토지수용과 대처 방법

[껑꺼이]

토지수용과 대처 방법

정부의 대규모 개발계획에 필연적으로 따르는 것이 바로 토지수용에 관한 사항이다. 신도시는

물론이고 산업단지,도로,철도,기업도시,혁신도시 건설 등으로 토지보상 '붐'이 일고 있는 지금,

이로 인해 대규모의 보상금이 풀리고 있는 중이다. 문제는 이러한 토지보상과 관련한 사항은

일반인들이 체계적으로 접하기 어렵다는데 있다. 그렇다고 정부의 공권력에 대항해서 수용당하는

토지를 지켜내기도 어려운 것 또한 현실이다. 이 보다는 차라리 좀 더 많은 보상금을 기대하는 것이 오히려 현실적이다.

토지수용을 법률적인 용어 그대로 풀면 ‘공익사업에 필요한 토지와 건축물 등에 대하여 협의취득

(매매)이 불가능한 경우 보상을 전제로 사업시행자(즉, 국가)가 소유권을 강제로 취득하는 것’이다.

이는 사유재산권에 대한 소유권 변동을 수반하게 되므로 반드시 ‘공입사업을 위한 토지의 취득 및

보상에 관한 법률(이하 토지보상법)’ 등에서 정한 요건을 구비하고 절차를 거쳐서 토지를 수용해야 한다.

토지수용의 대상은 토지보상법 제4조와 다른 개별 법률에서 정한 공익사업 등에 필요한 토지와

건축물,지상권 등으로서 협의취득(매수)이 불가능한 경우의 다음 사업이 이에 해당된다.

-도로,철도,주차장,공공청사,택지개발지구,하천,공원,운동장,전기 등의 사업구역 내 토지·건축물

-재개발사업구역 내 토지 등(단, 조합이 시행하는 재건축사업은 토지수용이 불가)

-법률에 의하여 사업자 지정을 받은 민간사업자의 도로,택지개발,공업단지조성 등에 필요한

토지·건축물

보상제도의 핵심은 보상평가다

이처럼 토지수용권을 정부만 행사하는 것은 아니다. 도시개발 등을 위해 민간사업자가 필요한

토지의 2분의 1 이상을 매입하면 나머지 땅은 수용할 수 있다. 관광단지를 조성할 경우에도 필요한

땅의 3분의 2 이상을 매입하면 나머지 땅은 수용할 수 있다. 또 재건축의 경우에도 토지소유자의

5분의 4의 동의를 받으면 나머지 땅 소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있다. 그 결과 대규모의

개발계획이 연이어 이어지면서 이처럼 예기치 못한 상황에서 본인의 의도와는 상관없이 자신의

땅이 수용될 가능성이 더욱 늘고 있다.

특히 철도·도로건설이나 신도시 개발계획 등을 예상하고 어떤 지역 땅을 샀는데 그것이

수용된다면 이로 인한 손실은 매우 크다. 더군다나 자신의 땅만 수용당한다면 실망감 또한 더욱

클 것이다. 따라서 수용될 경우를 대비해서 미리부터 높은 보상가를 받을 수 있도록 준비하는 것도

한 방법이 될 수 있다. 여기서 핵심이 되는 것이 바로 ‘토지보상평가’이다.

수용에 따른 보상가는 공시지가를 기준으로 감정평가액이 결정된다. 이 감정가를 높이려면 먼저

지목변경이나 형질변경 등을 통해서 농지나 산지를 대지로 바꾸는 것이 최선책이다. 수용되는 땅이

대지로 바뀌어 여기에 건물까지 지어진 상태라면 토지보상에 더해 영업본실에 따른 보상은 물론

잘만하면 상가분양권까지도 받을 수 있기 때문이다. 이 경우 사업지구 지정일 이전에 건물을 지어

사용승인을 얻어야만 가능하다. 만일 건축허가를 받기 어렵다면 농가주택을 짓거나, 과수,정원수

등을 심어 놓으면 더 많은 보상을 받을 수도 있다.

