안녕하세요~매력넘치는 신경썹 니다~~ㅎㅎ
이번주에 3부 작성한 글 포스팅 해야지 해야지 하면서......
월요일날 현재 작성중인 내용의 사건 해결한다고~
머나먼 김해까지 가서 일좀 보고 (해결이 아직...)
부산,구미등등몇일 지방에 있다 보니...까먹고 이제서야 업댓을 하게됬네요~!
그리고 글 조회수가 많이 안나와서 제목 키워드를 낙찰후기 로 수정했습니다~
양해 바랍니다.
이 사건은
6/20일에 낙찰받고,7/27일에 대금완납을 했으며
그날부터 현재까지 내 손으로 아직 내집 현관문 을 못 열고 있습니다. ㅜ.ㅜ
부동산 경매는 실체법+절차법 이라는게 장난이 아닙니다.
우선 두가지를 배웁니다.
첫번째가
사람 골탕먹이려면 얼마든지 먹일수 있다는 점을
두번째가
강제집행 까지 가면안된다,무조건 합의를 봐서 인도를 받아야 된다는점
(강제집행은 앞,뒤,전,후,여러가지를 고려후 결정해야 합니다,특히 거리가 멀면 멀수록.....)
(성질대로 하면 절대 안될것이며,내편을 만들 사람들이 누가 있는지 없는지 도 확인해야합니다)
이번 시리즈는 주거용 부동산 경매 접근을 목표로 하는 입문자 분들에게는
참고할 내용이 많이 있습니다.
이론을 공부하면서 실전.실무경험에 대한 내용까지 참고한다면
첫 입찰,낙찰후 진행하는데 있어 부담이 덜할것이며,
진행을 매끄럽게 유도할수 있는 전략을 구사할수 있겠지요?
3부 내용 시작하겠습니다~4부 내용도 정리가 됬으며 이번달 안으로 업댓하겠습니다.
2부에 이어서
3부 를 정리했습니다.2부 마지막 내용이...
낙찰후 경매계 열람 및 서류 복사 마치고 점유자를 만나러~
부랴부랴 본인이 미리 준비한 서류와 함께 김해 갈 준비를 합니다.
2부 안보신분~클릭~!
■ 시작
다시 김해를 가기위해서 창원시외종합터미널 까지 갑니다
김해에서 서울가는 버스가 19:00 막차 입니다.
갈아입을 옷도 없고....집에 못갈까봐.....마음이 급합니다.
법원에서 창원 터미널 까지 택시비가 8,000원 정도 나옵니다 / 비용처리 해야죠~영수증 꼭 챙기기~!
얼마전에 법인을~ㅋ
그러고 보니 법인에 좀 신경을 써야 겠네요.....만들어 놓고 법,카 만 죽~죽 긇어대니...ㅡ.ㅡ;
창원에서 김해까지 버스를 탑승하고 가다보니.........
굳이 시외버스 터미널 까지는 갈필요가 없고
굳이 시외버스 터미널 까지는 갈필요가 없고
상남동 인가 남산동인 동네이름이 정확이 모르지만...어딘가에 임시 정류장이 있더군요.
차라리 법원에서 시내버스를 이용해서 임시정류장 까지 가면
시간절약,비용절약 될거 같습니다~김해 입찰하시 는 분들 참고하세요~^^
다만 시간도 없고 정보도 없기에...그냥 스트레스 받지말고 터미널 로 고고싱
김해에 빨리가서 점유자 만나고 집에가는 막차버스 타는 거에만 집중
김해에 도착합니다. 창원에서 딱 50분 걸립니다.장유를 경유해서 갑니다.
장유를 보고 싶지만 지하 차도로 훅~지나가서 주변을 못보고 지나칩니다.
김해 터미널에서 해당물건지 까지 도보로 15분 정도면 충분합니다.
아파트 도로변이 나름 잘되어 있더군요~나무그늘.넓은인도
잠깐 물건지 지도만 좀 올려볼까요? ㅎㅎ
굿옥션 지도
지적편집도
구축 아파트로 만 구성되어 있지만~주변 쌔빠빠 아파트 들어선 장유,주촌 보다는
입지는 월등히 앞섭니다.
아직 지식이 많이 없는 사람으로서 부동산은 그아말로 "입지" ~!
자 다시 내용 들어갑니다.
■ 중간
막차버스...시간이 매우 부족합니다...
지금부터는
- 오로지 점유자 면담,이사합의서 작성 or 점유자 유의사항,명함 현관문 부착
- 막차타고 집에가기
본인은 위 두가지에 만 집중을 해야합니다.
