항상 혼동되는 부분이지요? 아래 해석 및 질의회신 등을 참조하시기 바랍니다.
토지보상법시행규칙 제58조(주거용 건축물등의 보상에 대한 특례)
①주거용 건축물로서 제33조에 따라 평가한 금액이 5백만원 미만인 경우 그 보상액은 5백만원으로 한다. 다만, 무허가건축물등에 대하여는 그러하지 아니하다.
②공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물에 대한 보상을 받은 자가 그 후 당해 공익사업시행지구밖의 지역에서 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물이 그 보상일부터 20년 이내에 다른 공익사업시행지구에 편입되는 경우 그 주거용 건축물 및 그 대지(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의 대지위에 건축한 경우에는 주거용 건축물에 한한다)에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상한다. 다만, 무허가건축물등을 매입 또는 건축한 경우와 다른 공익사업의 사업인정고시일등 또는 다른 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날 이후에 매입 또는 건축한 경우에는 그러하지 아니하다.
③제2항의 규정에 의한 가산금이 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 한다.
※'주거용건축물이란 건축물대장상의 용도란에 주택,다가구주택,공동주택 등의 주택으로 기재되어 있는 건축물만을 의미하는 것이 아님. 공부상 단독,다세대,연립주택,아파트 및 이와 유사한 경우나, 건축법 제14조제2항의 규정에 의하여 신고등을 하지 아니하고 용도변경할 수 있는 경우에는 주거용건축물에 해당된다고 봄.
-‘89.1.24 이전 무허가건물일 것. 건축법상의 건물이며 주거용건물로서 구조와 형태를 갖추면서 별도의 독립적인 소유권이고 객관적으로 인정될 것.
-주거용 농막은 주거용 건물에 해당되지 아니한다.
* 근린생활시설(공장 또는 점포등)내 주거실체를 객관적으로 증빙할 수 있는 제한적인 경우 인정
->따라서 주상용건물중 건축물대장상의 용도란에 주택등 주거용으로 기재된 경우 그 부분에 한하여는 주거용건축물로 보아야 할 것으로 생각됩니다.
[질의회신]근린생활시설을 주거용으로 용도변경시 이주대책대상자 해당여부
□ 질의요지
건축물관리대장상 근린생활시설인 건물에서 음식점 영업을 한 경우 이주대책에 해당되는지 여부, 용도변경 신고를 하지 않고 주거용으로 사용한 경우 이주대책 대상에 해당되는지 여부
□ 회신내용
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제78조 제1항의 규정에 의하면 사업시행자가 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립‧실시하거나 이주정착금을 지급하도록 되어 있고, 같은 법시행령 제40조 제3항 제1호의 규정에 의하면 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 소유자는 이주대책 대상에서 제외하도록 되어 있으므로 당해 건물에서 영업한 경우와 무허가 건축물에 해당하는 경우에는 이주대책 대상에 해당되지 아니한다고 봅니다. 당해 건축물이 주거용 건물에 해당되는지 여부는 사업시행자가 건축법 등 관계법령과 용도변경 여부 등 사실관계를 종합적으로 판단‧결정할 사항이라고 봅니다.(2004.1.12 토관58342-108)
[질의회신] 이주대책 수립을 위한 ‘주거용 건축물’의 정의
□ 질의요지
토지보상법 제78조에서 규정하고 있는 "주거용 건축물"이라 함은 건축물관리대장상의 용도란에 주택, 다가구주택, 공동주택 등의 주택으로 기재되어 있는 건축물만을 의미하는지 여부
□ 회신내용
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에서 ‘주거용건축물’이라 함은 공부상 단독‧다세대‧연립주택‧아파트 및 이와 유사한 경우나, 건축법 제14조제2항의 규정에 의하여 신고 등을 하지 아니하고 용도변경할 수 있는 경우에는 위법한 건축물로 볼 수 없으므로 주거용 건축물에 해당(예;일반주택의 부속용도인 창고를 주택으로 용도변경하여 주거용 건축물로 사용하는 경우에는 주거용 건축물로 볼 수 있음)될 것으로 보나, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단․결정할 사항이라고 봅니다.(2004.4.20 토관58342-1807)
[이택예규] 이주대책 수립을 위한 ‘가옥’의 정의
<이택예규 제3조 제3호> '가옥'이라 함은 건축법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 건축물중 주거의 용에 공하는 건축물을 말하며 그 건축물의 일부를 점포등 다른 목적에 사용하고 있거나 동일부지상에 주거용 건축물과 다른 용도의 건축물이 함께 설치되어 있는 경우에도 그 전부를 하나의 가옥으로 본다.(개정 04.12.22)