상가중개에 관한 자료
이글을 올리면서,
소직의 작은 지식이 이 카페에 들어오시는 분들에게 미세한 향기가 되기를 바랍니다.
댓글에 감사하다는 글귀 하나가 그래도 올린 보람을 줍니다.
주제1: 상가 권리금 중개와 관련하여 확인하여야 할 사항 24가지를 아시나요?
1. 두문자 암기방법
*풍다도/특아약/지해사환/부이동/임원진/5유면/간녹제/4142용-24개 체크사항 |
2. 24가지 체크사항
상상이 되십니까?
(1) 풍속영업
(2) 다중이용업소
(3) 도시계획시설 규제
(4) 특수건물 화재보헙 가입 여부
(5) 아파트 상가 입점 금지업종
(6) 약정골목 입점금지업종
(7) 지하철/지하도 상가 시도 조례 규정사항
(8) 유해업소와 정화구역 그리고 학원과의 관계
(9) 사치성재산인 경우 지방세 증가분 문제
(10) 환경원인자 부담금
(11) 부가가치세
(12) 이격거리 등 면적(학원)
(13) 동일업종입점금지
(14) 임차권의 양도 전대 특약사항 유무
(15) 원상회복의무
(16) 양도자 진위확인
(17) 민법 제565조의 문제
(18) 유치원 등 법인재산 양수도 주의사항
(19) 면적 제한 등 각종 업소 시설기준/금지사항 등
(20) 보증금에 대한 간주임대료
(21) 녹색건축물
(22) 제소전 화해조서
(23) 상법상 영업양도 41조/42조
(24)건축물 용도변경
주제2. 권리금 양수도 계약서 서식폼
권리금 양도/양수계약서
제1조(전문) 양도인과 양수인은 본건 권리금 매매 하면서 개별적으로 특별한 사정이 있는 경우는 반드시 그 내용을 본계약서에 기재하기로 하고, 본계약서에 기재되어 있지 않는 경우에는 그 특별사정을 당사자와 중개업자에게 주장할 수 없다.
제2조(권리금 대상인 부동산의 표시)
제3조(전조의 표시 방법 등) 상기 부동산표시에 관하여는 계약 당시 확인하는 공부만을 기준으로 기재하기로 한다.
제4조(매매대금 지급 방법 등) 위 부동산의 권리금에 대하여 매도인과 매수인은 합의에 의하여 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다.
제5조(권리 이전 등) 양도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 양수인에게 영업권 이전에 필요한 모든 서류 또는 영업권 폐업에 관한 모든 서류를 교부하고, 양수인의 영업 인허가에 양도인으로서의 지위에서 협력하며, 계약 당시의 부동산(시설 기타 양도하기로 한 일체의 물건 포함) 상태로 인도하고, 위 부동산의 인도일은 20 년 월 일로 한다.
제6조(양도인의 의무) ① 계약 당시에도 인허가와 관련된 영업상 행정단속/처분을 받은 사실이 없다. ② 계약 이후에도 잔금시까지 영업 사항을 준수하여 행정단속/처분이 없도록 한다. 이를 위반한 경우는 계약 위반으로 하기로 한다. ③ 계약 당시 인도하기로 한 물건 등에 대하여 변경 등을 가하지 않고 그대로 인도하기로 한다. ④영업권 현장조사보고서에 기재된 사항을 준수하기로 한다.
제7조(조세 등) ①양도인이 잔금전 관련 조세를 모두 납부한다.
②전기/수도/가스 등 각종 공과금 역시 잔금전 완납하기로 한다. 반드시 납부고지서를 서면으로 제공하기로 한다. ③영업관련 각종 채무는 잔금전 완납하기로 한다. ④제1항부터 제3항까지 관련 완납 증명 서류와 잔금은 동시이행 관계에 있다.
제8조(계약의 해제 등) ①민법 제565조에 의한 해제
②기타 약정해제 사유
제9조(채무불이행과 손해배상) ①계약 당사자는 채무불이행과 관련된 손해배상금은 계약금으로 하기로 한다. ②전항과 다르게 각 당사자가 본 계약과 관련되어 상대방에게 별도 서면 고지한 사항에 대한 특별손해는 당사자의 손해가 상대방의 채무불이행과 인과관계가 있을 경우에는 별도청구 할 수 있다. 그러므로 각 당사자는 계약 이후 본계약과 관련되어 직접적으로 진행되는 사항에 대하여는 상대방에게 서면고지 하여 주기로 한다.
제10조(중개보수) ①중개보수는 본 계약 체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 부담분의 2분의1씩 지불하며, 잔금때 나머지 2분의1을 지급한다. ②중개업자의 고의나 과실 없이 본 계약이 무효ㆍ취소 또는 해약 되어도 중개수수료는 지급한다. ③전항의 계약당사자의 보수부담에 대하여는 계약이 해제된 경우에는 책임이 있는 자(위약한 자)가 상대방의 부담금에 대하여 지불하기로 한다.
제8조(중개대상물확인ㆍ설명서) 권리금은 중대대상물이 아니므로 중개대상물은 교부하지 않기로 한다. 다만, 권리금 중개와 임차권 양수도 계약이 동시에 이루어진 경우는, 임차권 양수도 계약은 중개에 해당하므로 중개대상물확인설명서를 작성 교부한다.