본인은 먼 지방물건 입찰할때 는 꼭 낙찰 받아올 생각으로 입찰을하며,
꼭 점유자 유의사항 & 이사협의서 를 작성해서 준비를 합니다.
그래야 한번 더 가야할 상황을 줄일수 있습니다.
점유자 를 만났을때 왠만하면 그날 바로 이사협의서를 작성,간인하고
만나지 못하면 점유자 유의사항 을 꼭 현관문에 부착하고 옵니다.
서류작성은 해당 사건 스토리,점유자 성향,앞으로의 진행상황에 따라서 내용을 작성합니다.
김해 터미널에서
왕복으로 해당 물건지 까지 택시를 타고 갑니다. 모두 경비처리~!
도착합니다.
문을 두드리나.....없습니다.
어제 기준 으로는 이시간 쯤이면 사람이 있어야 하는데...없네요.
이왕온거 만나고 가면,좋으련만....그러나 기다릴 시간이 없습니다~!
잠시 일정에 대해서 고민도 해봤습니다.
하루 더 있다 갈까? 김해를 쭉 둘러 보거나 아니면 거제 답사 갔다가 집에 갈까?
그런데 결론은 그냥 집에 가자 입니다.
다음날 본인 생일이고 와이프가 제육볶음 해논다길래...
상추쌈+제육+소쥬+고추한입 = 최고~! ㅋㅋ
그리고 집에 가고 싶었습니다.
버스타고 왔다갔다 이게 피로도 가 은근히 강합니다.
순천,목포 때 KTX 와 비교하자면 몸이 받아들이는 피로도가 차이가 있는거 같습니다.
아니면..더워서 그런가? ㅋ
아니면 프리미엄 버스라면 좀 다를까? 아...김해는 프리미엄 버스가 없습니다...
아니면 프리미엄 버스라면 좀 다를까? 아...김해는 프리미엄 버스가 없습니다...
잠시 글 내용이 본질을 잃어가네요~
자...다시 점유자 집에 도착합니다.
문을 두드리나..없습니다.어제 기준 으로는 이시간 쯤이면 사람이 있어야 하는데...없네요
경비실 가서 스카치 테이프 를 빌립니다.
다시 올라갑니다~
점유자 유의사항 을 현관문 에 부착하는 순간 계단으로 누군가가 올라옵니다.ㅎㅎㅎ
점유자 입니다.~! 어제 두리번 두리번 거릴때 봤던....현관문 을 벽으로 두고 대화했던....
임차인의 배우자로 추정되는.....???
대화를 합니다.
그런데~
첫인상 을 보는 순간 눈에 띄는 것이 있네요......아주머니가 회사에서 급히 왔는지.....
다름아닌 "명찰"
본인 눈에는 오로지 명찰 - "회사명,직책,이름 만 눈에 보입니다.
대화 내용이 이렇습니다.간단하게 정리하죠~
경매사건에 대해서 모르고 있답니다
우리집이 왜 경매가 되요? 이집을 사신거에요?
그럴리가 없는데.......
소유자는 현재 이집에 안살고 / 임차인 은 남편인데 같이 안살아요 / 어디있는지 몰라요
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어제의 대화내용은....
소유자 최x곤이라 는 사람은 누군지도 모르고 안산다고 하고...
임차인 최x원이라는 사람도 누군지도 모르고 안산다고 했는데...
어제와 대화 내용이 다르네요......
이사합의서 를 작성하기 위해서.....집내부도 확인하고 싶어
"집 내부확인도 하고,대화좀 하시죠~라고 말을 먼저 건냈습니다만...
"안된다고 하길래.....또한 대화가 죄다 거짓말 투성이길래.....
시간도 없고 굳이 실갱이 할 필요성이 없다는 판단이 들어....!
"이참에 인도명령 직접 신청 , 강제집행 신청,계고 경험을 해보겠구나 라는~생각으로
명함을 주고 전화번호 를 물어봅니다.순순히 알려줍니다
본인은 그 자리에서 바로 전화를 합니다.
"번호 뜨는거 확인하세요~"
그런데 핸드폰이 차에 있다고 합니다.
흠....전화를 한번 더합니다.
빠른속도로...
핸드폰에 미리 저장된....
어제 요령것 알아낸 전화번호 와 다르다는 걸 확인합니다.
둘중의 하나죠,거짓말 이거나,부부 둘중의 다른사람 전화번호 이거나...
"꼭 전화주세요~하고 자리를 떠납니다
두가지를 느꼈습니다.
