아파트 소유권이전 혼자 하는 방법
부동산 권리변동을 마무리 지으려면 등기를 하여야 한다. 대부분의 사람들은 등기를 복잡하고 어렵게 생각한다.
그도 그럴 것이 부동산으로 재테크를 하는 사람들을 제외하고는 등기를 할 일이 별로 없어 접할 기회가 없기 때문일 것이다.
그러나 내 집이 없어도 전세로 살 경우 전세권 등기도 할 수 있고, 차후에 돈을 모아 내 집 마련을 하면 소유권이전 등기도
하여야 한다.
보통은 복잡하고 어렵기 때문에 법률사무소에 사건을 위임하지만 직접 할 수 있으면 직접 하는 것이 한 푼이 아쉬운 매수자나
전세입자가 비용을 줄일 수 있는 방법이다.
직접 등기를 할 경우 세금이나 대법원 증지 등의 비용은 줄일 수 없고 법률사무소 수수료와 교통비 정도는 줄일 수 있다. 설
사 위임하더라도 등기 절차를 알고 위임하는 것이 업무 처리에 도움이 될 것이다.
요즘은 법률사무소들의 경쟁이 치열하여 수수료를 인하해 주는 경우가 많아 저렴한 비용으로 등기를 할 수 있는데, 가격 대비 개인
수고 비용을 따져 합리적인 선택을 하는 것이 좋다. 특히 신규 입주 아파트 소유권이전등기의 경우 법무사 수수료가 저렴하다.
가장 많은 아파트 소유권이전등기의 경우 크게 신규 입주 아파트와 기존 아파트로 나눌 수 있는데, 신규 입주 아파트의 경우는
아파트가 준공되고 처음으로 하는 등기이기 때문에 시행사 앞으로 소유권보존등기가 먼저 이뤄진다.
그 후 분양받은 사람 앞으로 소유권이전등기를 할 수 있는데, 기존 주택의 소유권이전등기보다 조금 더 번거롭고
시간이 오래 걸린다.
보통 신규 입주 아파트 등기는 시행사나 입주자 동호회에서 추천하는 법무사들이 지정되는데, 지정 법무사들에게 위임할 경우
단체로 등기를 하기 때문에 비용도 저렴하고 사전점검이나 입주 기간 동안 해당 아파트 관리사무소 등에 상주하여 서류를
위임받기 때문에 기분양자들의 번거로움을 피할 수 있다.
기존 아파트 소유권이전등기는 개별 사건으로 건건이 각각 진행되기 때문에 신규 입주 아파트 소유권이전등기 수수료보다
비쌀 수 있다. 따라서 등기 절차를 알고 직접 등기를 한다면 수수료를 아낄 수 있다.
◆기존 아파트 소유권이전등기절차
1. 매매계약 체결
우선 매매계약을 체결해야 한다. 공인중개사 사무소에서 계약서 3부를 작성하여 매도인, 매수인, 중개사 사무소가 각각
한 장씩 나눠 갖는다. 계약서 날인은 꼭 인감도장으로 할 필요는 없고 막도장으로 해도 상관없다.
주의점의 경우 특약사항이 있으면 반드시 기재하고, 부동산 등기부등본의 소유자 확인 및 기타 권리관계 확인,
물건과 중개대상물 확인·설명서의 내용이 일치하는지 확인해야 한다.
2. 잔금 지급과 고 권리증 및 기타 서류 수령
잔금을 지급하면 등기를 신청할 수 있다. 부동산등기법 제28조에 의하면 등기는 등기 권리자(매수인)와 등기의무자(매도인)
쌍방이 등기소에 출석하여 신청하여야 한다. 단, 대리인이 신청할 수도 있는데, 매도인이 등기소에 출석하지 않고 매수인만
출석하여 등기 신청을 하려면 매수인이 매도인의 대리인이 되므로 필요한 서류들을 잔금 지급과 동시에 받아야 한다.
잔 급지급 후 서류를 받아도 되지만 그러면 두 번 걸음을 해야 하므로 되도록 잔 급지급 시 서류를 받도록 하자.
주택거래신고지역의 경우 주택 거래 신고를 할 때도 필요한 서류가 있으므로 추가로 받아야 한다.
-매수인이 매도인에게 받아야 할 서류
1) 고 권리증:현재 매도인 명의로 등기되어 있는 권리증을 말한다.
2) 매도인 인감도장이 찍힌 위임장: 대리행위를 하려면 매도인이 매수인에게 등기를 위임한다는,
즉, 그 권한을 증명하는 서면을 첨부해야 하므로 매도인의 인감도장이 찍힌 위임장을 받아야 한다.
3) 매도인의 부동산 매매용 인감증명서 1부:매도인의 부동산 매매용 인감증명서는 위임장에 찍힌 인감도장의 진위 여부를
확인하기 위해 등기 신청서에 첨부해야 한다. 인감증명서는 6개월 이내 발급분만 사용 가능하다.
4) 매도인 주민등록초본 1부:소유권이전등기를 신청하는 경우 신청인의 주소를 증명하는 서면을 첨부해야 한다.