이와 함께 보상 대상에 누락되는 재산이 있는지 여부를 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. 예를 들어

수용으로 인해 못 쓰게 된 나머지 잔여지의 경우에도 보상 대상이 될 수 있기 때문이다. 일반적인

영업활동에 따른 손실과 영·농 손실, 축산업에 대한 보상 및 관행적 영업도 보상대상이 된다. 비록

허가를 받지 않고 영위하였던 구멍가게라 할지라도 사업인정고시일 이전부터 영업을 해왔다면

손실 보상의 대상이 된다.

토지보상을 잘 받으려면 무엇보다 토지평가 전부터 이에 필요한 실거래 자료를 수집해 두어야

한다. 실거래 계약서는 시가산정의 결정적인 산정기준이 되기 때문이다. 보상받는 당사자들이

시가계산에 필요한 증빙 자료를 철저하게 취합·제시해서 제대로 된 가격을 평가받도록 해야 한다.

수용되는 땅이나 건물,영업권에 대한 보상은 ‘사업인정고시일’을 기준으로 한다. 이는 지구지정일

이나 실시계획승인일처럼 정부에서 지정 또는 승인하여 발표한 날을 말한다. 건축허가를 받았더라도사업인정고시일까지 건축물의 사용승인을 받지 못했다면 무허가건물로 인정될 수 있으므로 주의를  요한다.

최근 보상가를 많이 받으려는 일환으로 수용될 지역에 가건물을 마구잡이식으로 짓는 등의 편법이 늘자 정부는 이를 막기 위해 개발행위제한시점을 ‘개발지구지정일’에서 ‘주민공람일’로 앞당길 계획으로 있다. 따라서 수용될 토지 위에 건축물을 짓는 행위는 주변상황을 보아가며 결정해야 한다.

■토지수용 절차

▪사업인정

토지들을 수용할 수 있는 권원을 부여하는 행정처분으로, 국토해양부장관의 사업 인정이

필요하며, 주택재개발사업과 도시환경정비사업 등의 경우에는 사업시행 인가를 토지보상법상의

사업인정으로 간주

▪토지 및 물건조서 작성 및 보상계획 공고

14일 이내 일반인에 열람

▪감정평가 및 소유자와 협의

보상대상 토지와 물건의 취득(매매)에 대해 합의(보상금액 통지 및 30일이상 협의)

▪수용재결 신청

협의가 안 될 경우 사업인정고시일로부터 1년 이내

(단,소유자가 사업시행자에게 재결신청을 청구한 경우에는 60일 이내)

▪수용재결 및 이의신청

보상금의 지급 또는 공탁을 조건으로 수용의 효과를 완성시키는 행정적 처분

▪이의재결 및 행정소송

수용재결 또는 이의재결에 불복하는 경우 행정소송을 제기

(수용재결서를 송달받은 날로부터 60일이내, 이의재결서를 송달받은 날로부터 30일이내)

양도세 줄이는 장기보유혜택 요건 챙겨야

수용에 따른 보상금 수령 후 가장 신경써서 챙겨할 것이 바로 세금 관련 사항이다. 일반적으로

수용지역에 있는 부동산은 대부분 장기간 보유하기 때문에 양도차익이 크고 양도세도 많이 나온다.

대부분의 개발지역은 투기지역으로 지정되는 경우가 많은데, 투기지역 부동산은 실제 보상가와

실제 취득가의 차이를 기준으로 양도세가 과세되므로 많은 세금이 매겨질 수 있다.

