점포에 있어서는 숨어있는 복병중의 하나가 정화조입니다.
신도시 상권은 오수처리시설이기에 정화조 용량 부족으로 인한 문제는 발생하지 않지만, 주의할점은
업종변경시 오수의 용량차이에 의하여 원인자 부담금을 부담해야 합니다.
따라서 원인자부담금의 부담주체를 명확히 해주어야 합니다.
통상 들어오는 임차인이 부담합니다.
기존 구상권일경우에 정화조는 통상 건물밑에 묻혀있어 용량증설자체가 거의 불가능합니다.
업종변경시 반드시 정화조 용량을 계산해서 입점이 가능한지 분석해야 합니다.
❀정화조:
관련법규--하수도법(구: 오수분뇨및 축산폐수에 관한법률은 2007.09.28일부로 폐지)
환경부고시 2006-96호(건축물의 용도별 오수발생량 및 단독정화조 처리대상인원 산정방법)
1.오래된 건물에는 건축물대장상에 정화조에 관한 내용이 나와있지않은 경우가 많으므로 해당 구청
청소과에 문의하여 확인하여야 합니다.
건축물대장상에 정화조와 관련된 표기가 없는 경우에는 대부분의 경우 오래된 건축물로
이런 경우에는 부득이하게 구청 담당부서에 전화문의를 통해 용량을 확인하셔야 합니다.
통상 1998년을 기준으로 그 이전에 준공받은 건물들은 대부분 정화조와 관련된 표시가
나오지 않는 경우가 많습니다. 오수 발생량 증가분에 원인자 부담금이 발생됩니다.
2. 점포의 경우 타 업종 입점시 정화조 용량 초과로 인한 입점불가 여부를 확인하여야 합니다.
3. 정화조 용량을 초과하는 경우 정화조 청소주기를 당기는 방법으로 입점이 가능하나
(정화조 총 용량의 220%이내--공공하수 처리구역내)
건물주의 동의절차를 반드시 득하여야합니다.
4. 하수도 원인자부담금 발생여부 체크 및 확인을 해두어야 합니다.
5. 해당건물에 타업종 입점시 오수 발생량이 증가하게 되면 환경원인자부담금 발생합니다.
6. 하수도 원인자부담금은 최초 건축주가 준공시 1회 납부하며, 이후 임대차 과정에서 오수발생량
이 증가할때마다 증가분에 대해 1회씩 부과(10톤 초과부터 / 누적적용)--동일업종 승계시에는
오수 증가량이 없으므로 무과합니다.
7. 환경개선부담금(원인자 부담금)은 160m2 이상 건물시 발생하며,
교통유발부담금은100m2이상 건물시 발생합니다.
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정화조 용량 계산하는 방법은 개략적으로 다음과 같읍니다.
1. 우선 건축물관리대장 뒷면에 보면 해당 건물전체의 정화조 용량이 나와 있습니다.
(예: 100인 또는 200인용)
2. 해당 건물에 어떤 점포들이 있는지 확인해 둡니다.
상호에 관계없이 일반음식점, 사무실등 건축물용도로 분류하며, 상세내역은
"단독정화조 처리대상 인원 산정기준"에 나와 있습니다.
※ 정화조 용량 판독법
■ 단독 정화조 인원 산정식
N= 업종별 오염 계수 * A : N - 인원수 / A- 면적 (M2)
☞ 근린생활시설중 음식점 기준
- 한식, 중식(오염 부하량이 높은 경우): N=0.4A
-커피숍. 경양식 (오염 부하량이 낮은 경우): N=0.175A
-기타 음식점: N=0.3A
3. 人員算定式이란?
일반음식점을 계산한번 해 볼께요.
산정기준에서 보면
음식점은 한식 및 중식, 일반음식점, 양식 및 일식 및 카페등으로 분류되어 있습니다.
일반음식점은 산정기준에 의하면
n=0.3A라고 되어 있습니다.
(참고로 n은 인원, A는 연면적입니다.)
그럼 해당 점포의 면적을 건축물 관리대장을 보면 확인될수 있으니 곱하면 됩니다.
☞만약 일반음식점이 70M2라면 0.3*70=21人이 산출됩니다.
즉, 일반음식점으로서 70M2이면 21인의 정화조 용량이 필요하다는 것입니다.
4. 이런 식으로 각 해당 점포별로 전부 계산해보면
건축물관리대장상의 정화조 용량과 비교해서 그 이하인지, 이상인지 간단히 알수 있습니다.
5. 예를들어
정화조 용량이 총 100인의 건물에서 70M2넓이의 음식점이 4개있고, 70M2넓이의 사무실이
하나 있다가 이 사무실을 일반음식점으로 변경하고자 한다면 전체 정화조 용량을 구해보면?
일반음식점은 n=0.3A
일반 사무실은 n=0.08A이므로
일반 음식점에 필요한 정화조 용량은 위에서 구한대로 21명*점포4개=84명
일반 사무실은 0.08*70M2=6명
따라서 84명+6명은 90명이 되므로 별 문제가 되지 않습니다.
그런데 이 사무실을 일반 음식점으로 변경하고자 한다면
70M2넓이의 음식점은 21명 기준의 용량이 필요하게 되어
일반음식점이 5개 되어 총 정화조 용량이 105인이 되어
사무실은 정화조 용량 초과로 일반음식점으로 영업신고가 되지 못하게 됩니다.
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참고로 위와 같이 단독 정화조가 아니고
"오수 정화처리시설"이 되어 있는 건물인 경우?
인원 산정 필요없고 전부 영업신고 및 영업허가는 가능하지요
☞단독정화조인지, 오수 정화처리 시설이 되어있는지는 "건축물 관리대장"에 상세히 나와 있습니다
※ 계약전 공부서류 확인
① 건축물대장상에 오수처리시설 또는 단독정화조 여부 확인
② 단독정화조의 경우 건물전체의 용도(실제 사용용도 기준)를 확인하여 현재 사용중인 전체 정화용량 산출
③새로 입점하고자 하는 업종을 해당층에 대입하여
정화조 용량 변화를 산출하여 총 정화조용량 초과여부 확인
④업종승계의 경우 정화조 용량 확인 불필요
신규입점의 경우 반드시 확인절차를 거처야 합니다.
※ 확인결과 정화조용량이 초과될 경우?
①용량 초과의 경우 현실적으로 정화조탱크를 새로 증설하는 작업은 불가능함.
②총 용량의 220%를 넘지 않는 경우 정화조 청소주기를 당기는 방법으로 해결함
③청소 주기단축의 경우 반드시 건물주의 동의절차를 밟을것 (서면 동의)
④ 추가비용 발생부분에 대한 책임소재를 명확하게 구분할것
-상가전문 부동산 전무 김송철 (010-2511-7373)