제10조. 특약사항
제11조(신의성실 등) ①각 당사자는 상기 내용(부동문자로 쓰여 진 것 포함 모두)을 하나하나 상세히 읽고 상호간 충분히 협의 한 후 서명ㆍ날인 한 것이다. ②본계약서에 약정되지 않은 내용에 대하여는 관련법규정에 다라 처리하기로 한다.
제12조(관할) 본계약과 관련된 법원은 지방법원으로 한다.
본 계약을 증명하기 위하여 계약 당사자가 이의 없음을 확인하고 각각 서명ㆍ날인 후 매도인, 매수인 및 중개업자가 매장마다 간이하며 각1통씩 보관한다.
20 년 월 일
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주제3. 개업공인중개사의 권리금 양수도 중개 가능성
가. 권리금은 중개대상물이 아니다.
①권리금의 법적 성질
대법원 2013.5.9. 선고 2012다115120 판결 [권리양도금][공2013상,1032]
【판시사항】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 권리금계약이 임대차계약 등과는 별개의 계약인지 여부(적극)
[2] 여러 개의 계약이 체결된 경우, 그 계약 전부가 불가분의 관계에 있는지 판단하는 기준 및 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시가 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있는 경우
[3] 임차권의 양수인 갑이 양도인 을의 기망행위를 이유로 을과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례
【판결요지】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이다.
[2] 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고, 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다.
[3] 임차권의 양수인 갑이 양도인 을의 기망행위를 이유로 을과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 위 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로 권리금계약 부분만을 따로 떼어 취소할 수 없는데도, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 임차권양도계약에 관한 판단누락 또는 계약의 취소 범위에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례. |
②권리금은 중개대상물이 아니다.
대법원 2009.1.15. 선고 2008도9427 판결 [공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반][공2009상,195]
【판시사항】 [1] 구 부동산중개업법과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 정한 중개대상물 중 ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’이 민법상 부동산에 해당하는 건축물에 한정되는지 여부(적극)
[2] 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식으로 철제 파이프 또는 철골 기둥을 세우고 지붕을 덮은 다음 삼면에 천막이나 유리를 설치한 세차장구조물이 민법상 부동산인 ‘토지의 정착물’에 해당하지 않는다고 한 사례
[3] 영업용 건물의 무형적 재산가치가 구 부동산중개업법과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률상 ‘중개대상물’에 해당하는지 여부(소극)
【판결요지】 [1] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것)과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 각 제3조는 중개대상물의 범위에 관하여 토지와 ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’ 등을 규정하고 있다. 여기서 말하는 ‘건축물’은, 위 각 법이 ‘부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립’을 목적으로 하고 있는 등 그 규율 대상이 부동산에 관한 것임을 명확히 하고 있는 점, 위 중개대상물의 범위에 관한 각 규정은 정착물의 한 예로 건축물을 들고 있는 외에는 부동산을 ‘토지 및 그 정착물’이라고 정의하고 있는 민법 제99조 제1항의 규정을 그대로 따르고 있는 점, 그 밖에 위 각 법의 입법 취지 등에 비추어 볼 때, 민법상의 부동산에 해당하는 건축물에 한정된다.
[2] 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식으로 철제 파이프 또는 철골 기둥을 세우고 지붕을 덮은 다음 삼면에 천막이나 유리를 설치한 세차장구조물이 민법상 부동산인 ‘토지의 정착물’에 해당하지 않는다고 한 사례.
[3] 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것)과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 각 제3조에서 정한 ‘중개대상물’에 해당하지 않는다. |
나. 중개대상물이 아니니까 개업공인중개사가 중개해도 된다는 법규의 존재여부
①중개의 정의
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014.1.28.>
1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. |
②중개대상물
제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다.
1. 토지 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건
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③소결
찾지 못함.
다. 소결
권리금이 중개대상물이 아니라서 법정중개보수이 적용도지 않는다는 말과, 권리금이 중개대상물이 아니라는 말이, 바로 개업공인중개사가 권리금 양수도에 관한 중개를 해도 된다는 말은 다를 것입니다.
권리금 양수도 계약을 중개하기 위한 요건으로 사업자 등록 시 컨설팅 사업자 등록을 하면, 타법(?)에서 금지하고 있는 업무를 수행해도 되는지에 대하여는 잘 판단 하셔야 할 것 같습니다.
주제4. 결어
카페에서 정보를 얻고, 사람들과 소통하는 등의 이익을 가져가는 회원 입장에서, 카페에 조금이나마 도움을 주기 위해 교육용으로 상가권리금계약서 서식을 만들어 올립니다.
참고용으로만 하시고, 실전계약서 서식은 개별 책임 하 만들어 사용하셔야 합니다.
올린 서식을 직접 사용하시기를 원하시는 분들은 아래 연락처로 연락 한번 주시고 교정/수정을 하셔서 사용 하실 수 있을 것입니다.
카페의 무궁한 발전을 기원하며, 많은 분들이 필요한 정보를 교류하는 장이 되었으면 합니다.
부동산 거래는 각자의 책임입니다.
항상 의문이 있는 사항은 전문가의 도움을 받아 처리하셔야 편안한 거래가 될 것입니다.
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