둔촌주공아파트가 2015년 7월 30일 강동구청으로 사업시행인가 결정이 되어 2015년 8월 5일 사업시행인가 고시가 되었습니다.
진행이 한단계 나아가면서 앞으로의 재건축 사업진행에 대한 문의가 증가하여 앞으로의 진행과정을 정리하여 보았습니다.
그리고 정리한데로 진행이 안될수도 있다는 점은 양지하시고 보아주시기 바랍니다.
아래 내용은 사업시행인가 이후의 일반적인 재건축 진행 절차와 예상되는 둔촌주공의 단계별 시기를 정리해 보았습니다.
2015년 하반기에서 2016년 하반기까지는 시공사와의 본계약 체결 및 대략적인 추가분담금 발표 그리고 조합원 분양신청 및 관리처분 총회까지 이주 개시를 위한 모든 절차가 마무리 되는 과정으로 이루어집니다.
조합의 추진 과정을 지켜봐야 하겠지만 시공사와의 본계약 체결 과정이 긴시간을 요하는 상황이 예상될 경우 조합에서는 절차 순서를 달리하여 본계약 체결과 대략적인 추가분담금 발표 없이 먼저 조합원 분양 신청을 진행 할 가능성도 있는데 이런 경우라면 후에 다시금 분양신청을 변경 할 수 있는 별도의 절차를 밟아야 할 것으로 보입니다.
2016년 말부터 2017년 상반기중부터는 이주가 개시되어 이주기간은 대략 1년 정도는 감안해야 할 것입니다.
예정된 상황은 아니지만 설계 변경에 대한 요청 내지는 검토 이야기가 나오는 모습인데 만약 설계변경이 필요하다면 이주개시전 별도의 기간을 정해 작업함에 따라 전체적인 재건축 진행이 지연되는 모습보다는 이주시기와 병행해 진행하면 시간적인 손실 없이 마무리 될 수 있을 것으로 예상됩니다.
조합원 동호수 추첨 내지는 조합원분양 계약은 빠르면 2017년 하반기 내지는 2018년초에 예상되며 일반분양은 2018년 중반기 내지는 하반기가 예상됩니다. 그리고 완공 및 입주는 2020년 말 내지는 2021년 상반기중에 예상됩니다.
아래는 사업시행인가후부터 이주개시 직전까지의 일반적인 절차와 예상되는 일정입니다.
==> 절차
1.분양신청의 통지/공고
관련법
제46조 제 1항
(시행자→토지 등 소유자)
사업시행인가 고시일 또는 사업시행인가후 시공사와 계약 체결일로부터 60일 이내
<통지/공고 내용>
• 사업시행인가의 내용
• 정비사업의 종류, 명칭
• 정비구역의 위치, 면적
• 분양신청서
• 분영신청기간 및 장소
• 분양대상 대지/건축물 내역
• 개략적인 부담금 내역
• 분양신청 자격 및 방법 등
2. 분양신청
(토지 등 소유자 → 시행자)
관련법
제46조 제2항
<분양신청기간>
• 통지일로부터 30일이상
60일이내. 20일 범위내에서 연장가능
<분양신청서류>
• 분양신청서
• 토지 및 건축물에 관한
등기부등본 또는 환지예정증명원 첨부
3. 종전자산평가/종후자산
추산액 산정
관련법 제48조
- 분양예정인 대지∙건축물
추산액
사업시행자가 제시한 원가산출 근거에 따라 2인이상 감정평가업자가 평가한 감정평가액 산술 평균한 값
- 종전토지 또는 간축물 가격
시장 군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 감정평가액 산술 평균한 값
### 2015년 하반기 ～2016년 중반기 : 본 계약 체결 및 개략적인 추가분담금 발표와 조합원 분양신청
관리처분계획 수립
(조합)
제48조 제1항
• 분양설계
• 조합정관
• 조합원 명부
• 분양 대상자의 주소 및 성명, 종후자산 추산액, 종전자산의 토지/건물 명세 및 사업시행인가 고시일을 기준으로 한 가격
• 정비사업비 추산액 외
▶
관리처분계획의
공람공고/의견청취
제49조 제1항
• 시행자는 30일이상 토지 등 소유자에게 공람, 의견청취
▶
관리처분인가 신청
(시행자)
제48조 제1항, 규칙제11조
• 법인설립인가를 받은 30일
이내에 주된 사무소의 소재지에서
<신청서류>
• 신청서
• 관리처분계획서
• 총회의결서 사본
### 2016년 중반기 ～2016년 하반기 중 : 관리처분 일정 개시
관리처분 인가/고시
(구청장)
제49조, 규칙제13조
30일이내에 인가여부 결정
지방자치단체의 공보에 고시
<고시내용>
• 정비사업의 종류 및 명칭
• 정비구역의 위치 및 면적
• 사업시행자의 성명 및 주소
• 관리처분계획인가일
• 관리처분계획인가의 요지
▶
통보/통지
제49조
시행자는 토지 등 소유자 및 분양 신청한 자에게 통지
<통지내용>
• 정비사업의 종류 및 명칭
• 정비구역의 위치 및 면적
• 사업시행자의 성명 및 주소
• 관리처분계획인가일
• 분양대상자별 종전/종후 자산가치 산정액
▶
이주
• 이주계획 및 일정협의
• 금융기관 선정
• 이주계획서 작성 및 송부
• 이주비대여 및 근저당 설정
### 2016년 하반기 말 ～2017년 상반기 중 : 이주개시
### 2018년 상반기 ～2018년 하반기 : 철거 및 착공
### (설계변경시) 2017년 상반기 중 ～ 2018년 초 : 이주기간 동안 설계 변경 및 조합원 분양재신청
### 2017년 중반기 ～ 2017년 말 : 조합원 동호수 추첨 / 조합원 분양계약
### (설계변경시) 2018년 초 ～ 2018년 중반기 : 조합원 동호수 추첨 / 조합원 분양계약
### 2018년 상반기 : 일반분양 공고 및 일반분양 개시
### (설계변경시) 2018년 하반기 : 일반분양 공고 및 일반분양 개시
@@@ 2020년 말 ～2021년 상반기 : 입주
$$$ 2015년 8월초 둔촌주공의 거래 시장 전망은 ?
