이번 농업진흥구역이 농업보호구역으로 변경됨에 따라 농업보호구역에 관하여 알아보겠습니다.
먼저 개념을
살펴보면 농지법상 농지는 농업진흥지역 내 농지와 비진흥지역 농지로 구분되고 농업진흥지역은 다시 진흥구역과 보호구역으로 세분된다.
농업진흥구역은 농업환경을 정비 함으로써 생산성을 향상시키며 농업을 영위하는데 필요한
토지를 보전하기 위해 지정된 농지이다.
농업경영과 농업에 직접 관련되거나 농업인을 위한 시설, 그리고 마을
공동시설과 군사시설, 철도, 도로, 학교 등 공공시설만 허용된다. 반듯한 둑과 대규모로 재정비된 일명 절대농지 등이
농업진흥구역이다.
농업보호구역은 농업용수의 확보와 수질보전, 그리고 농업진흥구역의
농업환경을 보호하기 위해 설정된 곳을 말한다. 대체로 정비가 되지 않은 도심이나 저수지 주변, 강, 개울가, 상수원용 구거 주변이
지정된다.
농업보호구역은 농업진흥구역보다 규제가 덜하고 관리지역 보다는 엄격한
중간지대에 있다고 보면 되며
관리지역에 비해 규제가 비교적 까다로워 시세가 조금 낮게 형성되는 경우가 많다는
장점이 있으므로 저가매수로 합리적인 이용을 한다면 높은 투자수익을 낼 수 있는 투자처가 된다.
보호구역 내 가능한 토지이용행위를
살펴보자. 먼저 농업진흥구역 안에서의 허용되는 농수산물 가공, 처리시설과 농업인 공동편익시설은 모두 가능하며 대기오염물질 배출시설과 환경오염
시설, 휴게음식점 1,000㎡이상의 공장 등에 대해서는 제한을 두고 있다.
여기서 주목할 것은 이를 제외하고는 보호구역 중
녹지지역이 아닌 지역 안에서는 준농림지역 즉 관리지역 내에서 할 수 있는 행위는 가능하다는 것이다.
현재 농업보호구역안의 세부적 행위제한 내용은 다음과 같다.
1.대기오염물질배출시설의 설치
2.폐수배출시설의 설치
3.특정폐기물을 처리하기 위한 폐기물처리시설의 설치
4.제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설 중 대통령령이 정하는 시설의 설치
(휴게음식점, 일반음식점, 골프연습장, 단란주점,
안마시술소 및 노래연습장)
5.숙박시설 및 위락시설의 설치
6.그 부지가 대통령령이 정하는 규모 이상인 시설의 설치
-부지가 1,000㎡이상인 공장의 설치
-부지가 2,000㎡이상인 공동주택(기숙사를 제외)의 설치
-부지가
3,000㎡이상인 그 밖의 시설의 설치
해당 규모 미만의 공장이나 주택, 그 외 시설물의 건축이 가능한 것이며 이는 토지의
최유효이용에 따른 상업시설의 건축이 점쳐지는 것이다.
농업진흥구역의 경우 개발을 위한 해제 및 완화 조치가 예상되지만 리스크 역시
높다. 반면농업보호구역은 기존의 제한행위 안에서도 투자수익률을 높일 수 있는 방안이 충분히 내재되어 있다. 개정 전의 적정매수시점을 찾는 것이
중요한 것이다.
그럼 농업보호구역안의 농지매입 시 주의사항을 알아보자. 기타 농지 구입 시 유의점은 물론이거니와 추가적으로 농지
전용 가능여부를 해당지자체에 문의하는 것이 절대적으로 요구된다.
또한 전용허가를 내기 전에 하수처리에 대한 특별한 계획과
대책제시를 준비해야 하며 다른 토지에 비해 지형, 주변환경, 도로 등에 따라 지가의 편차가 상대적으로 큰 편이기 때문에 이는 부지런한 발품이
수익의 잣대가 될 수 있음을 명심해야 한다.
농업보호구역에서 건축 가능한 건물로는
1. 3천㎡ 미만
주말농원, 농촌민박사업
2. 2천㎡ 미만 관광 농원
3. 1천㎡ 미만 단독주택(다가구,
다중, 다세대는 불가)
4. 1천㎡ 미만의 슈퍼마켓, 일용품 소매점, 의원, 한의원, 치과의원, 탁구장, 체육도장,
동사무소, 소방서 등 공동건물
5. 1천㎡ 미만의 기원, 서점, 테니스장, 체력단련장, 당구장, 종교집회장,
공연장, 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 사진관, 학원, 장의사, 동물병원, 독서실
6. 1천㎡ 미만의 양수장,
정수장, 공중화장실, 변전소, 대피소
농업보호구역에서 건축 불허 건축물
1. 아파트, 연립주택
2.
음식점, 휴게음식점, 제과점
3. 이미용원, 목욕탕, 세탁소
4. 단란주점,
노래연습장, 안마시술소
5. 상점, 도.소매시장
6. 병원, 장례식장, 학교, 연구소,
도서관, 체육관, 운동장
7. 업무시설, 오피스텔, 숙박시설
8. 공장,
창고
9. 위험물 창고시설, 주차장, 세차장, 운전학원
10. 쓰레기 처리시설,
화장장, 납골당
세부적인 사항은 각 지자체의 조례를 통하여 확인 하시는 것이 중요합니다.