댓글 리스트
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작성자 최명근 작성시간26.06.22 new
1번 관련
멸실물건에 대한 감정평가 가능성과 관련하여 이를 실지조사의 예외에 관한 내용 외에 조건부 감정평가로 연결하여 서술하는 경우, 멸실 당시의 상태를 전제로 평가를 수행할 수 있다는 측면에서 일부 논의는 가능합니다.
다만 멸실물건의 감정평가 가능성을 조건부 감정평가의 문제로 직접 연결하는 경우에는 몇 가지 이론적 문제점이 존재합니다.
첫째, 멸실물건 평가의 핵심은 평가조건의 설정이 아니라 대상물건의 확인 및 특정 가능성에 있습니다.
즉 조건부 감정평가는 원칙적으로 평가대상이 특정된 상태에서 일정한 사실관계 또는 장래 상태를 전제로 하는 문제인 반면, 멸실물건 평가는 애초에 대상물건의 존재, 규모, 구조, 상태 등을 객관적으로 확인할 수 있는지가 우선 문제됩니다.
둘째, 실지조사가 불가능하다는 사실만으로 곧바로 조건부 감정평가가 되는 것은 아닙니다.
멸실물건 평가가 가능한 이유는 조건을 부가하였기 때문이 아니라, 객관적·신뢰성 있는 자료를 통하여 대상물건의 동일성과 상태를 확인할 수 있기 때문입니다. -
작성자 최명근 작성시간26.06.22 new
1번 관련 계속
셋째, 조건부 감정평가는 사실과 다른 상태를 전제로 하거나 장래의 불확실한 사실을 전제로 하는 경우가 중심이 되지만, 멸실물건 평가는 원칙적으로 과거 실제 존재하였던 상태를 복원하여 평가하는 문제입니다.
따라서 양자의 논리구조는 동일하지 않습니다.
그럼에도 불구하고 답안에서 이를 조건부 감정평가와 연계하여 서술하려면 다음과 같은 정도의 보조적 논의가 적절합니다.
대상물건의 규모·구조·설치상태 등에 관한 객관적 자료가 충분하지 않은 경우에는 확인 가능한 범위 내에서 일정한 가정을 전제로 평가가 이루어질 수 있으며, 이러한 경우 감정평가조건 또는 평가상 제한사항을 명확히 기재할 필요가 있다.
정도의 수준입니다. -
작성자 최명근 작성시간26.06.22 new
2번 관련
원형지의 경우 골프장 일단지 중 가치를 달리 하는 부분으로 보아 구분평가하는 것은 가능할 수 있으나, 이를 곧바로 독립된 평가단위로 보아 별개의 임야로 평가하는 것과는 구별하여야 합니다.
원형지는 골프장 사업계획상 필수적으로 확보되어야 하는 구성부분으로서 일반적으로 골프장 외의 용도로 자유롭게 이용되거나 처분될 수 없으며, 골프장의 조성·유지 및 인허가 체계와 밀접하게 결합되어 있습니다. 따라서 원형지가 골프장 전체와 용도상 불가분의 관계에 있다면 원칙적으로는 골프장 일단지의 일부로 파악하는 것이 타당합니다.
다만 골프장 내부에서도 코스부지, 클럽하우스 부지, 관리시설 부지, 원형지 등은 이용상태와 경제적 효용이 서로 다르므로, 일단지 전체를 평가하는 과정에서 원형지를 가치형성요인이 상이한 부분으로 구분하여 별도의 가격수준이나 개별요인을 적용하는 것은 가능합니다.
즉 이는 일단지의 범위를 부정하는 것이 아니라, 동일한 일단지 내부에서 가치형성요인이 다른 부분을 구분하여 가격배분 또는 부분별 가치분석을 수행하는 것에 해당합니다. -
작성자 최명근 작성시간26.06.22 new
2번 관련 계속
다만 본 문제에서 평가대상은 골프장 전체가 아니라 원형지 자체입니다. 따라서 원형지를 골프장 일단지 중 가치를 달리하는 부분으로 보아 구분평가한다는 논리를 적용하려면, 원칙적으로 골프장 전체가 평가대상인 경우 일단지 내부의 가격배분 또는 부분별 가치분석을 수행하는 상황이 전제되어야 합니다.
즉 구분평가 논리는 하나의 일단지가 평가대상으로 확정된 상태에서 그 내부에 가치형성요인이 상이한 부분이 존재하는 경우, 각 부분의 가격수준을 달리 적용하거나 가치배분을 수행하는 과정에서 등장하는 개념입니다.
그러나 본 사안은 골프장 전체에 대한 평가가 아니라 원형지 단독에 대한 경매평가가 문제되고 있으므로, 단순히 "원형지는 일단지 내에서 가치가 다른 부분이므로 구분평가한다"는 논리만으로는 대상물건의 평가단위가 무엇인지에 대한 핵심 쟁점을 해결하기 어렵습니다.
본 문제의 핵심은
원형지를 독립된 임야로 볼 것인지, 아니면 골프장 전체와 용도상 불가분의 관계에 있는 골프장용지의 일부로 볼 것인지
에 있으며, 이는 구분평가의 문제가 아니라 대상물건 확정 및 개별물건 기준 원칙과 용도상 불가분 관계의 적용 문제에 해당합니다.