1.경매매각 된다는걸 알고있으나 일단 모른척 한다
2.아니면 진짜 모른다.
정상적인 경우는 1번일거라 생각을 합니다....
나가서 담배 하나를 태웁니다...(재활용 수거장 옆에서)
어제 봤던 차량을 또 보게됩니다.ㅋㅋ
아주머니 가 내려옵니다.책을? 가득들고....
"핸드폰 확인해보세요~~!
"아 네....
아주머니가 찾는척을 하는건지 진짜 없는건지..
"나중에 전화 꼭 할께요 하고 그냥 가더군요~차가 신형 그렌져 입니다.ㅋ
다시 올라가서 현관문 도어락 이 덮히게 끔 점유자 유의사항 과 명함을 부착해놓고
택시를 타고 여객터미널 에 도착합니다.
■ 끝
여유가 있어 이마트 24에서 샌드위치랑 커피우유 사먹고
가글하고 세수하고 탑승합니다.(배가 안아프길 기도합니다.ㅋ)
뒷자석에 하필이면 차이나 남성 2명이 타고 있네요....버스에서 잠 다잤네요~ㅋ
가는내내 비닐 봉다리 부스럭 부스럭 대던지....짜증이 확~~!
오늘 딱 낙찰받은 지 6일이 지났습니다.내일이면 매각결정이 나오겠네요~
점유자에게 아직 연락이 없습니다.
저녁쯤에 한번 해봐야죠
남아 있는건
명도,대출,수리,임대차 가 되겠네요.
여기 까지가 입찰,낙찰 까지의 후기 입니다.
내용에 학습적인 내용,팁이 될만한 내용들을 담아서 정리한건데...내용이 괜찬은가요?
최대한 지루하지 않게 글을 작성했습니다.물론 오로지 사실을 근거로 말이죠~ㅎㅎ
내용이 괜찬으면 추후 4부까지 정리해보구요~ㅋㅋ
댓글에 따라서...는 안하고
그냥 4부까지 다뤄보겠습니다.
고수분들,경제적 자유를 누리고 있는 앤 카페에서는 인기가 별로 없네요~ ㅡ.ㅡ;
한달안에 어떠한 일이 일어나는지 기록해놓고 정리해서 업뎃 하겠습니다.
마지막으로 정리한번 하겠습니다.
권리분석
등기부에 기재되지 않는 권리들도 있습니다.
등기부에 접수일자 만 보고 따져선 안되는 권리들도 있습니다.
등기부 외 인수사항이 있는 권리들도 있습니다.
말소기준권리 만 찾으면 권리분석 다 한거 갖죠? 아닌 경우도 있습니다.
매각물건 명세를 꼭 확인합니다
주체기관에서 기록한 내용중 흠결사항 을 찾는 것도 중요합니다
"채권은행 (채권단) 무상임차 각서 , 유치권 배제 신청서 제출되었습니다"
내용 기재된것만 보고 확신을 가져서는 절대 안됩니다.
수익성,장래성 판단
그냥 무상 임차각서가 보고 싶어서
그냥 무상 임차각서의 효력이 어디 까지 인지가 궁금해서
이 사건은 명도난이도 가 약간 높을듯 싶어서
해야할게 너무 많아서 경험삼아 입찰 한 겁니다.
사실은 심심해서....본인은 또라이는 아닙니다.. ㅋㅋ
초보들 은 경험의 밀도를 높여야만 합니다~~!
반복된 습관은 경험의 밀도를 높혀 줍니다
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개인으로 입찰을 했습니다. 수익성,장례성 판단할때는......
아래와 같이 둘중의 하나겠죠~
상승하는 지역 일반매매 ,가격인근에 입찰,낙찰받고 기다린다
2년 가까이 조정받은 하락하는 지역 더이상 떨어지지마 기도하면서..ㅋ
회복할때 까지 존.버 하다가 회복되면 살려고 하는 투자자한테 넘기고 나온다. (경쟁 그나마 널널함)
무피 or 플피를 지향하지만...
현재 김해는 심리가 너무 조용한 지역이라 당연히 안될듯 싶구요....
대출 ,수리 두가지 가 핵심 입니다.....!
지금까지 는 무피,플피로 전세 세팅을 했습니다만...
그런데 무피,플피가 과연 좋은걸까요?? 상황에 따라 다를수도 있습니다.
무서운 부메랑이 목을 늘 겨누고 있다는 점...
이부분 만큼 은 아주 깊히 생각을 해봐야 될거 같습니다~^^
- 끝 -
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