GS4기 4주 실무 질문

[서현]

안녕하세요 평가사님
GS 문제별로 질문이 있습니다.

Q1. 문1 현물출자 위한 감정평가와 관련해서
일반분양 소지가액을 평가하는거니 대상물건은 종전자산평가와 동일하게 토,건만 대상이고 지장물은 대상이 아니라고 이해했는데 맞을까요?

Q2. 문2 연관리비를 PGI에 포함하지 않는건 마스터리스여서? 기타자료 1)에서 언급한 마트에서 유지보수비 등 부담해서? 라고 봐야할까요?

Q3. 문2 계약임대료, 실질임대료 기준 NOI 산정시 총액으로 구하는게 원칙일까요? 저는 PGI부터 단가로 구했습니다. (마지막에 면적으로 나눠 단가로 비교할거니 단가로 구하면 안되나 라는 생각이 들었습니다.)

Q4. 문3에서 예시답안 자료에
일반분양단가 산정시 용적률은 허용용적률을 기준한다는 거겠죠? (해당 지구에 적용된 용적률)

Q5. 용적률 산정시 지하부분 제외하는건 법정, 기준, 허용, 상한 용적률 다 같나요?

질문이 허접하지만.. 답변 주시면 감사하겠습니다!

[김승연(sean)]

1. 출자자산의 평가이니 공부상 등재된 만큼 평가하는게 맞겠죠??
2. 이건 제실수인듯합니다. 관리비를 미고려하는게 맞을 듯합니다. 수정공지 하겠습니다.
3. 상관은 없습니다.
4. 해당지구 적용 용적률입니다.
5. 넵 다 같습니다.

[김승연(sean)]

2번 관련 제가 잘못답변 드렸네요 문제조건상 관리비가 수입에 들어가면 안됩니다.

[서현]

넵 그럼 4. 기타자료 1)에서 한솔마트가 관리비 부담한다는 조건때문에 PGI에 관리비 포함 안하는 거겠죠..?! (이해력이 부족해서 한번만 더 여쭙습니다ㅠ)

[김승연(sean)]

넵 관리비는 당연히 임차인이 부담하는 구조입니다. 수입으로 잡혔더라도 지출로 나가는 부분이라 양자 다 포함하거나 불포함하거나 처리하시면 됩니다. 즉 본 문제를 푸는데는 영향이 없습니다. 다만 문제 조건은 경비산정은 관리비*10%로 산식을 드린 것 뿐입니다.

[서현]

이해됐습니다. 감사합니다 :)