[출처] "부동산 투자, 저평가지역을 노려라!/이주호/ "닥터아파트",
부동산 투자, 저평가지역을 노려라! 그 투자 범위는 국토 전체일 수도 있고 도시 전체일 수도 있습니다.
그러면 지금부터 국토 및 도시 전체를 놓고 향후 개발 가능성이 큰 저평가지역이 어디인지를 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 서울 도시개발에 대한 얘기입니다.
서울 도시개발 방식은 1960~1970년대엔 주로 토지구획정리사업, 1980~1990년대엔 주로 외곽지 택지개발지구사업 방식이었는데 2000년대 들어서서 부터는 재개발, 재건축, 도심재생사업(도심회귀현상) 주도 방식으로 바뀌고 있습니다.
옛시가지가 재건축, 재개발로 변모하게 되니 더욱더 구매자들의 사랑을 받고 있습니다.
예를들어 강남같은 경우 최근 서초구 반포 GS자이의 인기가 이를 반증하고 있는듯 합니다.
과거 강남개발은 서초구에서 강남구로, 또 강남구에서 송파구로 개발이 확산되어 인기가 개발되는 지역으로 옮겨갔으나 최근 서초구 반포 GS자이의 인기로 인기도가 옛시가지로 회귀하는듯 합니다.
사실 서초구 강남 옛시가지가 재건축 등 개발사업을 통하여 새롭게 변모하면 교통 편리면에서나 생활편의시설면에서 강남 외곽지 송파구 등보다 못할게 없습니다.
금반 서초구 반포 GS자이의 인기에 따라 향후 강남 옛시가지 신축 아파트로의 인기도가 더욱더 두드러지리라고 예상됩니다.
이렇듯 강남내에서도 개발은 역전에 역전을 거듭하며 인기순위도 또한 역전에 역전을 거듭하고 있습니다.
몇년전부터 용산 국제업무지구 지정, 용산공원 조성, 한강변 초고층 허용, 남산르네상스, 중랑천 라인을 포함한 동북권 르네상스 등 서울 주요 도시개발 정책이 속속 발표되고 있습니다.
동북권.서남권 르네상스 뒤를 이어 서북권 르네상스도 발표되었는데 강남권을 포함한 동남권 르네상스는 발표에서 빠져있는 점이 특이하네요. 강남은 이미 개발 포화상태라 르네상스 발표에 빠져있는 것으로 짐작이 됩니다.
이러한 서울 도시개발 정책 발표에서도 보듯이 향후 서울 도시개발은 종전 개포 주공1단지, 잠실 재건축, 강동 재건축 등에서 이제는 한강변 초고층, 용산 국제업무지구, 남산르네상스 등으로 서울 도시개발 방향이 북진하고 있슴을 느낄 수 가 있습니다.
종전 중랑천 라인 지역은 부촌이 아니라서 부유층이 외면한 측면이 있는데 중랑천 초입 뚝섬 일대의 대대적인 개발로 중랑천 라인이 환골탈태할 준비를 하고 있습니다.
중랑천은 서울에서 가장 긴 하천이며 중랑천의 랑은 물결 랑자입니다. 하여 물결이 찰랑대는 중랑천이었다는 것을 물결 랑자에서 알 수가 있습니다.
중랑천 라인도 동북권 르네상스를 통해 새롭게 변모되면 물결 랑자 중랑천이라는 매력있는 천명으로 옛 영화를 되찾을 것입니다.
서울 도시개발의 큰 흐름을 보면
1960~1970년대 강북위주의 개발, 1980~1990년대 강남위주의 개발, 2000년대부터는 청계천복원사업을 계기로 강북개발 전성시대가 도래하고 있습니다.
종전 서울의 인기 주거지도 강남 개포재건축, 잠실재건축, 강동재건축 등에서 강북개발 전성시대를 맞아 북으로 북으로 예를 들어 부동산의 떠오르는 4마리 용 한강변 한남, 용산, 성수, 압구정지구로 전환되고 있슴을 감지할 수가 있습니다.
한강변 4마리 용은 난공불락 지역으로 향후 서울 최고의 주거지역이 될 것이 확실시되고 불황에도 강한 지역이 될 것입니다.
강북개발 대세 시대에서는 강남 탄천 라인보다는 강북 중랑천 라인을 예의주시해야 한다고 생각됩니다. 중랑천 라인이 감히 탄천 라인을 넘보지는 못하겠지만 서울 도시개발 흐름상 그렇다는 것이니 양해바랍니다.
도시 지리적인 측면에서 볼때 탄천 라인 초입 잠실종합운동장 일대, 압구정동이 중랑천 라인 초입인 뚝섬 일대, 용산과 유사해 보이는군요.
개인적으로 중랑천 라인 초입인 중랑천변 금호동, 응봉동, 행당동 등이 좋아 보입니다.
중랑천 라인이 본격적으로 개발되면 강북 최고의 학군 노원구, 도봉구 창동 등도 재평가받을 것으로 생각됩니다.
