판례 사건 번호는 확인해 보셨습니까?
어제 기전대에서 수업을 들으신 분들은 교재에서 확인을 하였을 것이고,
카페회원님들은 대법원 법률정보에서 사건번호를 확인하시면 내용을 보실 수 있습니다.
"주민등록의 이전으로 주택임차인이 대항력을 상실하는 것은 주민등록의 이전이 유효함을 전제로 하는 것이고,
기존의 주민등록이 원인없이 다른 주소지로 이전된 경우에는 당초의 주택의 소재지로의 주민등록의 효력에는 아무런
영향이 없으므로. 이 사건과 같이 주택임차인의 자의에 의하지 않고 제3자에 의하여 원인없이 이전된 경우에는
주택임차인이 이미 취득한 대항력은 그 동일성을 유지한 채 계속되고, 따라서 피고(세입자)는 원인없이 주민등록이
이전된 이후에 이 사건 건물을 취득한 원고(낙찰자)에게 이를 대항 할 수 있다. " 는 판례입니다.
판례를 확인하고 난 임차인이 해야 할 일
판례를 확인만 하고, 그냥 놔두면 해결이 될까요?
절대 그렇지 않습니다. 인도명령이 떨어 젔으니, 낙찰자는 이제 강제집행의 절차를 밟을 것입니다.
집행관이 강제집행을 실행하고 나면, 이미 세입자는 그 주택에서 쫒겨난 상태가 된다는 말입니다.
그러한 불상사를 막을려면,
우선, 인도명령에 대한 이의 신청을 즉시항고기간인 7일 이내에 항고장을 접수 하여야 합니다.
인도명령에 대한 불복사유로는
1.인도명령 발령시에 판단하여야 할 절차적, 실체적 사항 (예. 신청인의 자격, 상대방의 범위 및 신청기한 등)
2.인도명령 심리절차의 하자
3.인도명령 자체의 형식적 하자 (예, 인도목적물의 불특정 상대방의 불특정 )
4.인도명령의 상대방이 매수인에 대하여 부동산의 인도를 거부할 수 있는 점유권원의 존재
소설속의 세입자는 4번에 해당하여 즉시항고를 할 수 있다.
즉시항고를 하였다고 끝이 나는 것은 아닙니다. 또 해야 할 일이 있습니다.
상대방의 인도명령에 대하여 세입자가 위 4번의 내용으로 즉시항고를 하였다 할지라도
즉시항고는 집행정지의 효력을 가지지 아니 합니다.
쉽게 말하면, 세입자가 즉시항고를 하였다 할지라도 낙찰자가 기 발령된 인도명령에 의하여 집행관실에 강제집행을
신청하여 강제집행을 할 수 있다는 말입니다.
강제집행을 방지하기 위하여
민사집행법 제15조6항에 의한 집행정지명령을 받아 집행관에게 제출하여야 합니다.
이에 낙찰자는 정식으로 명도소송을 제기 할 것입니다.
이러한 경우, 세입자는 위 판례를 인용하여, 준비서면으로 대처하시면 위 예시한 사건과 같이 판결이 날 것입니다.
그것으로 끝입니다.
임대차계약기간 까지 거주하시다가 계약기간이 끝나면 낙찰자에게 임대차 보증금을 반환 받고 전출하시면 될것입니다.
억울한 건 낙찰자가 될 것입니다. 그러면, 낙찰자는 누구를 원망하게 될까요?
그럼 위 소설에서 이러한 사실을 모르고, 낙찰자의 위임을 받아 입찰대리를 행한 경매컨설팅업체는 어떻게 되었을까요?
낙찰자의 입장에서 해결 방법은 없을까요?
공부를 제대로 한 낙찰자라면 절대 위와 같이 손해보는 일은 없을 것입니다.
낙찰후 7일이 경과하면 낙찰허가 여부를 결정하게 되는데,
낙찰허가 전에 위와 같이 대항력있는 세입자가 있다는 것을 알았을 경우에는 불허가 신청을 하면 됩니다.
민사집행법 제123조(매각의 불허)
① 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.
② 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다.
허가 결정이 난후 대항력있는 세입자가 있다는 것을 알았을 경우에는 매각허가결정의 취소신청을 하여야 합니다.
민사집행법 제127조(매각허가결정의 취소신청)
① 제121조제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.
② 제1항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
위와 같이 세입자든 낙찰자든 구제하는 방법이 있음에도 가만히 있으면 어떻게 될까?
"法言에 권리위에 잠자는 자는 보호할 가치가 없다 " 하였습니다.
법은 절대 만인에게 평등하지 않습니다. 법은 아느자에게 더 유리하게 되어 있다는 것을 명심하십시요.
세입자 낙찰자가 위와 같이 대항을 하였다면, 경매절차는 불허되고 다시 절차가 진행될 것입니다.
당연 대항력있는 세입자가 있다는 것이 밝혀진 이상 낙찰을 받고자 하는 사람은 세입자의 보증금만큼 저감된 상태에서
낙찰을 받을 것이 분명하므로 대항력있는 세입자가 있음에도 이를 간과하고, 대출을 해준 금융권에서 피해를 보게 될 것입니다.
우리 회원님들도 위와 같은 사례를 조심하여야 할까요?
그러한 걱정을 하실 필요는 없을 것 같습니다.
다시는 이러한 사건은 일어나지 않을터이니까요?
왜냐구요?
일잘하는 행정안전부에서는 이러한 사건이 발생하자
주민등록법 시행령을 다음과 같이 개정하여 이러한 일이 일어나지 않도록 하였습니다.
제19조(세대주의 위임에 따른 신고)
① 법 제11조제1항 단서에 따라 세대주의 위임을 받아 신고하려는 사람은 신고서에 세대주의 서명이나 날인을 받고 세대주의 주민등록증ㆍ여권ㆍ운전면허증이나 그 밖에 행정안전부장관이 정하는 신분증명서(이하 "신분증명서"라 한다)를 제시하여야 한다. <개정 2008.2.29>
② 제1항에 따른 신고를 받은 공무원은 신고한 사람의 신분증명서와 제적등본이나 가족관계기록사항에 관한 증명서를 통하여 신고한 사람이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람임을 확인하여야 한다. <개정 2009.8.13>
1. 세대주의 배우자
2. 세대주의 직계혈족
3. 세대주의 배우자의 직계혈족
4. 세대주의 직계혈족의 배우자
(출처 : 주민등록법 시행령 제21835호 2009.11.20 일부개정)