보통 주민등록등본을 첨부하는데, 전 주소가 나온 초본을 받는 것이 좋다. 이유는 소유권이전등기신청 시 현재 부동산등기부
등본에 기재되어 있는 소유자(매도인)의 주소 및 주민등록번호가 주민등록등본상의 것과 일치해야 신청이 가능하다.
만약 일치하지 않는 경우, 변경된 내용을 소명해야 한다. 주민등록초본은 전입 내용이 모두 나오기 때문에 소명이 가능하다.
주민등록 등(초) 본은 3개월 이내 발급분만 사용 가능하다.
주의점의 경우 잔금 지급 시 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr) 등을 통해 등기부등본을 확인하자.
잔금 지급 전까지 혹시 다른 권리변동이 있을 수 있기 때문이다.
3. 구청 업무 및 은행 업무
소유권이전등기를 신청하기 위해서는 사전에 신청서 및 첨부 서류를 모두 구비하여야 한다.
이 중에는 등록세 납부 영수증과 수입인지, 대법원 증지 등도 포함되는데, 이러한 첨부 서류들을 구비하기 위해
구청과 은행을 방문해야 한다.
- 구청 업무
1) 계약서 검인 및 주택 거래 신고:소유권이전등기를 하기 위해서는 관할 시ㆍ군ㆍ구청에서 매매 계약서에 검인을 받아야 한다.
매매 계약서 원본 1부, 복사본 2부, 총 3부를 가지고 검인 창구에 가면 검인(검인 번호 부여, 청장 직인 날인)을 해서 원본만 돌려준다.
검인 받은 원본 계약서는 등기신청 시 고 권리증 앞면에 첨부하면 된다. 검인 받은 원본 계약서가 등기 후 권리증이 된다.
그런데, 주택거래신고지역의 경우 매매계약 체결 후 15일 이내에 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하여야 한다. 주택 거래 신고를 하면
신고 필증을 즉시 교부해 주는데 신고 필증을 교부받으면 매매 계약서에 검인을 받지 않아도 되고, 등기신청 시 신고 필증,
매매 계약서 원본을 고 권리증 앞면에 첨부하면 된다.
주택 거래 신고소 관청은 보통 시ㆍ군ㆍ구청인데, 지역별로 다른 경우도 있다. 출발하기 전에 확인하자.
예컨대, 서울 강남구는 구청이 아니라 관할 동사무소에 신고해야 한다.
-주택 거래 신고 시 구비서류(매수인이 매도인에게 위임받아 신고할 경우)
1. 매매 계약서 사본 1부
2. 매수인 신분증
3. 매수인 막도장
4. 매도인 인감도장이 찍힌 위임장
5. 매도인 주택 거래 신고용 인감증명서 1부
6. 부동산 등기부등본 1부
2) 취, 등록세 고지서 발급
검인 받은 계약서를 1부 복사하고 시ㆍ군ㆍ구청 세무과에서 취, 등록세 신고서를 작성한다.
검인 계약서 원본을 복사하여 작성한 신고서와 함께 접수하면 고지서를 발급해 준다.
3) 토지대장, 건축물 관리 대장, 매수인 주민등록 등(초) 본 각 1부씩 발급
토지대장, 건축물 관리 대장, 매수인 주민등록등본 각 1부가 등기신청 시 첨부 서류이므로 발급받아야 한다.
전에는 개별공시지가확인원도 첨부 서류였으나, 지금은 토지대장이 같이 나오므로 따로 발급받을 필요는 없다.
4) 수입인지 구입
인지세법 제1조에 의하면 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설·이전 또는 변경에 관한 계약서 기타 이를 증명하는 문서를
작성하는 자는 당해 문서를 작성할 때에 이 법에 의하여 당해 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다.
따라서 해당하는 금액만큼 수입인지를 구입하여 계약서에 붙여야 한다.
인지는 은행이나 농협, 우체국에서 구입할 수 있는데 보통 구청 안에 출장소가 있으므로 구청에서 구입할 수 있다.
- 부동산 소유권이전의 경우 구입하여야 할 인지
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기재 금액 세액
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1천만 원 초과 3천만 원 이하 2만 원
3천만 원 초과 5천만 원 이하 4만 원
5천만 원 초과 1억 원 이하 7만 원
1억 원 초과 10억 원 이하 15만 원
10억 원 초과 35만 원
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(단, 인지세법 제6조에 의해 주택의 소유권이전의 경우 기재 금액이 1억 원 이하이면 비과세)
5) 세금 납부
발급받은 등록세 고지서를 가지고 등록세를 납부하여야 하는데 등록세 납부는 시중 은행이나 우체국, 농협 등에 하면 된다.
청 출장소에서도 납부 가능하다. 납부한 등록세 영수증은 신청서에 붙이면 된다.
- 은행 업무
1) 국민주택채권 매입
주택법 제68조, 주택법 시행령 제95조 제1항 별표 12에 의거, 소유권이전등기를 신청하는 자는 국민주택채권을 매입하여야 한다.
