공장 숙박시설 경매낙찰 시 주의사항
한 앤 정 에 셋
한 용 진
공장 경매 낙찰 시 주의사항
저당권 내용확인
①민법에 의한 토지와 건물 외에 공당재단목록에 올라간 공장설비포함 된다.
감정평가액 = 토지 + 건물 + 공장설비
이 때 공장설비금액은 거품이 있고 고장, 노후화 그리고 임금체불과 제3자에 의한 갈취.
②제시 외 건물주의(예) : 폐수 통
미등기 무허가건물, 건축물대장 외 건물
재시 외 건물 안에 공장폐수를 담아놓은 폐수 통
③인허가권 승계여부
임야를 공장부지로 개발 시 산지전용허가, 공장설립 승인권, 건축허가 등의 인. 허가권 이루어져 한다.
임야를 개발하여 공장부지로 만드는 과정 중, 건축물 초기에 경매에 넘어간 물 건을 낙찰 받고자 할 때 인. 허가권의 승계가능한지 확인 후 입찰해야 한다.
▶공장설립 승인권 승계 확인
. 공장설립 승인권 - 공장설립에 관한 법에 의함.
. 승인권은 토지 + 건물에 대하여 나오며 경매 낙찰자에 승계된다.
. 토지만 경매일 경우 승인권은 승계 안 됨.
⇒승인권은 건축주가 갖게 되고 법정지상권이 성립 안 되면 건물 철거해야 되므로 승인권도 자동소멸 됨.
. 경매 사항이 건물이 없는 토지에 대한 경매일 경우 승인권 승계됨
. 승인권이 승계 될 경우 취소기한도 반드시 확인 ⇒ 이해관계에 의한 소송 등 으로 인한 건축기한 넘기게 되면 승인권이 취소되는 경우가 있다.
▶산지전용허가 승계확인
. 산지전용허가는 공장설립 승인권에 따라간다.
즉 공장설립 승인권을 승계 받으면 산지전용허가도 자동승계
▶건축허가 승계
. 전소유자의 허가권은 협상해 사오거나
. 전소유자가 건축허가를 취소 한 후 낙찰자가 신규로 건축허가 득해야
▶낙찰 후 인. 허가권의 승계가 안 되면 큰 손해
(산지전용 등에 의한 개발인 경우 원상복구 해야)
《 공장설립 승인권 승계 해결 사례 》
공장건축 중 경매 된 토지(191-2번지) : A 씨가 낙찰
낙찰된 토지에 유치권신고 : C 씨(정황상 가장유치권 확실)
낙찰자 A씨는 공장설립 승인권 승계를 위해 공장변경승인 신청하였으나 담당공무원으로부터 인접 토지 192-3번지(원래 경매된 토지와 한 필지였으나 공장설립 허가로 인해 공장부지에서 제외된 부분이 분할되어 짐 소유자B(낙찰 받은 토지의 전소유자)와 함께 신청해야 변경신청 승인을 해 주겠다는 통지 받게 되었다. - 뇌물수수 추측
A씨는 인접 토지(192-3) 소유자B(낙찰 받은 토지의 전소유자)를 찾아가 토지 사용 승락 또는 매수를 협의 하러 찾아 갔더니 이미 C씨(유치권신고자)에게 대지 사용 승락을 해 주었으니 C씨를 찾아가 보라고 함.
황당한 A씨가 C씨를 찾아 갔더니 두 토지에 공장설립변경 승인을 해 놓은 상태였음. 즉 전소유자B씨와 유취권자 C씨가 짜고 일을 도모한 것임.
고민하던 낙찰자A씨는 공장부지의 건폐율을 축소하는 방법(인접 토지 불필요)으로 하여 다시 변경승인 신청해 공장설립 승인권을 승계 받음.
숙박시설 낙찰 시 주의사항
사우나, 이용업, 미용업, 숙박업 등은 공중위생 관리법의 적용 받는다.
①인. 허가권 승계
공중위생 영업 관련시설 및 설비의 전부를 인수하한 자는 공중위생영업자의 지 위를 승계한다.(시설 및 이체를 인수한자는 영업권을 승계한다.)
②낙찰 받은 후 수익 창출되는 영업이 지속 가능한지 타당성 검토
▶인근경재업체확인
▶객실 수와 주차대수 확인
③전소유자의 위법행위로 인한 행정처분 영향검토(식품위생과에 확인)
전소유자가 성매매알선 등에 관한 법률, 풍속영업에 관한 법률, 청소년보호법 등의 위반으로 영업정지 또는 시설사용중지처분이 처해진 경우, 행정제재처분 승계 된다.
④유체동산 중복경매 유무확인
. 숙박시설은 낙찰 후 명도를 빨리 끝내고 영업권을 승계 받아야 영업가능
. 영업권 승계는 시설 및 일체의 인수에 의해 이루어지는데, 숙박시설 내의 시설 물인 유체동산이 중복경매 되어 진 경우, 인도 및 명도에 따른 장애가 있게 되 어 영업개시지연을 가져 올 수 있다.
. 숙박시설 경매의 70~80%가 유체동산 경매와 중복되어 있다.
. 유체동산은 대부분 조폭이 인수한다. ⇒ 전소유자와 조폭을 상대로 인도, 명도 신청을 해야 한다.
. 따라서 숙박시설 경매에 유체동산의 경매가 진행 중이거나 낙찰여부 확인 후 입찰에 참여해야.
⇒ 유체동산 경매가 진행 중이면 숙박시설에 앞서 먼저 유체동산부터 낙찰 받 아 놓고 숙박시설을 낙찰 받아야 한다.
(이때 숙박시설 낙찰 못 받아도 상관없음)
→ 숙박시설 낙찰자와 협상 하면 된다.