이번에는 도시형생활주택과 오피스텔의 장단점을 현실적인 면에서 비교분석을 해보려 합니다
첫째로 차이나는것이 취득세 부분입니다
지금현제 주택의 취득세는 85 m2 이하는 2.2%의 취득세가있습니다
오피스텔은 4.6% 입니다 두가지 부동산 다 임대사업자등록하면 취득세가 면제됩니다
임대사업자 등록시 2개의 주택을 임대사업등록하면 재산세도 면제입니다
3개의주택을 임대사업등록하면 종부세도 면제입니다 (무조건 임대사업자등록시 취득세 재산세 종부세 면제광고는 허위입니다 )
그러나 임대사업자란 것은 부동산 투자에 있어서는 큰 함정일수 있습니다
그것은 바로 임대사업자 등록시에는 5년간 부동산을 팔수가없다는 것입니다
5년안에 매도하게된다면 85m2 이하 도시형생활주택은 2.2% 오피스텔은 4.6&의 취득세를 내야합니다
"난 5년간 매도할생각이 절대 없다" 이런분들도 5년 못채우고 매도하시는분 정말 많습니다
왜냐하면 투자상품으로서의 부동산은 매도타이밍이란게 있습니다
뜻을 알기가 힘든말중에 부동산은 "흐름에 팔고 흐름에 사는것이다" 이런말이 있습니다
아마 투자를 해보시고 실패도 해보시고 성공도 해보신분들은 이말의 뜻을 아시리라 생각이 듭니다
두번째로는 임차인의 입장입니다 ( 임차인 입장은 두번 강조합니다^^)
도시형생활주택과 오피스텔은 세입자의 입장에서도 차이가 납니다
첫째로는 전용면적입니다 오피스텔이 도시형생활주택보다 같은값이면 전용면적이 더 큽니다
몇가지 이유가 있지만 상업용부동산이다 보니깐 용적률면에서 건물을 높게 올릴수가있습니다
그래서 건축주입장에서 높게 올려 더많은 수익을 보면서도 전용면적을 더 많이 빼줄수가있는것입니다
대신 대지지분이 적게 나옵니다
도시형생활주택은 반대로 같은값에 전용면적이 적게 나옵니다 대신 대지지분은 더 많이 나옵니다
(대지지분의 진정한의미 즉 개발과 뉴타운은 다음시간에 쓰겠음 ^^;; 대지지분을 여기에 쓸려면 길어져서요....^^;;)
두번째는 관리비입니다
관리비는 오피스텔이은 상업용이다보니 도시형생활주택에 비해서 대략 3배정도 더 나온다고 볼수있습니다
도시형생활주택의경우 3~4만원정도 나온다면 오피스텔은 10만원 이상이 나옵니다..
그래서 관리비를 좀 내도 좀더 큰데를 선호하는 임차인은 오피스텔을 선호하고
관리비를 아끼시는 임차인은 도시형생활주택을 선호합니다
제 투자방식을 아주 살짝 말씀드리자면.. 저는 도시형생활주택에투자를 선호합니다 재건축 재개발 뉴타운정책들을 보면
대지지분의 중요성을 알게 해줍니다 투자자 입장에서 한 지역의 많은 지분은 필요없지만 어느정도의 지분은 중요하기때문에 건물이 늙은면 재건축이 가능하고(오피스텔은 용적률을 다 빼먹어서 재거축시 메리트가 없음..;;) 재개발 뉴타운을 노릴수있는
도시형 생활주택을 선호합니다 지금현제도 투자를 해놨고 또한 재미도 본지역도있고 합니다
서울의 여러 지역으로 6평씩 (3평짜리 2개씩) 나눠서 분산투자를 합니다 (한 지역에 6평이상은 지금현실에 의미가 별로 없어서,,,) 제 노하우는 괜찮으시다면 다음에 써보도록 하겠습니다 ^^;;
제투자방식은 단순 참고용으로만 보셨으면 좋겠습니다..
제글은 투자하시는데 도움이 되실까 해서 몇자 적는것 뿐입니다
어떤것을 선택 하셔서 투자 하시던 그건 바로 투자자 본인의 선택입니다
후회없는 선택을 하셔서 모두모두 투자의 재미를 보셨으면 좋겠습니다