경북도청 신도시와 진주혁신도시를 보며 사람은 경험을 통해 배워야 한다...

[쥬크박스]

안동 그리고 진주

경북도청 신도시와 진주혁신도시

서로 다른지역 다른 위치에 있는 두개에 신도시는 다르지만 같다.

지역과 위치는 다르지만 두개에 신도시과 성장하는 그과정은 같다

신도시 전체가 약 1만세대인 진주혁신도시는 2013년 LH가 첫입주를 시작 해서 최근 2016년 대방건설이 300대1 이라는 엄청난

경쟁율도 청약을 마감 했다..

첫 분양당시 거기에 누가 들어가서 살겠냐는..내가 살아있을때 까지 도시가 완성이나 되겠냐고 하시던 어르신들..

아무도 없는 도시에 전세도 안들어 가겠다는 어머니들..진주시내가 중심이지 하시던 부동산 사장님들..

어느덧 LH 입주가 2,000세대가 되고 되고 상가가 하나둘씩 들어 오고.. 

첫시작 하는 신도시에 첫민간분양 아파트 한림풀에버가 2013년 분양을 할때도  0.69:1 이라는 낮은 분양율을 보일때도

그럼 그렇치 하며 미분양을 사지 않던 시장 상황은

2015년 라온프라이빗이 분양을 하면서 68:1이라는 엄청난 경쟁율을 보이며 시장이 급등하기 시작 했다.

사람들은 라온보다 한림을 찾기 시작했다..2013년 그당시만 해도 비싸다던 한림은 라온보다 저렴했다..

덩달아 라온건설에 프리미엄도 오르기 시작했다..그후 분양하는 아파트들은 100:1 200:1 계속 오르기 시작했고

최근 300:1 이라는 경쟁율 까지 보이기 시작했다..

첫 민간분양이라는 타이틀에 초라한 성적을 냈던 한림에 프리미엄은 이젠 7000~8000P 가 붙은 상황이고 저층이라도

없어서 못사는 지경까지 이르럿고 도시에 정주 요건이 좋아 질수록 프리미엄은 점점더 올랐다..

재미있는건 그럼 돈은 누가 벌었을가다...

1년 진주 거주 요건 이라는 거지지 제한이 붙은 상황에서 진주지역민들은 외면을 했고 2015년 분양을 할때에야 진주 사람들이

분양을 받기 시작하고 청약을 하면서 점차 로또 라는 인식이 붙기 시작했다..

하지만 이미 세종시에서 재미를 봤던 투자자나 종잦돈을 가지고 투자하던 일반인들은

3-4년 장기적으로 시장을 보고 투자해서 모두 재미를 봤다는 거다...미분양을 사들이고..내집마련 신청을 해서 안되면

저층이라서 가집이라서..포기하는 진주사람들을 대신해 몽땅 사들였다..1년 거주라는 카드를 쥐고도 그 기회를 날려 버린것이다.

(본인은 세종시 -> 진주혁신도시 -> 경북도청 신도시 미분양->지역민에 외면->그리고 외지인에 투자->그러다 가격상승 다시 지역민에 후회 이러한 순환 구조를 계속 봐왔다..)

어찌했던 더 재미있는건 역시 사람은 경험을 하면 배운다는 것이다.

진주혁신도시에서 진주 중개사 분들 및 진주 분들이 타지 사람들이 다 벌어가는 것을 보고

올해 최근 첫 분양한 새로운신도시신진주역세권 신도시에 센트럴 웰가 약 1200세대에서 당해지역에서만 8:1

계약 3일, 내집마련 단하루 100% 분양이 완료 되었다. 

혁신도시에서 당해 미분양이었던데 비해 마찬가지로 진주 1년 거주 요건이 있던 신진주역세권에서는 엄청난 경쟁율이 나와 버렸고

계약까지 일사천리로 끝나 버렸다..

70대 할머니,,,이제막 20살이된 자녀를 끌고 계약을 하는 아주머니들..까지

한번에 경험을 통해 신도시 효과라는것을 경험한 사람들은

왜 그럼 기존에 거주지에서 나와 인프라도 없는 지역으로 올가?