하지만 토지수용에 의한 보상금은 비록 그 땅이 토지투기지역 내에 있더라도 양도소득세가 공시

지가로 산정된다. 투기지역 내에 있는 땅이라 할지라도 오랫동안 부동산을 보유해 자신의 의사와는 관계없이 수용되는 경우가 많기 때문에, 이런 점을 고려해 일정 요건에 해당하는 경우 실제 보상가가 아닌 수용시점의 기준시가 또는 개별공시지가로 양도세를 낼 수 있게 하고 있다. 따라서 그만큼 세금부담이 적다

양도소득세 감면혜택을 받으려면 일정 요건을 충족해야 한다. 먼저 부동산을 취득한 시점이 개발

사업이 고시된 날 이전이어야 기준시가 등으로 양도세가 계산된다. 개발사업 고시일로부터 사업

인정고시일까지의 기간이 2년 미만일 경우에는 사업인정고시일로부터 소급해 2년이 되는 날 이전에 취득한 부동산이어야 한다. 또 개발사업 등의 고시일 이전에 투기지역으로 먼저 지정되는 경우에는 투기지역 지정일 이전에 취득한 부동산이어야 양도세 감면대상에 해당한다.

이 같은 조건을 갖췄다 하더라도 수용당하는 주택의 보상가액이 6억원을 넘으면 얘기가 달라진다.

양도가액이 6억원을 넘으면 고가주택으로 분류된다. 고가주택은 실거래가, 즉 실제보상가로

양도세를 계산한다. 고가주택은 1가구 1주택일 때에도 양도세를 낸다.

여기서 주의할 점은 주택의 보상가와 부속토지의 보상가를 합해 고가주택을 판정한다는 것이다.

수용되는 주택은 값이 얼마 나가지 않고 1가구 1주택이라 하더라도 부속토지를 합한 보상가가

6억원을 넘으면 양도세를 부담해야 한다. 도시개발법에 따라 수용되는 지역의 경우 주택의 보상가는 수천만원에 불과하지만 토지 보상가가 6억원을 넘어 고가주택에 해당하는 사례가 많다. 이러저러한 불합리한 점을 없애기 위해 최근 고가주택 기준금액을 6억원에서 9억원으로 상향 조정하는 것을 검토 중에 있다.

이 경우 만일 낡고 초라한 집이 세법상 고가주택으로 분류된다면 건물을 허무는 것도 하나의

절세방법이 될 수 있다. 건물을 허물면 나대지로 바뀌어 개별공시지가로 양도세를 내면 되기

때문이다. 철거에 든 비용과 받지 못하게 된 건물 보상금을 합친 금액과 양도세가 줄어드는 액수를

비교해 판단하면 된다.

대토는 양도세 감면의 가장 큰 혜택이다

강제 수용에 따른 토지보상과정에서 주어지는 또 다른 세제상의 혜택이 바로 대토(代土)에 의한

세금 감면 혜택이다. 대토란 대체토지의 줄임말로 수용되는 토지 보상금으로 지역 인근의 다른

토지를 매입하는 것을 말한다. 토지수용으로 인해 발생하는 피수용인의 피해를 줄여줄 수 있는

대책의 하나가 바로 대토제도다. 최근 공익사업 등으로 땅을 강제 수용당한 경우에 대체토지 취득

기간이 당초 1년에서 3년으로 연장되고, 대체농지 취득범위도 당해 시·군 또는 인접 시·군에서

주소지까지 80km이내로 확대되었다.

부동산 거래 시 대토로 인정받게 되면 기존의 수용되는 부동산 매각 시에 부과되는 양도소득세와

신규 부동산 취득 시에 부과되는 취득세,등록세를 감면받을 수 있다. 최근 대토를 통해 양도세 감면 혜택을 받기 위한 요건도 종전 농지의 2분의1 이상 또는 매도·보상가액의 3분의1 이상으로 완화됐다.

이에 따라 수용지구에서 10억원을 보상받은 사람이 대토에 따른 세제혜택을 받으려면 이전에는

최소 5억원분의 대체농지를 매입해야 했지만 이제는 3억원 정도만 땅을 매입하더라도 가능해졌다.

