※ 임대차관계에서의 대항력의 개념
임차인이 임대차계약을 체결하지 않은 새로운 건물주에 대하여 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 힘
가. 민법 : 임차인 독자적으로 구비 불가능(제621조 임차권등기)
<법조문> 第621條 (賃貸借의 登記) ①不動産賃借人은 當事者間에 反對 約定이 없으면 賃貸人에 對하여 그 賃貸借登記節次에 協力할 것을 請求할 수 있다.
②不動産賃貸借를 登記한 때에는 그때부터 第三者에 對하여 效力이 생긴다.
나. 주택임대차보호법
(1) 인정여부 - 임차인 독자적으로 구비 가능
(2) 요건 -인도와 주민등록
(3) 시기- 주민등록 다음날
(4) 효과 -양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주
<법조문> 第3條 (對抗力등) ①賃貸借는 그 登記가 없는 경우에도 賃借人이 住宅의 引渡와 住民登錄을 마친 때에는 그 翌日부터 第3者에 대하여 效力이 생긴다. 이 경우 轉入申告를 한 때에 住民登錄이 된 것으로 본다.
②賃借住宅의 讓受人(기타 賃貸할 權利를 承繼한 者를 포함한다)은 賃貸人의 地位를 承繼한 것으로 본다.
다. 상가임대차보호법
(1) 인정여부 - 인정됨
(2) 요건 -인도와 사업자등록
(3) 시기- 사업자등록 다음날
(4) 효과 -양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주
<법조문> 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
※ 대항력 구비 이전에 이미 선순위권자(근저당, 가압류 등)가 존재할 경우에는 대항력 인정되지 않음
※ 대항력 발생시기의 입법론상 문제점
※ 임차인의 종전 임대인에 대한 임대차보증금반환청구권 가능 여부(판례상으로 인정)
<CASE 1>
<질문>
저는, 이 번에 서울 서초구에 보유하던 주택1채를 4억원에, 상가 점포 하나를 2억원에 모두 매각하려고 준비 중입니다.
그런데, 위 주택에는 보증금 2억원에, 위 상가점포에는 보증금 1억원에 임차인들이 한 사람씩 들어 있습니다.
이런 경우에 통상적인 거래관행과 같이 매수인과 합의하에 임대차보증금을 매수인이 승계하는 것으로 처리하고, 부동산매매가격에서 승계되는 보증금액수를 제외한 나머지 금액만을 받고 이전등기를 하더라도 매도인인 저에게 아무런 문제가 없는 것인지 궁금합니다.
<답변>
임차인이 있는 부동산을 매매하면서 흔히들 임대차보증금을 매수인이 승계하고 나머지 금액만 현실적으로 수수하면서 이전등기를 해버리는 거래관행이 있지만, 다음에서 보는 바와 같이 이러한 거래관행은 매도인에게 문제가 있을 소지가 있습니다.
우선, 이 문제는 상가와 주택의 경우로 나누어 생각해 볼 수 있습니다.
상가의 경우는 주택임대차보호법이 적용되지 않아, 상가임차인의 입장에서는 원칙적으로 상가매수인에 대하여 대항력이 없어 매수인에게 임대차보증금을 청구할 권리가 없습니다(상가임대차법 제정이전에는 상가임대차법 적용범위의 상가 임대차계약에 대해서는 대항력이 있음). 따라서, 매도인, 매수인, 상가임차인의 3자 합의하에 임대차보증금을 매수인이 승계하는 것으로 합의하지 않은 한, 상가임차인으로서는 원칙적으로 매도인에게만 임대차보증금반환을 청구할 권리가 있게 되는 것입니다. 더구나, 상가임차인은 현실적으로 저당권이나 전세권 등을 설정하는 경우가 적어 매수인이 부도날 경우 매도인에게 임대차보증금반환을 청구할 가능성이 실제로도 크다고 할 수 있습니다.
따라서, 상가매도인의 입장에서는 기존의 임대차보증금을 매수인이 책임지기로 한다는 매수인과의 합의만 믿고 상가를 이전등기하는 것은 위험하고, 매수인과 임차인간의 3자 합의로 매수인이 임대차보증금반환채무를 승계하는 것으로 합의할 필요가 있다고 할 것입니다.
한편, 주택의 경우는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”는 규정이 있어, 별다른 합의가 없더라도 임차인이 매수인에게 임대차보증금청구를 할 수 있는 대항력을 가지게 됩니다.