첫째 기존 도심지에 노후화는 피할수 없다 도시가 슬럼화 되고 정리되지 않는 도심지와 도로,유흥가와 거주지가 뒤썩여 있고

       이러한 기존에 지역에서 벗어나고 싶어한다.

둘째 혁신도시나 세종시 경북도청 신도시 모두 공공기관 또는 공무원들이 들어와 살고 있다

       그효과는 서서히 나타 나지만 그폭팔력은 무시 못한다..

       교육수준 생활 수준이 비슷하게 올라가 있는 지역에 사람들은 편입되고 싶어한다..

       그래서 나온말이 빨대효과, 블랙홀이다..기존 도시는 낙후되어 가고 사람들은 인프라가 점점 갖춰져 가는 지역으로

       이주할수 밖에 없어 지는 효과..나와 비슷한 수준에 사람들과 살고 싶은 욕구..그리고 교육열..

세째 상향된 공공인프라와 민간인프라의 형성 도로는 정비되고 상업지구내에 시설들은 깨끗하고 누구보다 공무원들이 사는 지역

      이 더 살기 좋아진다..팔은 안으로 굽는다...^^ 이런말이 있다 거주와 교육은 신도시에서 유흥은 구도심지에서..

      이러니 누가 신도시를 싫어할가...

네째 부동산가격상승은 덤이다.

       매번 경기가 좋지않을때 신문이나 뉴스에선 폭락 붕괴라는 단어를 쓴다..

       이걸 전쟁이라는 관점에서 보자..전략의 목표는 전투에서 승리다.   전술에 목표는 전쟁에서 승리다

       이두말은 엄현히 다르다 전투에서 승리를 하고도 전쟁에서는 패배 할수 있다

       반대로 전투에서는 패배하고 전쟁에서는 승리 할수도 있다

       IMF나 세계적인 금융위기는 전투에서 패배인 것이고 이패배는 부동산 시장이 폭락하는 사태를 맞았다

      그러나 부동산 시장은 15년전 10년전 5년전 과 비교해서 과연 폭락했을가?

      항상 오르기만 했다 이걸 전쟁에 승리 전술에 목표 달성인 것이다. 어쩌면 아직 끝나지 않은 전쟁일 수도 있지만

      현재도 부동산은 전투에서 패배하기는 해도 전쟁에서는 승리 하고 있다

자 그럼 마지막으로 경북도청 신도시에서도 어디를 투자 해야 할가?

첫째 대단지를 찾아라 최소 500세대 이상에 대단지..(이건 왜 그런지 말안해도 알죠?)

둘째 튼튼한 회사와 우수한 브랜드를 선택해라

       튼튼하지 못한회사는 전투에서 패배하면 여러가지 문제점을 가진다 하자가 발생하고 마감재에 문제가 생기고 

       브랜드가 바뀌기도 하고 입주가 늦어지기도 한다

셋째 중심상권가 가까와야 한다

       지방에 특성상 대중 교통이 중요하다 이는 중심상권을 위주로 교통이 편리한건 당연하다

       다만 너무 가까우면 소음이나 불빛등에 문제가 발생 할수 있으니 잘판단 해야 한다

       반대로 너무 멀어지거나 중심지역과 떨어지면 외곽이라는 인식으로 인해 가격도 잘안오르고 불편한전도 많아 진다.

네째 가능한 최초 또는 최초와 가격이 비슷한 아파트를 잡아라

       뒤로 분양 할수록 가격은 비싸지고 위치는 점점 떨어지기 시작한다..

       가격이 그대로 일지라도 위치와 비교해보자

다섯째 이왕이면 저층이라도 미분양 조건이 좋은 아파트를 잡아라

        결국 가격이 오르는건 비슷하다 팔때 고층과 가격 차가 난다 하여도 기존층과 비교해 1,2,3층은 가격이 저렴하다

       거기에 분양조건 또한 더 좋은 경우도 아주 많다 이건 꼭 확인해봐야 한다.