한편 8년 이상 직접 경작한 농지가 공익사업 등의 목적으로 수용되는 경우에는 양도세가 1억원을

넘는 경우에만 세금이 매겨진다. 따라서 보상대금으로 다른 농지를 구입해 농사를 계속 지을

생각이라면 양도소득세가 비과세되는 대토를 구하는 것이 더 유리하다. 대토는 수용되는 농지

소재지 및 인접 지역에서 3년 이상 거주하면서 농사를 지었어야 자격이 있다. 또 양도일부터

1년 이내에 새로운 농지를 취득해 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작을 해야 하는 등의

요건도 충족해야 한다.

토지보상에 따른 양도소득세 감면비율 및 감면한도

►감면비율

보유시점		감면비율
사업인정고시일 또는 양도일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지	채권수령분	양도소득세 산출세액의 35%
	현금수령분	양도소득세 산출세액의 25%
사업인정고시일 또는 양도일로부터 소급하여 2년 이내에 취득한 토지	채권수령분	감면없음
	현금수령분	감면없음

►감면한도

▪개인: 양도소득세 감면한도액은 1억원이며, 1억원초과시 초과액에 대하여는 과세

▪법인: 특별부가세 산출세액의 50% (50%에 상당하는 금액이 1억원 이하인 경우에는 1억원) 감면

▪8년 이상 자경농지의 경우: 양도할 때까지 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 본인이 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세, 감면, 소액징수부포함)이 되는 토지는 원칙적으로 비과세

하지만 이런 혜택을 마구잡이로 주지는 않는다. 누가 보아도 수긍할 수 있는 경우에 한해서

엄격히 적용하고 있다. 만일 정부나 지방자치단체에 토지가 수용될 줄 알면서도 보상을 노려 땅을

취득한 경우는 토지보상비에 대한 양도소득세를 실거래가 기준으로 내야 한다.

토지수용에 따른 보상은 이밖에도 많다. 사업인정고시일 이전에 그 지역에 주택을 소유하고 주민

등록이 되어 있을 경우 아파트 분양권을 받을 수도 있다. 사업인정고시일 이전부터 현지에 살고 있던 주택을 협의 양도하면 이주자택지를 받을 수도 있다.

부재지주에 대한 토지 수용

정부의 8.31대책으로 부재지주의 농지·목장용지·임야의 양도소득세가 60%로 중과된다. 여기서

부재지주란 토지소재지 시군구의 거주자와 인접시군구의 거주자가 아닌 자를 일컷는다. 하지만

300평 미만의 주말농장용 농지(일반농지가 아니다)는 중과대상에 해당되지 않는다.

그리고 매매할 때 거주하지 않더라도 최근 3년 중 2년을 거주 또는 5년 중 3년을 거주했거나 총보유기간의 80%를 거주했다면 부재지주에 해당되지 않는다. 따라서 매매 시기 전 2년간 거주했다면

부재지주에 해당되지 않는다.

만일 부재지주인 경우에 국가에 수용을 당하면 3,000만원까지는 현금으로 받고 나머지는 정기

예금 이율로 만기 5년인 국가채권을 발행받게 된다. 그리고 양도소득세가 9~36%부과된다.

이 경우 양도세가 60% 중과되지 않기 때문에 수용당하는 것이 오히려 나을 수도 있다.

토지를 수용당한 후 1년 이내 인근지역 토지를 대체 취득하게 되면 수용보상금 범위내에서는

취득세,등록세가 면제된다. 그렇더라도 부재지주인 경우에는 취득세 등록세가 부과된다.

부동산이 수용되는 경우에도 양도소득세를 내야 한다. 보상금이라는 대가를 받기 때문이다.

수용지역에 있는 부동산은 대부분 장기간 보유하기 때문에 양도차익이 크고 양도세도 많이 나온다.

개발지역은 투기지역으로 지정되는 경우가 많은데, 투기지역 부동산은 실제 보상가와 실제 취득가의 차이를 기준으로 양도세가 과세되므로 수용 부동산에는 더 많은 세금이 매겨질 수 있다.