7월 한달 거래량이 40여건을 넘어선 정도의 모습을 보였고 8월 초순에 들어서며 휴가 시즌임에도 불구하고 저가 매물 위주로 거래 되어지는 모습이 이어지고 매수를 위해 현장을 탐색하는 모습이 꾸준하게 이어진 상황입니다.
둔촌주공아파트 대다수 업소들이 휴가에 돌입하며 거래 모습은 활발한 상황은 아니였지만 전체적인 시장 상황은 휴가전이나 휴가중이나 호가 변화없이 강세가 유지되고 있는 상황입니다.
단기적인 가격 상승에 따른 부담 심리가 작용하고 있는 상황이지만 다른 강남권 재건축 단지들에 비해서는 상대적으로 상승폭이 작았기에 휴가 시즌이 마감되고 사업시행인가고시가 완료되면서 추가적인 재건축 단계로 전환되 가며 가격 상승을 더욱 이끌 가능성이 높기에 아직 상승 여력은 충분하다는 판단입니다.
휴가 시즌이 마감되면 부동산 시장의 경우에는 본격적인 가을 시장으로 진입하게 되는데 최소한 단기적으로 겨울전까지는 현재의 상승세는 꾸준하게 이어질 것으로 예상됩니다.
특히 지금 타이밍은 신규아파트를 배정받기 위한 장기보유를 위한 투자외에도 관리처분 총회부터 이주가 개시되거나 이주가 시잔되는 시점까지의 단기 투자를 위해서도 좋은 시기로 판단됩니다.
1년 이상 보유 후 매도할 경우 기존주택보유수와 관계없이 양도세가 양도차익에 따라 일반과세 되고 1주택자의 경우 2년만 보유하면 비과세 되는 혜택이 있기에 장기 투자에 대한 부담감이 있다면 위에서 언급한 시점이 통상적으로 가격이 가장 높게 형성되고 거래도 가장 많이 이루어지는 시점이기에 그 시기에 매도하는 단기 투자를 위한 매수도 적극 추천합니다.
부동산 상황에 따라 다르겠지만 사업 진행이 더욱 구체화 되는 상황이기에 분명 지금보다 훨씬 높게 가격이 형성되어 있을 것입니다. 둔촌주공이 저평가 되는 요인 중 하나가 워낙 큰 단지이기에 속도가 늦을 것이라는 막연한 불안감이 그러한 영향을 주었지만 이제 사업진행이 구체화 되고 빨라지는 전환점이 되고 있기에 입주때까지 가져간다는 장기투자뿐만 아니라 장기 투자의 위험성을 회피하고 저금리를 고려한 단기 투자로서도 아직 저평가 되어 있는 둔촌주공은 좋은 재료가 된다는 판단입니다.
대기매도자들의 심리는 대체적으로 매도 가격을 올리는 모습이 강해 보입니다. 그 만큼 추가 상승 가능성에 무게를 두고 매도 시기를 저울질 하는 모습입니다. 그런 영향으로 대체적인 호가는 강세중이고 매물 자체도 많지 않은 시장 상황이 이어지고 있는 상황입니다.
8월 첫 주 휴가 시즌이 지나면 잠시 시장 상황은 매도자와 매수자간 가격 줄다리기가 치열하게 전개되겠지만 현재 가격에 적응된 신규 매수세의 유입이 이어지며 거래 모습은 꾸준하게 이어지며 강세 모습이 이어질 것으로 예상됩니다.