<질문>이사건 경우에 전세권자는 말소기준권리가 되어서 낙찰자에게 대항하지 못하여 전세금을 100프로 회수하지 못하게되는데요
만약에 말입니다
- 전세권자가 전세권으로 경매(임의)를 신청하였고, 전세권자가 전입도 하였으므로 임차인으로 대항력이 있습니다.
이때 임차인의 대항력여부는 자신의 권리(전세권)로 판단하지 않고, 2001.12.20근저당으로 판단합니다. (아래판례)
*위의 내용을 이 카페에 다섯번쯤 글올렸습니다.
대법원 2010.7.26. 자 2010마900 결정 [부동산인도명령결정에대한즉시항고][공2010하,1727] 【판시사항】 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있는지 여부(적극) 【결정요지】 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다. |
1. 한빛은행에서 임의경매 신청하고 전세권자가 채권계산서를 제출한경우
- 1순위 배당받고 전세권은 말소이나, 임차인의 대항력을 주장할 수 있습니다.
2. 한빛은행에서 임의경매 신청하고 전세권자가 채권계산서를 제출하지 않은경우
- 전세권은 배당이 없고 낙찰자의 인수입니다.
1번의 경우와 2번의 경우에 각각 전세권자는 전세금을 100프로 회수 할수있는지요 ..
- 이 사건의 점유자는 대항력있는 임차인이고 또 선순위 전세권자이므로 어떤 경우에도 자신의 보증금은 전부 회수할 수 있습니다.