투기지역에서도 오랫동안 부동산을 보유해 자신의 의사와는 관계없이 수용되는 경우가 많다.

이런 점을 고려해 지난해 말 개정된 세법에서는 일정 요건에 해당하는 경우 실제 보상가가 아닌 수용시점의 기준시가 또는 개별공시지가로 양도세를 낼 수 있게 하고 있다. 양도소득세를 줄일 수 있는 길이 열린 셈이다.

이에 해당하는 경우를 살펴보자. 먼저 부동산을 취득한 시점이 관보 또는 공보에 개발사업이 고시된 날 이전이어야 기준시가 등으로 양도세를 계산한다. 개발사업 고시일로부터 해당 사업의 사업인정고시일까지의 기간이 2년이 안 되는 경우에는 사업인정고시일로부터 소급해 2년이 되는 날 이전에 취득한 부동산이어야 한다.

개발사업 등의 고시일 이전에 투기지역으로 먼저 지정되는 경우에는 투기지역 지정일 이전에 취득한 부동산이어야 한다. 이런 조건을 갖춘 동시에 2006년 12월 31일 이전에 해당 부동산을 사업시행자에게 넘겨야 기준시가 등으로 양도세를 신고 ·납입할 수 있다.

조건을 갖췄다 하더라도 수용당하는 주택의 보상가액이 6억원을 넘으면 얘기가 달라진다. 양도가액이 6억원을 넘으면 고가주택으로 분류된다. 고가주택은 실제 거래가, 즉 실제 보상가로 양도세를 계산해야 한다. 고가주택은 1가구 1주택일 때에도 양도세를 낸다.

주의할 점은 주택의 보상가와 부수토지의 보상가를 합해 고가주택을 판정한다는 것이다.

수용되는 주택은 값이 얼마 나가지 않고 1가구 1주택이라 하더라도 부수토지를 합한 보상가가 6억원을 넘으면 양도세를 부담해야 한다. 도시개발법에 따라 수용되는 지역에는 주택 보상가는 1,000만~2,000만원에 불과하지만 토지 보상가가 6억원을 넘어 고가주택에 해당하는 사례가 많다. 원주민으로서 강남의 호화주택과는 비교할 수 없는 낡은 집에 살다가 보상을 받았는데 고가주택에 해당한다며 세금으로, 입주권 부여에 따른 분양대금으로, 이주비 등으로 차 떼이고 포 떼이고 하면 어떻게 살아가느냐고 원망하는 사람들을 적지 않게 보았다.

낡고 초라한 집이 세법상 고가주택으로 분류된다면 건물을 허무는 것도 하나의 절세방법이 될 수 있다. 건물을 허물면 나대지로 바뀌어 개별공시지가로 양도세를 내면 되기 때문이다. 철거에 든 비용과 받지 못하게 된 건물 보상금을 합친 금액과 양도세가 줄어드는 액수를 비교해 판단하면 된다.
한편 8년 이상 직접 경작한 농지가 공익사업 등 목적으로 수용되는 경우에는 양도세가 1억원을 넘는 경우에만 세금이 매겨진다.

보상대금으로 다른 농지를 구입해 농사를 계속 지을 생각이라면 양도소득세가 비과세되는 대토를 하는 것이 더 유리하다. 대토는 수용되는 농지소재지 및 인접 지역에서 3년 이상 거주하면서 농사를 지었어야 자격이 있다. 또 양도일부터 1년 이내에 새로운 농지를 취득해 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작을 해야 하는 등의 요건도 충족해야 한다.

☞ 개발지역 땅이 수용되면 그만큼 손해 막급이다. 사전에 미리 잘 알아 피하는 것이

상책이다. 부득이한 경우에는 형질변경이나 건축 등으로 보상가를 높인다.

[핀닌이]

감사히잘보고감니다

[고향으로귀향]

감사 합니다..

[다슬기]

감사드립니다