사건번호 : 200*-*** 서울
공유자우선매수권에 대한 질문입니다.
경매개시 이후에 지분을 매입하여 공유자우선매수권 신고를 하였습니다.
이 경우에도 공유자우선매수권이 효력이 있는지요?
이 물건의 입찰시 유의할 사항도 지적해 주십시요. 부탁드립니다.
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9월입니다. 하늘이 높습니다.
1.<지신>의 Q&A에 같은 내용의 질문이 있었으나, 답변이 엇갈립니다.
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공유자 우선매수청구권에 관해 (글번호 #16691) 글쓴이 : 배우는사람 조회 : 131 스크랩 : 0 날짜 : 2006.03.03 00:15
궁금합니다. 1. 갑.을.병이 각각 3분1씩 토지의 지분을 취득 2. 갑의 지분이 경매진행 중 3. 그런데, 본인은 군침은 흘릴 수는 있으나, 공유자 우선매수청권 행사가 들어오면 시간만 허비하게 되는 꼴이 될 것 같아 고민 중입니다. 이쯤에서 질문드립니다.
갑의 지분이 현재 경매진행 중에 있고, 저는 을의 지분 중 일부분만을 매매를 통해 취득하였을 경우, 제가 경매진행 중인 갑의 지분에 대해 공유자우선매수청구권을 행사할 수 있는지 궁금합니다. 즉, 갑의 지분이 경매진행중인 상태에서 제가 을의 지분을 취득한 경우, 다음 기일전에 공유자 우선매수청구권을 행사할 수 있는지 정말 궁금합니다. 감사합니다. -------------------
답글 金漢奭 :가능합니다. 06.03.03 11:53 답글 Harry :불가능...^^ (집행관이 삐리해서 잘 모른다면 가능) 06.03.04 01:01 답글 애드플러스 :가능합니다. 입찰일 낙찰 전까지 가능합니다. 06.03.04 20:31
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2.민사집행법이나 민사집행규칙에 이와 관련한 규정은 없습니다. 대법원의 판례도 찾지 못하였습니다.
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<민사집행법> 제 140 조(공유자의 우선매수권) ①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. ②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. ③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다. ④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.
<민사집행규칙> 제76조 (공유자의 우선매수권 행사절차 등) ①법 제140조제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다. ②공유자가 법 제140조제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조제1항의 최고가매수신고가격으로 본다. ③최고가매수신고인을 법 제140조제4항의 규정에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있다. |
3.<실무제요>에도 이런 경우에 대한 언급이 없으나, 윤경 판사의 <부동산경매의 실무> 하권에 아래의 해설이 나옵니다.
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(부동산경매의 실무 하권 p217 - 윤 경 판사 ) (3)갑과 을의 공유지분 전체에 대하여 임의경매진행 중 경매기입등기 후에 을의 공유지분을 취득한 병이 공유자로서 우선매수를 할 수 있는 지 여부
①공유지분 전체가 일괄경매되는 경우: 이 경우 병은 공유자로서 우선매수를 할 수 없다. 압류의 효력발생 후에 제3자 명의로 경료된 소유권이전등기는 경략인에게 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상이 된다. 이 경우 병은 공유자라기보다는 압류 후에 경매의 대상인 목적물을 취득한 제3자에 해당한다. 일괄경매로 진행되는 이상 자신이 취득한 지분이외의 지분에 대하여 공유자 우선매수를 할 수 없다.
②공유지분이 각 개별경매되는 경우 : 이 경우 병은 갑의 공유지분에 대하여는 공유자로서 우선매수를 할 수 있다. 자신 명의의 공유지분 등기가 압류의 효력발생 후에 경료된 것이어서 그 지분에 대한 경매가 계속 진행된다면 결국 말소될 운명에 처해진다 하여도 경매가 진행되어 대금납부가 이루어지지 않은 이상 이를 고려할 필요가 없다. |
이 해설은 질문의 내용과 다소 다르나, 그 취지로 보아 <경매개시 이후의 공유지분취득자는 공유자우선매수신청을 할 수 있다>로 해석할 수 있다고 생각합니다.
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위의 답변은 5~6년 전에 제가 카페에 올린 글이고요,
이 사안에 대해 수원마스터학원 심화반 강의에서 깊이있게 다룬 적이 있습니다.
법원의 실무에서는 경매개시이후의 지분소유권취득자에게 우선매수를 허용합니다.
경매전문가인 최광석변호사는 이를 허용해서는 안된다고 주장합니다.
제 개인적으로 이런 물건에 우선매수권을 행사하기 위해 준비중에 있습니다.