그런데, 주택의 경우 과연 임차인이 매수인에게 보증금을 반환받지 않고, 매도인에게 보증금반환을 청구할 권리가 있는지가 문제입니다. 만약, “매수인”이 아니라 “매도인(전 소유자)”에게 보증금반환을 청구할 수 있다면, 임대차보증금을 공제하고 나머지 잔금만 받고 이전등기를 넘겨준 매도인이 곤경에 처할 우려가 있습니다. 이 문제에 대하여 학설이 대립한 적이 있지만, 현재 법원의 입장은 “임대주택의 소유자가 임대차관계 존속 중 그 주택을 양도한 경우 임차인이 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있다 하여도 임차인이 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 임대인에게 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고 임대차계약을 해지할 수 있다”고 하여(대법원 2000. 9. 22. 선고 99다48399호, 서울고등법원 1999. 7. 30. 선고 99나12248호 판결), 이전등기 후 오랜 시간이 지나버리기 이전에 임차인이 매도인에게 임대차보증금반환을 청구할 수 있는 가능성을 인정하고 있습니다.
따라서, 상가가 아닌 “주택”의 경우라고 하더라도 매도인으로서는 매매과정에서 임차인으로 하여금 매수인과 임대차계약을 갱신하고 임대차보증금을 매수인이 승계하는 것으로 합의한 이후에만, 임대차보증금을 매매대금에서 공제하고 나머지 잔금만을 받고 계약을 마무리하는 자세가 필요하다고 할 것입니다. - 이상 -
<CASE 2>--다가구주택이 다세대주택으로 변경될 경우의 적법한 전입신고방법
<질문>
저는, 마포구에 개업 중인 부동산중개인입니다.
다가구주택을 다세대주택으로 변경함에 있어, 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위한 임차인들의 적법한 전입신고 방법이 궁금해서 문의드립니다. 상세히 설명해 주시기 바랍니다.
<답변>
주택임대차보호법상 대항력있는 적법한 전입신고를 하기 위해서는 현행 판례상, 구분등기가 되지 않은 다가구주택의 경우에는 동,호수가 표시되지 않고 지번까지만 전입신고하더라도 무방하지만, 구분등기가 된 다세대주택의 경우에는 반드시 동,호수까지 표시하여 전입신고하여야만 합니다.
그런데, 다가구주택으로 건축된 집에 세입자들이 거주하는 도중에, 집주인이 다가구주택을 다세대주택으로 변경하였을 경우, 기존에 지번까지만 표시하고 동,호수를 표시하지 않은채 전입신고한 세입자들은 반드시 동,호수까지 표시하여 전입신고 내용을 변경하여야만 이를 변경한 시점부터 대항력을 인정받을 수 있습니다. 따라서 만약, 동,호수까지 보완하여 전입신고를 변경하기 이전에, 구분등기된 다세대주택 부분에 근저당권이 설정되거나, 가압류가 등재될 경우, 비록 근저당이나 가압류 이전에 임대차목적물에 전입을 하였다고 하더라도 대항력을 인정받을 수 없습니다(만약 다가구주택의 임차인이, 임대차목적물이 다세대주택으로 변경되기 이전부터 미리 동,호수까지 표시하여 전입신고를 해 두었고, 이러한 동,호수 표시가 다세대주택으로 변경된 이후의 동,호수 표시와 일치하였다면, 그 세입자는 최초의 전입신고를 한 시점에서 대항력을 취득하게 될 가능성이 큽니다).
따라서, 다가구주택의 임차인들은 거주하는 주택이 다세대주택으로 변경될 경우 동,호수까지 보완하여 새롭게 전입신고를 해야하는 점을 항상 유의해야 합니다.
이 점에 관해서는 중개업자 역시, 항상 임대차계약 당시의 부동산등기부등본을 근거로, 임대차목적물이 다가구주택인지 다세대주택인지 여부를 확인하고, 또 다세대주택일 경우 현관문에 표시된 호수가 아니라, 부동산등기부상의 동,호수 표시에 맞게 임대차계약서에 표시하여야한다는 점을 유의하여야 합니다. 만약, 중개업자가 임대차계약서상에 동,호수 표시를 누락하거나 잘못기재하여, 임차인이 이를 제대로 확인하지 못하고 임대차계약서의 표시 그대로 전입신고하였을 경우, 중개업자에게 손해배상책임이 돌아올 가능성이 크다고 할 것입니다.
