불법건축물 추인절차(허가, 신고)
- 당해 지자체 담당 고발조치(법원)
- 법원에서 경찰에조사의뢰
- 경찰결과보고
- 과태료처분
- 사용검사
불법 건축물 양성화(추인허가)란?
건축물을 새로 짓거나(신축), 늘리거나(증축) 또는 고칠 때(개축-리모델링)에는
반드시 해당 시·군·구청에 신고하거나 허가를 받아야 합니다.
항공촬영, 주변민원등이 제기되어 위반건축물로 판명되면 철거 후 원상복구의 시정명령을 내립니다.
30일간의 1차 시정명령기간내에 시정이 되지 않으면 20일간의 2차 시정명령이 내립니다.
두 차례에 걸친 시정기간내에도 시정이 이루어지지 않으면 이행강제금을 부과합니다.
이행강제금은 일년에 두 차례씩 총 5회를 부과할 수 있습니다.
다섯번에 걸친 이행강제금 부과후에도 시정이 되지 않으면
고발조치와 함께 최고 3년이하의 징역 또는 5,000만원이하의 벌금형을 받게 됩니다
[징역과 벌금은 병과(倂科)할 수 있습니다.
도시지역 밖에서는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하 벌금의 형사처벌].
이행강제금(履行强制金) 제도는 종전의 벌금, 과태료 등으로 되어 있는
벌칙규정의 모순을 시정하려고 새롭게 만든 제도입니다.
이행강제금이 시행되기 전에는 불법 건축물에 대하여 시정명령을 내리고
이에 불응할 경우 고발하여 벌금형이나 과태료를 1회 부과하였습니다.
일사부재리(一事不再理)의 원칙에 따라 같은 사안을 2회 이상 처벌하지 못하게 되어 있었기 때문에
벌금이나 과태료를 한번 납부하고 나면 원상복구명령을 따르지 않아도 더 이상의 처벌을 할 수 없었습니다.
이러한 법의 빈틈을 이용하여 불법건축행위를 하는 사람들이 많았습니다.
벌금 한 번 내고 나면 불법 건축물이 온전히 내 것이 되는 허점이 있었습니다.
이행강제금제도는 불법건축행위로 얻은 경제적 이윤을 경제적으로 회수하겠다는 뜻이 있습니다.
그래서 총 5회 까지 부과할 수 있으며 이미 부과된 이행강제금은
시정명령이 이루어져도 반드시 납부해야 합니다.
*이행강제금 부과액 : (건물과세시가표준액 × 위반면적) ÷ 2
옥탑방과 같은 거주용 불법 주택의 경우
대통령 선거기간중에 양성화 시켜주는 한시적인 조치가 있기는 있었습니다.
거주용 주택의 경우 어차피 강제철거나 형사처벌까지 가기는 힘들거라는 판단이 선다면
몇 푼 안되는 이행강제금을 낼 각오를 하시던지
그렇지 않다면 무조건 자진철거후 원상복구하시는 것이 좋습니다.
한 번 부과된 이행강제금은 반드시 내야 하기 때문입니다.
항공촬영이나 주변민원이 제기된 불법 건축물은 추인허가를 통해서 합법화시킬 수도 있습니다.
추인허가(追認許可)란 허가나 신고에 의하지 않고 불법으로 신축, 증축 또는 개축되어진 건축물을
행정적으로 적법한 건축물로 인정하는 제도입니다.
건폐율, 용적률등의 건축조례를 참고하여 주거용 건축물에 대하여 추인허가가 가능할 수도 있습니다.
건축물의 건축초기에 건폐율, 용적률등을 꽉채워 짓는 것이 일반적이기는 하지만
혹시 모를 일이니 지적도, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서등을 발급 받아
해당 시·군·구청의 건축담당 공무원이나 인근의 건축설계사무소에 추인허가가 가능한지 물어보십시요.
***건축법 제83조 (이행강제금)
① 허가권자는 제69조제1항의 규정에 의하여 시정명령을 받은 후 시정기간내에 당해 시정명령의 이행을
하지 아니한 건축주등에 대하여는 당해 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여
그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하는 경우에는 다음 각호의 이행강제금을 부과한다.
다만, 연면적이 85제곱미터(약25.7평) 이하의 주거용 건축물인 경우와 제2호중 주거용 건축물로서
대통령령이 정하는 경우에는 다음 각호의 1에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위안에서
당해 지방자치단체의 조례가 정하는 금액을 부과한다 (개정 99·2·8 법5895, 2000.1.28)
이행강제금은 위법건축물에 부과되는 벌금입니다.