국민주택채권 매입은 국민은행에서만 할 수 있다.
채권 매입자는 5년 만기 후 일시에 원금과 이자를 상환 받는데, 채권 매입 후 만기까지 보유하면 목돈이 들어가기 때문에
보통 채권을 보유하지 않고 매입 즉시 할인 매각한다.
채권 할인율은 매일 다르므로 국민은행에 확인하면 된다. 국민주택채권 의무매입 비율은 아래 표와 같다.
예컨대, 시가 표준액이 2억 원일 경우 매입해야 하는 채권액은 4백6십만 원이 된다.
채권을 매입하면 매입 필증이 교부되고 매입 필증에는 발행번호가 있는데, 등기신청서에 발행번호를 기재하면 된다.
아파트 시가 표준액은 국세청 기준 시가이며, 국세청 홈페이지에서 확인할 수 있고, 등록세 고지서를 발급받으면 등록세 고지서에
시가 표준액이 기재되므로, 채권 매입액 계산은 시가 표준액대로 하면 된다.
4. 신청서 작성
신청서 양식은 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 다운로드해 사용할 수 있다.
대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)→부동산등기 정보 안내(화면 좌측 중간)→등기신청서 양식→
8면 10번 매매로 인한 소유권이전(구분건물).
다운로드한 신청서에는 작성법이 자세히 기재되어 있으므로 그대로 따라 하면 된다.
또한 화면 우측에 Quick Link →신청서 작성 및 출력→신청서 작성→출력하면 된다.
5. 등기신청 서류 배열
우선 작은 3묶음을 만들어 각각 철하고 철한 작은 3묶음을 다시 하나로 철한다.
3묶음 모두 사용 용도가 다르기 때문에 모두 구비해야 한다.
-등기소 보관용
1) 신청서 갑지
2) 신청서 을지(등록세 납부 영수증, 대법원 증지 붙임, 국민주택채권 발행번호 기재)
3) 위임장
4) 매도인 인감증명서
5) 매도인 주민등록초본
6) 매수인 주민등록등본
7) 토지대장
8) 건축물 관리 대장
9) 주택 거래 신고 필증이 있는 경우는 주택 거래 신고 필증 원본
-토지대장, 건축물 관리 대장 소관청 통지용
1) 신청서 부본
-권리증 교부용
1) 검인 계약서(주택 거래 신고 필증이 있는 경우는 필증 사본, 매매 계약서 원본)
2) 고 권리증
6. 관할등기소에 등기신청
관할등기소는 등기할 권리의 목적인 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 동지원 또는 등기소이다.
관할등기소에 출석하여 접수창구에서 대법원 증지 8,000원을 구입하여 신청서 을지에 붙이고 접수하면 된다.
(단독주택일 경우 토지와 건물을 별도로 계산하기 때문에 16,000원을 구입해야 한다)
7. 등기권리증 수령
등기가 완료되면 등기소에 출석하여 등기권리증을 수령해야 한다.
등기예규에 보정(신청 사건에 대한 흠결 사항을 수정·보완하는 것)이나 복잡·집단 사건을 제외하고는 등기 접수 후 늦어도 24시간
이내에 등기필증을 작성하여 교부하도록 규정하고 있다.
그러나 등기 신청 사건이 많아 밀려 있는 경우가 있고 이 경우 접수 후 3~4일이면 권리증을 수령할 수 있다.
◆기존 아파트 전세권설정 등기절차
전세권설정 등기절차는 소유권이전등기절차와 같다. 다만 거치지 않아도 되는 절차와 구비하지 않아도 되는 서류가 있다.
-절차
전세 계약서에는 검인을 받을 필요가 없다.
-서류
토지대장, 건축물대장, 수입인지는 첨부할 필요가 없고 채권도 매입하지 않는다.
-주의점
전세는 건물만 사용하는 것이므로 전세권설정 등 기 신청서 작성 시 대지권의 표시는 하지 않는다.
또한 전세권설정 등 기 역시 현재 부동산등기부등본에 기재되어 있는 소유자(전세권 설정자)의 주소 및 주민등록번호가
주민등록등본상의 것과 일치해야 신청이 가능하다.
만약 일치하지 않는 경우, 소유권이전등기는 변경된 내용을 소명만 하면 되지만 이와 달리 전세권설정 등기는 전세권설정
등 기 전에 등기명의인 표시변경등기를 신청해야 하므로 주민등록초본을 받아 두는 것이 만약의 경우를 위해 좋다.
그 이외의 절차는 소유권이전등기절차와 같다.
등기신청 서류 배열
-등기소 보관용
1) 신청서 갑지
2) 신청서 을지(등록세 납부 영수증, 대법원 증지 2,000원 권 1매 붙임)
3) 위임장
4) 매도인 인감증명서
5) 매도인 주민등록초본
6) 매수인 주민등록등본
-권리증 교부용
1) 전세권설정 계약서 원본
2) 고 권리증
출처: 돈 되는 땅 원문 보기 글쓴이: 갈매기