강북개발 대세를 염두에 둘때 그외 저평가지역으로 향후 싹수가 있어 보이는 보광동, 원효로, 이태원 제1.2동, 효창동, 남산자락 신당동, 북한산자락 평창.구기.성북.삼청~가회동 등을 꼽을 수가 있네요.
향후 용산구는 오늘날 강남구 전체가 좋아지듯이 용산구 전체가 강남구 전체처럼 좋아질 것으로 예상됩니다.
서울 근교지역으로는 1989년 4월 분당신도시 건설 발표이후 그동안 분당신도시를 중심으로 하여 인근 용인, 광주 등으로 개발이 확산되었지만 향후 개발이 점점더 확산된다고 할때 성남~여주간 전철 개통 교통호재가 있는 용인, 광주지역 인근인 이천, 여주지역이 향후 싹수있는 저평가지역으로 보입니다.
그외 영동고속도로 라인보다는 2010년 전철 개통 예정인 서울~춘천 라인 그리고 가평, 홍천, 양평 일대가 저평가지역으로 보이네요.
개인적으로 서울~춘천 라인을 상당히 좋게보고 있습니다.
필자는 한풀이 땅 용틀임하면 무섭다라는 말을 즐겨 쓰는데 참여정부때는 충남 연기.공주지역이 행정중심복합도시로 그리고 창원.마산 및 구미에 가려 수십년동안 빛을 보지못한 진주, 김천이 경남, 경북 혁신도시로 선정되어 한풀이를 했습니다.
국토전체를 놓고 볼때는 충청도의 경우 종전에는 경부고속도로, 중부고속도로가 지나가는 대전, 천안, 청주가 발전하였는데 현재 저평가되어 있으나 향후 싹수가 있는 지역으로는 KTX 경부.호남선 분기역인 오송(오창 포함) 일대, 중부내륙고속도로 라인이자 낙동강 라인인 충주를 꼽을 수가 있네요. 충주는 서울 수서~여주~충주 구간 전철 얘기도 나오고 있는 아주 싹수있는 지역입니다.
오송은 이번에 대구 신서동과 함께 첨단의료복합단지로 결정이 되었고 도시계획전문가가 꼽는 수도권 유망지역입니다.
국토개발 중심축도 종전 경부.중부고속도로 라인에서 중부내륙고속도로 라인으로 전환되고 있슴을 알 수가 있습니다. 국토개발의 동진현상입니다.
개발논리로 볼때 그외 서울~천안간 전철 라인보다는 경원선.경의선 전철 라인이, 서해안 라인보다는 동해안 라인이, 아산보다는 군산이, 울산보다는 포항이(포항은 북구보다는 국가산업단지가 들어서는 남구가), 광양보다는 여수가, 마산보다는 거제가, 강릉보다는 속초가, 원주보다는 춘천이, 대청호가 있는 대전보다는 안동호가 있는 안동이, 그리고 4대강정비사업 라인인 상주, 나주 등이 저평가지역으로 보입니다.
보편적으로 시급 도시보다는 시 인근 읍의 땅이 저평가되었다고 할 수 있는데 일례로 남양주시보다는 인근 진접.오남읍이, 평택시보다는 인근 팽성읍이, 군산시보다는 인근 장항읍이, 안동시보다는 인근 풍산읍이, 김천시보다는 인근 아포읍이, 포항시보다는 인근 오천.구룡포읍이, 울산시보다는 인근 언양읍이, 여수시보다는 인근 돌산읍이, 상주시보다는 인근 함창읍 등이 저평가되어 있네요.
참고로 중소도시, 읍의 땅 투자에 있어서는 토지구획정리예정지구를 살피는 것도 좋은 투자방법이라고 할 수 있습니다. 토지이용계획확인원에 나타나는 개발이 수반되지 않는 농림지역 땅보다는 토지구획정리사업지구내 땅 투자가 정석투자입니다.
도시내에서도 주요 개발이 어느 방향으로 가느냐에 따라서 개발축이 그쪽 방향으로 이동합니다.
예를들어 안동시 서측편에 위치한 경북 안동.예천에 경북도청이 결정되다보니 안동시 개발쏠림이 경북도청과 가까운 안동시 서측편 옥.송현.태화동 일대 위주로 개발이 되고 옥.송현.태화동이 안동의 강남이 되는 것이 그러한 현상입니다.
필자는 부동산 투자에 있어서 경기사이클, 정책, 개발을 가장 중요시하고 있습니다.
인간이 살아가는 이상은 국토 및 도시가 끊임없이 개발되고 있구요.
국토 및 도시는 시차를 두고 균형발전되고 있으며 도시는 재건축.재개발.도심재생사업을 통하여 개발은 역전에 역전을 거듭하고 있습니다. 개발(신개발, 재개발)에 따라 부동산은 음지가 양지가 되기도 하고 양지가 음지가 되기도 합니다.
부동산 투자에 있어서 중요한 부분인 국토 및 도시개발 흐름을 예의주시하면 귀하도 성공투자의 길로 갈 수 있습니다.
끝으로 부동산 투자, 싹수있는 저평가 지역을 노려라!라고 말씀드리고 싶습니다.