임차인이 임대차계약을 체결하지 않은 새로운 건물주에 대하여 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 힘
가. 민법 : 임차인 독자적으로 구비 불가능(제621조 임차권등기)
<법조문> 第621條 (賃貸借의 登記) ①不動産賃借人은 當事者間에 反對 約定이 없으면 賃貸人에 對하여 그 賃貸借登記節次에 協力할 것을 請求할 수 있다.
②不動産賃貸借를 登記한 때에는 그때부터 第三者에 對하여 效力이 생긴다.
나. 주택임대차보호법
(1) 인정여부 - 임차인 독자적으로 구비 가능
(2) 요건 -인도와 주민등록
(3) 시기- 주민등록 다음날
(4) 효과 -양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주
<법조문> 第3條 (對抗力등) ①賃貸借는 그 登記가 없는 경우에도 賃借人이 住宅의 引渡와 住民登錄을 마친 때에는 그 翌日부터 第3者에 대하여 效力이 생긴다. 이 경우 轉入申告를 한 때에 住民登錄이 된 것으로 본다.
②賃借住宅의 讓受人(기타 賃貸할 權利를 承繼한 者를 포함한다)은 賃貸人의 地位를 承繼한 것으로 본다.
다. 상가임대차보호법
(1) 인정여부 - 인정됨
(2) 요건 -인도와 사업자등록
(3) 시기- 사업자등록 다음날
(4) 효과 -양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주
<법조문> 제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
※ 대항력 구비 이전에 이미 선순위권자(근저당, 가압류 등)가 존재할 경우에는 대항력 인정되지 않음
※ 대항력 발생시기의 입법론상 문제점
※ 임차인의 종전 임대인에 대한 임대차보증금반환청구권 가능 여부(판례상으로 인정)
<CASE 1>
<질문>
저는, 이 번에 서울 서초구에 보유하던 주택1채를 4억원에, 상가 점포 하나를 2억원에 모두 매각하려고 준비 중입니다.
그런데, 위 주택에는 보증금 2억원에, 위 상가점포에는 보증금 1억원에 임차인들이 한 사람씩 들어 있습니다.
이런 경우에 통상적인 거래관행과 같이 매수인과 합의하에 임대차보증금을 매수인이 승계하는 것으로 처리하고, 부동산매매가격에서 승계되는 보증금액수를 제외한 나머지 금액만을 받고 이전등기를 하더라도 매도인인 저에게 아무런 문제가 없는 것인지 궁금합니다.
<답변>
임차인이 있는 부동산을 매매하면서 흔히들 임대차보증금을 매수인이 승계하고 나머지 금액만 현실적으로 수수하면서 이전등기를 해버리는 거래관행이 있지만, 다음에서 보는 바와 같이 이러한 거래관행은 매도인에게 문제가 있을 소지가 있습니다.
우선, 이 문제는 상가와 주택의 경우로 나누어 생각해 볼 수 있습니다.
상가의 경우는 주택임대차보호법이 적용되지 않아, 상가임차인의 입장에서는 원칙적으로 상가매수인에 대하여 대항력이 없어 매수인에게 임대차보증금을 청구할 권리가 없습니다(상가임대차법 제정이전에는 상가임대차법 적용범위의 상가 임대차계약에 대해서는 대항력이 있음). 따라서, 매도인, 매수인, 상가임차인의 3자 합의하에 임대차보증금을 매수인이 승계하는 것으로 합의하지 않은 한, 상가임차인으로서는 원칙적으로 매도인에게만 임대차보증금반환을 청구할 권리가 있게 되는 것입니다. 더구나, 상가임차인은 현실적으로 저당권이나 전세권 등을 설정하는 경우가 적어 매수인이 부도날 경우 매도인에게 임대차보증금반환을 청구할 가능성이 실제로도 크다고 할 수 있습니다.
따라서, 상가매도인의 입장에서는 기존의 임대차보증금을 매수인이 책임지기로 한다는 매수인과의 합의만 믿고 상가를 이전등기하는 것은 위험하고, 매수인과 임차인간의 3자 합의로 매수인이 임대차보증금반환채무를 승계하는 것으로 합의할 필요가 있다고 할 것입니다.
한편, 주택의 경우는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”는 규정이 있어, 별다른 합의가 없더라도 임차인이 매수인에게 임대차보증금청구를 할 수 있는 대항력을 가지게 됩니다.
