안녕하세요~매력넘치 는~ㅎㅎ
신경썹 니다.(이형준 / 신경써)
일전에...아니 좀 됬네요~
슬슬 더위가 시작되려는 6월 중순쯤에....
저멀리 남쪽나라 까지 가서 낙찰 받아온 물건 진행내용 을 글로서 정리 및 작성을 하겠습니다.
원장님의 낙찰을 알리는 글에 대략적으로 답글로서 정리를 해서 다들 알고 계실겁니다.
모르시는분들 클릭~!
그런데...경매사건이라는게 그 사건에 붙어있는 사람들의 성향이 담겨있는거라,
즉 사람들의 성향은 모두 다르기 때문에 사건의 진행 절차도 다 각기 다를 가능성이 큽니다.
우리 학원에는
고수익을 내는 고수 분들고 있을것이고
본인처럼 초보,걸음마 시작하는 분들도 있을겁니다.
고수분들도 본인처럼 처음은 있었을 겁니다.그 분들에게는 첫걸음을 시작했던 열정에 대한 감흥을...!
본인과 같은 처음 시작하는 초보분 들에게는 본인보다 더 잘할수 있는 도전 정신을...!
사건 진행내용 을 오로지 사실을 근거로 정리해서
시리즈 로 작성해보겠습니다.
서로의 경험을 공유 하면서 생각을 하고 적용을 시켜 봄으로서 성장해가는게 맞다고 생각을 하고,
부동산 을 하나로 보자면 다들 생각하는 종목이나 투자 방향,수익내는 방법,가치,기준이 다 각기
다를거라 생각합니다.
다만 참고 할만한 내용이기에~공유하는 바이며 자랑은 아닙니다.
그러나 누군가에게 는 공부가,자극이 될수 있다는 점이 핵심입니다.
1% 성장 프로젝트 미션에 신경써 보시죠~!
역시 오늘도 머리말 이 길군요~ㅋ 슬슬 시작해보겠습니다~!
낙찰물건 하나 예기하는 머리말이 왜 이렇게 긴지..ㅎㅎ
역시 매력넘치쥬? ㅋ
시작해 보겠습니다~!
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경매사건 입니다.
본인은 경매가 아주~재미있습니다. 또한 경매를 정말 잘하고 싶은 마음이 큽니다.
"눈에 너무 띄는 위장 임차인 입니다"
사건번호 2018 타경-9049 / 경남,김해,외동 뜨란채APT
23년차 구축 / 지하 주차장 외부계단 연결 / 거주하기에 는 불편함 전혀 없는 동네
사진을 약간 눈에 띄게 편집해서 보겠습니다.
원래는 이해관계인 이름을 지워야 하나 이번만큼 만 양해바랍니다.
사건 기본내용 입니다.
| 사건 기본 내용 |
2019.4월 감정가 12,700 / 2회 유찰되고 3회 차에 본인이 낙찰을 받았습니다.
소유자 겸 채무자 물건
토지,건물 일괄매각
건물 18평 (방3,화1) 입니다. / 임대놓기 좋은 평수 입니다.
"정리해 보겠습니다" |
감정가 는 시세와 엄연히 다르다는점
소유자 와 채무자가 동일한지 확인 (법인이라면 법인등기부 까지 검토)
토지,건물 각각 매각되는 경우도 있으며
경매사건은 전용면적 으로 표기 된다는점
임대차 및 등기부 내용
| 임대차 및 등기부 현황 |
임차인 최성원? 이 점유를 하고있습니다. 전입일 2008.10.2 / 확정미상,배당요구 없슴
등기부현황 을 보면 2013년 12.27 하나은행 근저당이 등기부 최선순위 설정(말소기준권리)
대출 회수가 안되어 경매신청 을 했군요.
채권금액은 8,600정도 예상합니다.
최선순위설정 권리보다 앞선 임차인이 있으니
제 3자인 낙찰자에게 주항,대항 할수 있는 대항력이 있습니다.
다만 채권은행에서 대출당시 임차인 최성원에게 무상임차 각서를 제출했다고 합니다.
등기부 검토해보니 소유자 앞으로 근저당 에 가압류에 어마어마 합니다.