1. 이행강제금의 부과절차
구청에서 2회의 시정명령을 내린 후 부과하며, 2회의 시정명령없이 바로 이행강제금을 부과하는 것은 절차상 위법이므로 이의제기 가능합니다.
2. 이행강제금의 부과범위
1년에 2회의 범위내에서 명령이 이행될때까지 반복하여 부과합니다. 단, 연면적 85제곱미터 미만의 주거용 건축물은 총부과 횟수가 5회를 넘지 않는 범위에서 해당지자체의 조례로 부과횟수를 정할 수 있지만, 일부를 근린생활시설로 이용하고 있으면 해당되지 않습니다. 건축법과 해당구청의 조례도 함께 봐야합니다.(건축법80조, 시행령115조2항)
3. 이행강제금과 과태료
위반행위 발생 시기가 1992년 5월 31일 이전인 경우 이행강제금을 부과하는 것이 아니라 과태료를 부과합니다. 과태료 부과는 1회이며, 납부후에는 추인허가가 가능합니다.(2004마953) 적발일이 아니라 위반행위발생일을 기준으로 합니다.
4. 이행강제금 징수의 소멸시효
징수의 소멸시효는 지방재정법 82조1항에 따라 5년이지만, 일단 이행강제금 부과를 고지후에는 5년동안 고지를 않고 넘어가는 지자체가 없다고 보면 됩니다. 위반 발생일로부터 적발일까지 5년이 아닙니다. 이것은 소멸시효가 없습니다.
5 위법건축물에서의 영업신고와 영업허가
1)건축법79조
허가권자는 위법건축물에 대하여는 다른법령에 따른 영업이나 그밖의 행위를 허가하지 않도록 요청할 수 있다.
2)식품위생법에 의한 음식점 영업
식품위생법상 음식점 영업신고 요건을 갖추었어도 건축물이 무허가 건물이라면 영업을 할 수 없다.(2008도6829)
3)의료법에 의한 의원 개설
신고와 허가를 구분해서 법적용
허가받아야 하는 종합병원이나 병원등의 개설과는 달리 의원, 치과의원,한의원,조산원등을 개설하는 경우에는 보건복지부령이 정하는 바에따라 시군구청장에게신고하면 되므로 위법건축물에서 영업이가능합니다. 단, 건축물대장에서 관리하지 아니하는 무허가건축물에서는 안됩니다.(법제처09-0007) 허가업종은 불가하지만, 신고업종은 가능하다는 해석입니다. 하지만, 이런 해석집까지 나올 정도면 실무에서는 의원개설이 어렵습니다.
6. 위법건축물을 살릴수있는 방법
해당지역의 건폐율,용적율을 따져서 비율안에 들어가면 추인을 하시죠.
7. 등기부등본있고, 건축물대장 존재하는 경우
간혹 등기부등본있고, 건축물대장 있는데 위반건축물인 경우(98두19070)에도 위반은 위반입니다. 건물살때, 입주할때, 임차할때 잘 살펴 보아야합니다.
8. 위법건축물을 살릴수없는경우
85제곱미터 미만 주택이면 이행강제금 5회로 끝나서 그나마 다행이나 이에 해당되지안는경우, 철거냐, 안고가느냐는 본인결정입니다.
9. 위법건축물에서 영업할 수 있는 업종
▶ ‘85.1.1. 이전 위반사실이 객관적으로 증명 가능한 위반건축물
→ 과태료 및 이행강제금 부과 없이 추인 [건축과-6600(2004.12.22.)호 참고]
▶ ‘85.1.1～92.5.31. 사이 과태료 처분 근거가 없으나, 위반시점이 객관적으로 증명 가능한 건
→ ’91.5.31. 개정 건축법(법률 제4381호) 부칙 제6조 경과조치에 의하여, 종전규정에 의한 과태료 처분 후 추인 [건축58550-3639(1999.9.11.)호 참고]
▶ ‘85.1.1～92.5.31. 사이 과태료 처분이 된 건
→ 과태료 및 이행강제금 부과 없이 추인 [건축58550-863(1999.4.10.)호 참고]
▶ ‘92.6.1. 이전 과태료 처분근거가 없는 건
→ 이행강제금 1회 부과후 추인 [건축58550-863(1999.4.10.)호 참고]
▶ ‘92.6.1. 이후 위반
→ 고발조치 및 이행강제금 1회 납부된 경우 추인 [건축58550-3639(1999.9.11.)호 참고]