질문)
대지와 건축물, 그리고 부수되는 시설물에 관해서 의문점이 있어 문의드립니다.
건축물의 정의에 건축물이라함은 토지에....과 이에 부수되는 시설물..을 말한다라고 규정되어 있고, 대지라 함은 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다라고 되어 있습니다.
1개 대지위에 4동의 건축물을 소유자가 각각 동별로 대지를 건축법 등 제반기준에 적합하게 분할한 후, 건축물대장을 분리등재하려고 합니다.
문제는 4개동의 건축물의 오수를 처리하는 오수정화조가 제 4동의 대지에 하나만 존재한다는데 있습니다.
각각의 대지로 건축물대장을 분리하는 것이니 만큼 제 소견으로는 위의 대지와 건축물의 정의에 입각하여, 대지별로 오수정화조를 별도 설치하던가 아니면 오수정화조가 설치되어 있는 제 4동의 대지를 해당 지번의 대지로 편입하여 건축물대장에 표기한 후, 건축물대장을 분리하여야 할 것으로 판단됩니다.
그러나 일부 의견은 오수처리 시설의 위치는 오수분뇨및축산폐수에 관한 법률에 별도 규정이 없고, 오수정화조는 건축물의 정의상 시설물에 해당되지 아니 함으로 오수정화조가 있는 대지는 각 동별 대지에 포함되지 않아도 된다고 합니다.
답변)
안녕하세요. 재미있는 주제군요. 좀 생각해보고 답변을 할까 했지만, 더 생각한다고 좋은 해답이 나올 것 같지도 않으니 바로 의견을 적겠습니다. 매무 자신이 없다는 것을 전제로 합니다.
일단 정화조는 건축물 그 자체는 아니라 보아야 할 것입니다. 다만 그에 부수되는 시설물인 것은 틀림이 없겠지요. 예컨대 주차장도 그에 부수되는 시설물이 될 수 있겠습니다. 건축법에서 건축물의 개념을 이렇게 넓히는 이유는 건축물을 건축하고자 하는 자가 건축허가를 받으면 그 부수되는 시설물에 대한 허가도 같이 포함되는 것으로 의제하기 위한 것일 것입니다.
그러나 일단 건축물이 완성된 이후에 공유물의 분할이라는 관점에서까지 이러한 부수되는 시설물개념을 엄격하게 해석하는 것은 좀 과도한 것이 아닐까 하는 의문이 드는군요. 질문자의 의견처럼 이러한 시설물을 분할되는 각 필지별로 확보하도록 요구한다면 분할이 가능한 경우가 매우 축소될 것 같습니다.
대체로 질문자가 제시한 사안에서 분할의 가능성을 판단하는 가장 중요한 척도는 건축물이 독자적으로 분리될 수 있는가 하는 점이 되어야 하고, 그 외 부수되는 시설물까지 모두 독자적으로 확보되어야 하는 것은 아닐 것입니다. 예컨대 분할로 인해 하수처리시설이 제3자의 토지를 지나가게 되는 경우에도 이를 허용하지 않게 되면 분할이 가능한 경우가 오히려 예외가 되지 않을까 생각됩니다.
원래 건축물대장은 민사적인 문제까지 모두 고려하면서 편성할 필요는 없고, 어떠한 건축물이 대지상에 건축되어 있고, 잘 유지되고 있는가를 판단하는 자료로서 일차적인 가치가 있는 것입니다. 그러나 공유물의 분할과정에서 민사적인 문제가 소홀히 처리되어 사후에 건축법상 건축허가요건이 위반되는 건축물이 나타나서도 곤란하겠지요.
이 사안에서 특별한 대책이 없이 건축물대장이 편성되면, 정화조에 대한 대지소유권이 없는 3개필지의 소유자들이 사후에 제4필지의 소유자들에 의해 정화조사용을 중단당하는 문제가 발생할 수 있다고 보입니다. 제4필지 이외의 토지소유자는 정화조에 대한 소유권도 상실한다고 해석될 수 있기 때문입니다. 그러므로 나머지 3개필지 소유자에게도 그 정화조를 상당한 기간사용할 수 있는 민사적인 권리가 확보되는 것이 반드시 필요할 것으로 보이는군요.
예컨대 제4필지의 일부에 구분지상권을 설정하도록 하고, 그에 대해 4필지의 소유자가 공유하도록 하거나, 또는 정화조의 면적만큼 추가로 한 필지를 분할하여(그러면 총 5개필지가 되겠군요) 4개동의 소유자에게 공유시키는 방법 등은 어떨까요?
법적으로 이렇게 확실한 방법이 마련되지 않는다고 해도 건축물대장의 구분편성 자체가 불가능하다고 생각은 되지 않습니다. 정화조시설이 반드시 동일대지내 있어야 하는 것은 아니라는 견해에 찬성하고 싶군요. 다만 행정청에서 이러한 민사적인 문제를 사전에 인식하고 그 대책을 요구하여 건축주들이 이를 해결할 수 있도록 한다면 어떠한 방식에 의하든 큰 문제는 없을 것으로 보이는군요.
다 적어 놓고도 역시 자신이 없기는 마찬가지입니다. 저에게 정답을 요구하신 것이 아니라 의견만을 물은 것이지요?
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