채권은행 무상각서 제출이 눈에 띄는군요~ㅋ
소유자,임차인 이름이 비슷비슷
가족일수도 있고 / 모르는 남남이지만 이름이 비슷할 경우의 수도 있습니다.
현황조사
| 집행관 현황조사 |
집행관이 2회 현장을 방문했습니다
임차인 최성원과 대화에서 임차인 으로서 보증금 5,000만원 / 월 20만원에 거주하며
점입일자는 2008년 10월 / 약 10년 전이라고 합니다.
소유자는 전입신고 되어있으나 거주하지 않는다고 했네요
확정일자는 "모르겠습니다....라고 했는지 미상으로 기재했네요.
미상 - 확정일자 없슴과는 다른 개념입니다.
매각 물건명세서상 권리신고 및 배당요구를 하지않은 경우,정확한 내용을 알길이 없는경우
매각물건 명세서
| 매각물건 명세서 |
최선순위 설정 2013.12.27 근 저당권 으로 최선순위,즉 말소기준 권리입니다.
임대차 관계는 위 내용과 같으며 권리신고 를 안했네요.
가처분 매각으로 소멸되지 않는부분에 해당사항 없으며
비고란에 대항력 있는 임차인 있을수 있슴 이라고 기재했습니다.
있다는 건지 없다는 건지
-> 입찰자 너희들이 알아서 하라는 식으로 기재했습니다.
민사집행법은 채권자를 우선 보호합니다.
입찰해 놓고 대금미납하면 보증금 몰수해서 채권자한테는 배당해주겠쥬?
그래도 꼭 법원에 물어보는 습관이 필요합니다.
물어봐서 대답해주면 좋고 아니면 어쩔수 없고...ㅋ
본인은 질문을 어떻게 해야할까? 에 대해서도 늘 고민합니다.
"정리 해보겠습니다
임차인 은 대항력을 주장할수 있는 임차인이며
그 임차인은 권리신고 즉,배당요구를 안했으며
채권은행 에서는 계속되는 유찰로 인해 채권회수에 어려움이 있어 경매신청을 했으며
무상임차각서를 제출했다?
매각물건 명세서에도 대항력있는 임차인 일수도 있다. (아닐수도 있겠네요?)
무상임차 각서 ?
대출 당시 담보설정할 주택에 임차인이 전입되어 있지만
그 임차인은 현재 무상으로 거주한다는 내용의 서류가 무상각서 입니다.
"소유자의 회유로 진성 임차인이 무상각서 를 작성한 사례도 간간히 있습니다"
사회통념 상 이 경우는 100% 인수 일겁니다.
대법원 에서 임차인의 손을 들어준 사례가 있습니다.입찰하면 피똥 쌉니다.
권리분석 을 조금더 디테일 하게 해봅니다. |
등기부 등본
"등기부 등본을 검토해보면 해당물건 의
대략적인 스토리 를 유추 할수 있습니다"
모르시는 분들을 위해서.....위내용과 같이 경매의 전반적인 내용을 배울수 있는 팁을 드리죠
클릭하세요~!
| 등기부 등본 입니다 / 갑구 - 소유권 관련 |
소유자 최성곤이 2008.2/21일 매수 계약을 하고,같은달 29일에 잔금을 정산합니다.
그때 당시 주소는 현주소가 아닌 다른곳에서 거주하고 있는 내용도 확인할수있습니다.
순위번호 3-1 / 최성곤 이가 현주소 로 2008.3.7에 이사를 했군요.
순위번호에 -1 이라고 기재 되어있는건 부등기 번호 입니다
부등기는 주등기를 따릅니다.
순위번호 3 - 소유권 이전 / 순위번호 3-1-소유권 이전내용인 3번에 관련된 사항
계속해서 을구 - 소유권 외에 권리사항 입니다.
| 등기부 등본 입니다 / 을구 소유권 외 사항 |
소유자 최성곤이 매수,잔금 당시 4,800만원 대출을 진행합니다.
채무자 주소는 그때당시 현재 주소는 아닙니다.(갑구를 확인하세요)
2013.12.27 3,000 대출을 또 진행합니다.
대출당시 채무자 주소가 현재 주소지 와 동일합니다.
무상임차각서 와 임차인의 대항력의 실마리가 풀릴것으로 예상됩니다...ㅋ
"정리 해보겠습니다
대략적인 내용은 이렇습니다....