        (단 조건이 좋더라도  마감재에 문제가 없는지는 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 모든 조건이 우수하더라도 이러한 문제가 발생하면

         비슷한 위치에 있는 아파트들 사이에도 가격차가 발생한다)

종합적으로 보면 브랜드 아파트에 대단지 그리고 중심상권가 가까우면서 조용한 아파트 마지막으로 저렴하거나 또는 조건이

좋은 아파트를 잡아라

그 옛날 분양이 하나도 되지 않아서 수성3가 롯데 캐슬 할인 분양을 하고, 1+1이라는 황당한 분양 까지 있었다..

금융위기때 서울은 33% DC라는 아파트도 있었다...그때 내권유로 집을 쌌던 분들은 모두 떼돈을 벌었고 지금도 까끔 고맙다고 하는 지인들이 있다..

한데 과연 이러한 시기가 또 올가?? 

본인은 절대 오지 않는다고 생각한다..그당시 분양시장은 40평형대 이상에 대형평형이 많았다..그러한 할인은 모두 대형 평형 있고

지금은 거의 대부분에 분양 아파트가 40평 미만에 중소형이다...

그렇게 어려운 시기에도 20평대 30평대는 도리어 빛나고 그가치를 증명 했었다..물론 일부 문제가 있는 특수한 지역에 아파트를 제외하고 말이다...

이글을 다 읽었다면 그만 생각하고 당장 이러한 조건에 아파트를 찾아 봐라~  그리고 기회를 잡아라

PS : 권...(혹시 궁금 한게 있다면 쪽지를 보내세요 단 저도 바쁘면 답을 못할 수 있음  그리고 좋은 글이라 생각된다면 추천 하나 정도는 꾸욱 놀러주고)

  : 투자에 적기란 없습니다. 투자란 계약금과 잔금을 치를 능력이 되었을 때가 적기 입니다.

    그러다 살아보다..그리고 시간이 지나다 보면 가격이 오르는 겁니다. ( 제글을 보고 무조건 적인 투자를 하라는 의미로 받아 들이

  는  것 같아 이렇게 뱀글을 하나 더달게 되네요 ^^)

[정우당]

대세하락기에나 글로벌,국내 대형위기때에 시작점과 과거를 회상하면 그렇죠! 자본주의의 노리이지만 지금은 슬슬 신자유주의의 병폐로 인해 근본적 체질 개선을 스스로는 못하지만 버블의 붕괴로 조정당하며 새로운 패러다임이 생길지도 모릅니다. 그만큼 위에 언급된 기회는 imf에서 리먼사태까지의 버블 시기를 시작점이나 견뎌낸 결과를 설명했을뿐 실물경제의 침체가 어떤 결과를 초래할지는 대우조선해양이나 한진해운사태의 고장으로 가면 약간은 달라지고 있음을 감지해야합니다. 기8을 말하는 글로써 운8의 시기에 대비해야하는 지금의 시점에선 조심해야할 내용입니다.
글과 말로는, 지난 과거에서 볼때와 다르게 그 시점 직전에 부동

[정우당]

산을 구매한 분들의 고통은 너무나 컸고 많은 분들이 인생의 쓴맛을 봤었었죠! 저도 부동산 자체로는 위 글에 공감하며 좋은 역사적 관점에서의 판단이라고 봅니다. 그렇다고 버블경제인 신자유주의 시점의 변곡점에서 위 방법을 여과없이 인용해서 부동산을 매수하면 더 큰 버블의 시련에 직면할지도 모릅니다. 언제나 버틸수 있는 여력을 갖고 임해야 되지 않을까요? 저도 재미를 못보고 솔깃한 얘기지만 이런 글이 올라오기 시작하는 것은 바로 변곡점이나 마지막 상승의 시점이라는 시사와 최근 성공한 자, 이 버블을 이어가야만 득이 있는 분들의 주장일수도 있다고 봅니다. 3년의 장기를 봐야되는 신도시의 상승은 버블붕괴의 시점과 교차

[정우당]

할지도 모르기에....아무튼 저도 확 끌리는 글이기에 반론도 한 번 올려봅니다.

[선비골1]

부로커

[선비골1]

부로커