상한’‘계획’‘기준용적률’…무엇이 다를까
최근 정부 및 지자체에서 정비사업 용적률을 법적 상한선인 최대 300%(제3종일반주거지역)까지 허용한다는 방침을 발표하자 이에 따른 관심이 고조되고 있다.
그러나 용적률의 종류와 용어 및 적용 방법이 난해해 용적률 적용에 착오를 일으키는 일이 종종 발생한다.
용적률은 곧 정비사업의 사업성을 결정짓는 잣대라 해도 과언이 아니기에 정확한 사업진행을 위해서는 적용 가능한 용적률 개념이해는 필수다.
헷갈리는 용적률 적용방식, 면밀한 검토로 착오 줄여야
용적률이란 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율을 말한다. 즉 용적률은 ‘(건축 연면적 / 대지면적) × 100%’ 의 산식으로 계산할 수 있으며, 지하층ㆍ부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적은 용적률 산정에서 제외된다. 예를 들어 100평 대지에 바닥 면적 50평의 3층짜리 건물의 경우 용적률은 150%가 된다.
따라서 동일한 대지라고 하더라도 용적률이 높을수록 더 넓은 면적의 건축물을 세울 수 있다.
정비사업에서도 사업성에 가장 큰 영향을 미치는 요소 중의 하나가 바로 용적률이다. 용적률이 높으면 그만큼 세대수가 증가하므로 조합원에게 분양하고 남는 물량이 많아진다.
조합의 수익은 일반 분양 물량에서 나오므로 분양 물량이 많을수록 조합원들의 부담이 그만큼 적어져 사업성이 높아지는 것은 물론 재정착률 고취에도 도움이 된다.
또한 용적률은 용도지역과 밀접한 관련이 있다.
국토계획법상 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 의미한다. 이에따라 용도지역별로 용적률이 다를 수 밖에 없다.
특히 국토계획법 제78조에 따르면 용적률의 범위를 용도지역안에서 용적률의 최대한도는 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안해 법에서 정한 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 시ㆍ도조례로 정하도록 돼 있다.
이처럼 국토계획법 제78조 및 시행령 제85조에 각 용도지역별로 정해져 있는 용적률을 ‘법적상한용적률’이라 한다.
◆기준용적률
정비사업구역 지정시, 도시계획조례 규정에 의한 용적률의 범위안에서 전면도로의 폭, 경관, 기타 기반시설 여건 등 입지적 여건을 고려해 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률이 ‘기준용적률’이다. 즉 각종 건축물 건축시 지자체 조례로 규정한 용적률 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.
예를 들어 일반주거지역의 경우 ▲법적상한용적률은 제1종일반거주지역 200%, 제2종일반거주지역 250%, 제3종일반거주지역이 300%이나 ▲서울시는 제1종 150%, 제2종 200%, 제3종 250%(도시계획조례 제55조) ▲인천시(도시계획조례 제65조)와 경기도는 제1종 200%, 제2종 250%, 제3종 300%이다.
◆허용용적률
기준용적률에서 행정청이 원하는 설계 등으로 공간배치 등을 했을 경우 인센티브로 더 주는 용적률을 말한다.
지구단위계획 또는 정비계획을 통해서 정해지는 용적률로서 대지 내 공지, 보행공간의 조성, 지하공간의 개발, 환경친화성, 리모델링, 공동체를 위한 시설, 공개공간 또는 공개공지 등을 확보하는 경우에 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률이다.
즉 행정당국에서 원하는 설계 등으로 주변 시설과의 적합성 또는 여러 사람들이 사용할 수 있도록 공간 배치 등을 했을 경우 인센티브로 용적률을 더 준다는 것을 말한다.
최근 도시지역 내에서 불특정 다수의 사람들이 사용할 수 있는 각종 공공시설의 요구가 높아지면서 개발사업시 대지의 일부를 공개적인 공간으로 설치했을 경우 유도방법으로 일정 부분의 용적률을 더 주는 것이다.
예를 들면, 건물을 도로에 근접해 짓는 것 보다는 뒤로 후퇴시켜 도로와 건물 앞마당이 이어져 도로가 넓게 되는 효과가 발생하는 경우 등이다. 이 경우 행정당국에서 용적률을 더 받을 수 있다.
◆계획용적률
정비사업에서 말하는 계획용적률은 기준용적률이나 허용용적률에 기부채납에 따른 용적률 인센티브를 합친 것을 말한다.
정비사업을 추진하게 되면 단지 내 도로나 공원, 녹지 등이 새로 생기거나 추가로 늘어나게 된다. 이 공공시설 부지는 사유재산으로 할 수 없으므로 국가에 귀속시키게 되는데, 이를 기부채납이라 하며 국가는 이에 대한 대가로 용적률을 높여주게 된다.
◆상한용적률
건축주가 대지면적의 일부를 공원, 광장, 도로, 하천 등의 공지로 기부채납한 경우 또는 설치 조성해 기부채납한 경우에 추가로 부여되는 용적률로 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.
즉 상한용적률 개념에서도 여러 사람들이 사용할 수 있는 공개적인 공간으로 사용하기 위해 행정 당국의 요구를 받아들일 경우 이에 따라 추가로 부여되는 용적률이 있다.