소유권 이전과 동시에 2008.2.29 잔금정산 시 4,800만원 대출을 받았으며
임차인이 2008.10.2 보증금 5,000 / 월20 만원으로 계약후 전입신고 를 했다
추가 대출 설정한 날짜인 2013.12.27에 소유자의 주소가 2008.3.7일 주소변경
되어있는걸 확인할수 있으며
그외 최근까지 소유자 대출 받을 당시 채무자의 주소지가 현재 주소지 라는 점
즉 2008년에 대출진행,2013년에 추가 대출,2014년 추가 대출 진행시에
채권은행에서는..
소유자의 주소,임차인 전입이 문제될가능성이 크다 보니
채권은행에서 임차인에 대해서 어떤 관계인지 어쩌구 저쩌구 하다보니
둘이 형제지간 이구나,무상임차구나
그럼 각서하나만 작성하자 그럼 대출해줄께~
머 이런식으로 대략적으로 시나리오가 그려집니다.
송달내역
송달내역 입니다.
우리나라 법원집행은 송달주의 원칙입니다
송달이 잘되는지 않되는지 에 따라 명도 난이도 를 갸늠할수 있습니다.
중요한건 임차인,소유자가 잘받았는지가 중요합니다.
폐문부제 → 수취인부제 → 송달간주 = 직접 받은게 없네요.
문건처리 내역
| 문건처리 내역입니다 법원에서 이해관계인이 법원에 신고한 내역을 예기합니다. |
2019.6.5 채권자 주식회사 하나은행 (ooo ooo oooooooooo) 확인서 제출을 했습니다.
전화를 해봅니다~
"본사부터 시작해서 여기저기 연결 해야합니다"
귀찬이즘...귀찬이즘....
귀찬은게 많을수록,신경써야 할게 많을수록 경험치가 극대화 된다라는 점이 경매의 매력이죠~!
질문을 합니다.
여보세요~사건번호 18-9049 김해 뜨란채 아파트...
법원에 제출된게 무슨 내용인가요?
별문제 없죠?
이런이런 관계맞죠?
대답하기 어려우면 방문할까요?
제말이 맞으면 그냥 음음음 이라고 해주세요~
돌아오는 대답은 개인정보 어쩌구 저쩌구...사건열람해서 확인하세요~(나도 그러고 싶어...ㅋ)
채권담당자는 법원가면 사건 서류를 아무나 열람할수 있는걸로 알고있습니다.
원하는 답은 얻지 못하지만 담당자 통화시 늬앙스를 느껴봤을때는....흠....
아직까진 확신이 안섭니다..
시세파악을 해야겠쥬?
얼마에 거래가 되고 얼마에 임대차가 계약이 되는지 파악하고 수익률을 분석합니다.
시세파악 은 와이프가 도와줍니다.컨셉 을 잘잡아야 되죠~!
참고로 와이프는 부산사람 입니다.ㅋㅋ
컨셉,말투가 핵심입니다.
나머지 는 현장을 가서 조사를 해야 합니다.
머나먼 김해까지....
그래야 매일매일 카페 로그인 하고 둘러보겠쥬? ㅋㅋ
내용검토 히면서 궁금한 내용은 카페에서 검색해서 찾아보세요
카페에는 도움이 되는 내용이 많이 있습니다.
특히
원장님의(앤소니) 피가 되고 살이 되는 주옥과 같은 내용들이 무지하게 많이 있습니다.
돈을 지불하고 현장에서 강의를 듣는 수강생으로서 적응이 되어 버렸는지....
자료 라는것을 단 일도 찾지않게 되더군요~본인도 그랬습니다.
찾아서 스스로 공부하고 연구하는 습관을 길러야합니다~!
그 다음 막히는 부분이 있다면
질문의 요지를 정확히 해서
문의를 하면 원하는 답을 들을수 있습니다.
그래야 공부가 됩니다.
또한 원하는 답을 들을수 있는 질문하는 방법도 늘 연구해야합니다.
참고로....
아무것도 하지않으면 아무일도 않일어 납니다~!!
--호평도서관 에서 작성--
글쓴이는 엄지척 과 댓글 을 좋아합니다.
물론 소쥬도 좋아합니다.맥쥬는 2차~^^
