타지역은 눈이 많이 와서 도시기능이 마비되는데 비해 안동은 양반들(?)만 살아서 그런지 눈 피해가 없어서 다행인것 같습니다.
오랫동안 글을 못 올려서 죄송하다는 말씀 드리며 오늘은 전세 계약시 임차인이 알고 있으면 전세금을 보전할 수 있는 방법에 대해 말씀드리겠습니다.
전세 계약서 작성 후 먼저 임차인의 대항력의 요건은 주택의 인도와 전입신고입니다. 두번째로 확정일자를 받아야 우선변제권을 행사 할 수 있으며, 마지막으로 소액임차인은 "최"우선변제권이 인정됨입니다.
1. 임차인의 대항력의 요건은 주택의 인도와 전입신고이다라고 했습니다. 이것은 임차인이 임차주택에 입
주하고 주민등록상 전입신고를 마치면 대항력이 발생합니다. 임차인이 대항력을 갖추게 되면 다음날
부터 그 임차한 주택,아파트가 타인에게 이전되거나 경매로 매각되라도 새로운 집주인에게 임차권을
주장하여 임대차기간이 끝날때까지 거주할 수 있습니다. 또한 임대차기간이 만료되더라도 임차인은
임대보증금 전액을 돌려 받을 때까지 임차한 주택,아파트를 비워 주지 않아도 됩니다.
하지만 임차인이 대항력을 갖추어도 확정일자를 받지 않았거나, 소액임차인이 아닌 경우에는 경매에서
배당요구를 배당에서 보증금을 우선변제 받을 수 없습니다. 물론 우선변제를 받지 못하겠지만
여전히 낙찰자인 매수인이 인수하게되기 때문에 계약만료가 된 이후에 임대보증금을 전부 반환 받을 수
있으나 상당히 많은 시간이 소요됨을 볼 수 있습니다.
2. 확정일자를 받아야 한다라고 했는데 대항력은 임차 주택에 계속 거주할 수 있고, 나중에 낙찰자인
매수인이나 새로운 소유자에게 임대보증금을 반환 받을 수 있는 권리만 주어지지만 확정일자는
객관적으로 증명하는 절차이므로 확정일자까지 갖추면 경매절차에서 우선하여 임대보증금을
배당받을 수 있습니다.
(확정일자는 전입신고시 전세계약서로 지참하여 공무원에 이야기하면 됩니다)
3. 소액임차인은 "최"우선변제권이 인정은 소액임차인 경우에는 임차주택이 경매되더라도 임차주택
가액의 1/2범위안에서 일정한 금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자와 더불어 선순위담보권자
보다도 "최"우선하여 배당을 받을 수 있으며 임차인중에서도 소액임차인은 보다 강화된 특별 대우를
받는다는 것을 알 수 있습니다.
주택임대차보호법은 약자을 보호하게 위해 제정한 법이라 할 수 있습니다.
주택임대차보호법은 아주 간편한 절차인 입주와 전입신고 그리고 확정일자만으로 경우에 따라서는 전세권 설정보다 더 이상의 효력을 인정해 주므로 임차인에게 엄청난 혜택을 인정해 주고 있습니다.
요즘은 인터넷이 발달하여 검색하며 상세히 알 수 있으므로 위 글중 부족한 것이 있으면 인터넷 검색바랍니다.
끝까지 읽어 주신 분에게 감사하다는 말씀드립니다.^^