그런데, 주택의 경우 과연 임차인이 매수인에게 보증금을 반환받지 않고, 매도인에게 보증금반환을 청구할 권리가 있는지가 문제입니다. 만약, “매수인”이 아니라 “매도인(전 소유자)”에게 보증금반환을 청구할 수 있다면, 임대차보증금을 공제하고 나머지 잔금만 받고 이전등기를 넘겨준 매도인이 곤경에 처할 우려가 있습니다. 이 문제에 대하여 학설이 대립한 적이 있지만, 현재 법원의 입장은 “임대주택의 소유자가 임대차관계 존속 중 그 주택을 양도한 경우 임차인이 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있다 하여도 임차인이 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 임대인에게 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고 임대차계약을 해지할 수 있다”고 하여(대법원 2000. 9. 22. 선고 99다48399호, 서울고등법원 1999. 7. 30. 선고 99나12248호 판결), 이전등기 후 오랜 시간이 지나버리기 이전에 임차인이 매도인에게 임대차보증금반환을 청구할 수 있는 가능성을 인정하고 있습니다.
따라서, 상가가 아닌 “주택”의 경우라고 하더라도 매도인으로서는 매매과정에서 임차인으로 하여금 매수인과 임대차계약을 갱신하고 임대차보증금을 매수인이 승계하는 것으로 합의한 이후에만, 임대차보증금을 매매대금에서 공제하고 나머지 잔금만을 받고 계약을 마무리하는 자세가 필요하다고 할 것입니다. - 이상 -
<CASE 2>--다가구주택이 다세대주택으로 변경될 경우의 적법한 전입신고방법
<질문>
저는, 마포구에 개업 중인 부동산중개인입니다.
다가구주택을 다세대주택으로 변경함에 있어, 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위한 임차인들의 적법한 전입신고 방법이 궁금해서 문의드립니다. 상세히 설명해 주시기 바랍니다.
<답변>
주택임대차보호법상 대항력있는 적법한 전입신고를 하기 위해서는 현행 판례상, 구분등기가 되지 않은 다가구주택의 경우에는 동,호수가 표시되지 않고 지번까지만 전입신고하더라도 무방하지만, 구분등기가 된 다세대주택의 경우에는 반드시 동,호수까지 표시하여 전입신고하여야만 합니다.
그런데, 다가구주택으로 건축된 집에 세입자들이 거주하는 도중에, 집주인이 다가구주택을 다세대주택으로 변경하였을 경우, 기존에 지번까지만 표시하고 동,호수를 표시하지 않은채 전입신고한 세입자들은 반드시 동,호수까지 표시하여 전입신고 내용을 변경하여야만 이를 변경한 시점부터 대항력을 인정받을 수 있습니다. 따라서 만약, 동,호수까지 보완하여 전입신고를 변경하기 이전에, 구분등기된 다세대주택 부분에 근저당권이 설정되거나, 가압류가 등재될 경우, 비록 근저당이나 가압류 이전에 임대차목적물에 전입을 하였다고 하더라도 대항력을 인정받을 수 없습니다(만약 다가구주택의 임차인이, 임대차목적물이 다세대주택으로 변경되기 이전부터 미리 동,호수까지 표시하여 전입신고를 해 두었고, 이러한 동,호수 표시가 다세대주택으로 변경된 이후의 동,호수 표시와 일치하였다면, 그 세입자는 최초의 전입신고를 한 시점에서 대항력을 취득하게 될 가능성이 큽니다).
따라서, 다가구주택의 임차인들은 거주하는 주택이 다세대주택으로 변경될 경우 동,호수까지 보완하여 새롭게 전입신고를 해야하는 점을 항상 유의해야 합니다.
이 점에 관해서는 중개업자 역시, 항상 임대차계약 당시의 부동산등기부등본을 근거로, 임대차목적물이 다가구주택인지 다세대주택인지 여부를 확인하고, 또 다세대주택일 경우 현관문에 표시된 호수가 아니라, 부동산등기부상의 동,호수 표시에 맞게 임대차계약서에 표시하여야한다는 점을 유의하여야 합니다. 만약, 중개업자가 임대차계약서상에 동,호수 표시를 누락하거나 잘못기재하여, 임차인이 이를 제대로 확인하지 못하고 임대차계약서의 표시 그대로 전입신고하였을 경우, 중개업자에게 손해배상책임이 돌아올 가능성이 크다고 할 것입니다.
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