 진지하게 고개를 끄덕이며 설명을 듣고 있었다.
다른 한편에서는 경매를 조금 했는지 젊은친구가 물건을 하나 놓고서 설명을 하기 시작한다.
젊은이의 설명에 많은 사람들이 모여든다. 대항력이 어떻고 배당이 어떻게 되고, 일장 연설이 하고
있는데, 나이가 지긋이 들은 중년의 남자가
“그건 아닌데”
“아니라니요? ”
이번에는 중년의 남자가 설명을 시작한다.
그러자 많은 사람들이 이번에는 그 중년의 설명에 귀를 기울인다.
경매법정은 전국 어디나 이와 비슷한 상황이 벌어진다.
경매에 대하여 조금 배우고 나면, 우쭐해져서 이것 저것 아는체를 하는 사람들이 많다.
진정한 고수는 말없이 자신의 물건을 낙찰받을 때까지 침묵으로 일관하다가 낙찰을 받으면
언제 사라졌는지 모르게 핫바지 방귀 세듯 슬그머니 사라진다.
“나는 그래도 다행이다. 전주지역에서는 소문난 경매전문가, 이규환 사장님을 만나 돈 들이지않고,
최고의 가르침을 받고 있으니 말이다. ”
차례가 되어 박과장은 입찰자 6명중 1억 6,200만원에 최고가 매수인이 되어 낙찰을 받았다.
이것이 문제가 될 줄은 박과장은 꿈에도 몰랐다.
경매계의 최고를 자부하는 이규환사장님의 권리분석을 굳게 믿고 있었으니 말이다.
( 우리 카페 회원님들도 권리분석을 해 보세요. 문제가 없는지. )