<질문>
낙찰 후대항력 있는 임차인과 통화하였는데 임대인(소유주)가 전세보증금을 내 주지 않아 강제경매신청하여
이미 다른 집으로 이사했다고 하고 임대인(소유주) 전화번호를 임차인으로부터 받았습니다.
아파트 경비실에 찾아가 문의하니 빈집이라고 확인하엿습니다.
질문 1
잔금 납부는 10월 3주차 쯤 하려고 계획하고 있는데요.
잔금 납부 전에 빈집 열쇠업자 불러 개문하고 번호키 비밀번호를 바꾸어도 큰 문제는 없을지요?
아직 집 상태를 정확하게 확인하지 못해 빨리 봐야 하는데요.
- 대항력있는 임차인이 임차권등기를 하고 이사를 갔군요. 축하할 일입니다.
그러나 잔금을 내지않은 낙찰자가 이 집에 대해 할 수 있는 조치는? 별로 없습니다.
아직은 소유자가 아니니까요. 얼릉 대금납부할 준비를 하는게 좋겠습니다.
아무도 안사니 문을 따고 비밀번호를 바꾸는 것은? 몇 가지 문제가 있습니다.
-누가 문을 따나? 원칙적으로 열쇠업자가 문을 따주지 않습니다.
비공식적으로 따거나, 비용을 더 지불하거나, 낙찰자가 문을 따야 합니다.
문땃다고 누가 시비를 걸면? 주거침입 등의 문제가 생깁니다.
임차인이나 채무자의 승낙을 받고 따면?
승낙을 해줄지도 의문이고, 낙찰자에게 금전을 요구할 수도 있습니다.
왜 서둘러서 문따고 비밀번호를 바꾸려하나? 그럴리 없겠지만, 취하라도 되면? 형사적인 문제가 발생하면?
혹 제3자가 점유하고 낙찰자를 괴롭히는거 외는 굳이 며칠 일찍 들어갈려고 애쓸 이유가 없다고 봅니다.
질문 2
제가 소유자 전화번호를 알고 있는데 소유자에게 연락을 할 필요는 없겠지요?
- 소유자에게 연락하기보다 관리실을 방문하여 관리비연체가 얼만지 먼저 알아보세요.
임차인이 나갈때 관리비를 전부 납부하고 그 이후 공실상태에서 관리비연체가 있다면 최종적으로 낙찰자의 부담입니다.
임차인이 관리비를 완납않고 나갔다면 그에 해당하는 관리비는 종전 임차인이 납부할 의무가 있습니다.
이 부분을 분명히하고 명도확인서를 줘야 합니다.
- 현 상황에서 나라면 이렇게 하겠습니다.
1.대금납부를 준비한다. 낙찰후 2주가 지나면 대금을 납부해도 됩니다.
2.대금을 납부후 문을 땁니다. 단, 이사를 간 사실을 확인해야 합니다. 문따고 내부에 짐이 있다면 다시 문닫고 나와서 임차인과 통화해야 합니다. 아파트 안에 당신 짐있냐? 그러면 당신이 관리비도 내야해!...
3.잔금내고 낙찰자가 점유하게 될때까지 아무도 이 집에 못들어가게 해야합니다. 그러니 위1.2를 신속하게 진행합니다.