사람은 누구나 경제적 자유를 누리고 싶어합니다. 돈에 대한 스트레스 없이 살고 싶어 하죠. 대한민국에서 경제적 자유를 누리는 가장 쉬운 방법은 무엇일까요? 바로, 주택이나 상가 등 부동산 임대를 통해 월 수익을 받는 겁니다. 소위 ‘조물주 위에 건물주’라는 말이 있을 정도로 한 건물을 소유한다는 경제적 안정감은 선망의 대상입니다.
건물을 소유하는 것은 경제적 자유를 이루는 가장 대표적인 방법이다.
그 중에서도 상가와 주택이 결합된 상가 겸용 주택은 주택의 비율이 높으면 주택으로 인정받아 절세효과도 컸기 때문에 인기가 많았습니다. 그 동안의 상승장에서 아파트 가격도 크게 올랐지만 요지의 상가겸용주택은 경우에 따라 아파트보다 높은 시세차익을 올렸습니다. 게다가 앞서 말한 것처럼 주택으로 인정받게 되면 절세도 가능하죠.
그러나 이번에 상가겸용주택의 양도세제가 개정되었습니다. 매도 가격 9억 이하 상가겸용주택은 전처럼 주택으로 적용해주지만, 9억 원이 넘을 경우 주택과 상가의 비율과 관계없이 분리하여 과세됩니다. 개정안 적용 시점은 2022년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.
개정안 적용 시점 바로 직전인 2021년 12월 31일까지 매도하면 기존과 동일하게 절세가 가능할까요? 꼭 그렇지는 않습니다. 지난 9.13 규제를 보면 고가 1주택자의 장기보유특별공제 기준이 바뀌었는데요. 2020년 이후, 9억을 초과하는 고가주택은 해당 주택에 2년 이상 거주한 이력이 있어야 원래의 공제율로 장기보유 특별공제를 적용 받을 수 있습니다. 따라서 2년 미만 거주 시, 15년 이상 보유했더라도 최대 30%만 공제 가능합니다. 본인이 소유한 상가겸용주택이 여기에 해당하면 올해 안에 매도하는 것이 좋습니다.
위에서 말씀드린 두 가지 개정 세법을 염두하시고 매도나 보유 포지션을 잡아야 합니다. 다만 가격이 9억 원보다 낮거나 원래부터 다주택인 경우, 그리고 상가겸용주택에서 상가 비율이 얼마 되지 않는 경우에는 개정 후 양도세액의 변화가 크지 않다면 꼭 파실 필요는 없습니다. 양도세는 매매차익이 클수록, 상가면적 비율이 클수록 세금이 많이 오르는 구조이니 보유한 물건이 어디에 해당하는지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.
상가주택 보유? 매도? 두 가지 개정 세법을 염두해 꼼꼼히 따져보자.
기존대로 보유 시 세금이 크게 증가하는데 매도하기도 어렵다면, 용도 변경을 고려할 수 있습니다. 절세 효과를 보기 위해서는 용도를 상가에서 주택으로 변경해 주택의 비율을 늘리면 되는데요.
소득세법에서는 다가구주택의 주택 수를 계산할 때 각 호별로 1주택으로 보되 하나의 매매 단위로 거래하는 경우에는 전체를 1주택으로 볼 수 있고, 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 전부를 주택으로 봅니다. 건축법상 단독주택으로 하나의 주택이기 때문에 1주택자에 해당된다면 양도금액 9억 원 초과 비율에 대해서만 과세되고 장기보유특별공제 80%가 적용되어 엄청난 절세가 가능합니다.
다가구주택은 건축법 시행령에 따라 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하여야 하고, 주택 바닥 면적 합계가 660m² 이하여야 합니다. 또한 호수가 19호이거나 그보다 적어야 합니다. 옥탑이 있는 경우 공간의 면적이 건축 면적의 8분의 1을 초과하면 하나의 층으로 계산됩니다.
1층 상가를 사실상 주택으로 용도 변경해 사용하거나, 옥탑의 주거용 면적이 건축 면적의 8분의 1을 초과해 주택으로 사용하는 층이 3개 층을 초과하면 세금 폭탄을 맞을 수 있으므로 주의해야 합니다.
2017년부터 국세청은 다가구주택에 대해 실제 주택으로 사용되는 층이 4개 층 이상인 경우 1주택이 아니라 호수 별로 주택 수를 산정해 양도소득세를 추징하고 있습니다. 층 초과로 전환될 경우 다가구가 아닌 다세대로 취급되므로 건축과 세무 전문가와 상의 후 결정하시길 권해 드립니다.
다가구주택 용도 변경 시, 층수 초과 등으로 다세대주택으로 전환되지 않도록 유의해야 한다.
건물 시장에 세제 개편으로 인한 강제 차익 실현 시점이 도래했습니다. 요즘엔 특히 장기간 보유하던 물건들이 시장에 나오고 있습니다. 규제가 계속되고 앞으로도 어떤 규제가 나올지 모르는 불확실성이 큰 아파트 시장만 집중하기 보다 상가와 같이 틈새시장이 열린 종목들을 살펴보는 전략이 좋습니다.
현재 상가 시장은 시세보다 저렴하게 건물을 매입할 수 있는 틈새시장이 열렸습니다. 수익률과 입지 전망을 체크하여 혼돈의 부동산 시장 속에서 신중하고 현명한 투자하시길 바랍니다.
글. 놀라운부동산(정형근)
유튜브 '놀라운 부동산'